PC방 성공창업 전략 1
부동산뿐만 아니라 다양한 정보를 제공하기 위하여 수익형부동산 칼럼을 연재했고 이제 창업관련 칼럼을 쓰기 시작했는데 커피시리즈 6회로 마무리 하였고 2회로 예정된 PC방 창업을 비롯한 다양한 창업이야기를 소개하고자 하오자 한다.
사양산업이란 것은 없다. 치열한 경쟁만 있을 뿐
흔히들 PC방은 너무 흔하고 진입장벽이 없어서 더 이상 경쟁력이 없다고 말한다.
물론 틀린 말은 아니다.
특별한 기술이 필요한 것도 아니고 거액의 자금이 필요한 것도 아니고 1억 이하 자금으로 누구나 할 수 있기 때문에 쉽게 선택할 수 있는 아이템이지만 그만큼 경쟁도 치열하기 때문에 돈 벌기 쉽지 않은 종목이기도 하다.
하지만 초기 PC방이 생겨날 때처럼 아이템 생성 기가 아니라면 치열한 경쟁은 각오해야 할 일이고, 아직도 수 많은 PC방들이 영업을 하고 있다는 것은 하기에 따라서 충분히 해볼만한 경쟁력이 가질 수도 있다는 의미이기도 하기에 무조건 PC방은 안 된다는 고정관념은 버리고 원점에서 기본에 충실하게 많은 조사분석을 하면서 준비를 한다면 투자대비 나름 괜찮은 창업아이템이 PC방 사업이다.
신규오픈 vs 매장인수
PC방 창업은 신규오픈 하는 방법과 기존 영업하던 매장을 인수하는 방법 두 가지가 있다.
신규창업은 입지, 고객수요층 등 타당성 있는 입지가 선정이 되면 본인이 목표로 하는 수익률 달성을 할 수 있는 규모의 빈 점포를 찾은 후 경쟁점포 분석까지 하여 수익성이 확보된다고 판단되면 최종 임대조건 협의 후 창업을 진행하면 되는데 앞서 언급했듯이 PC방 창업은 포화상태이기 때문에 독점상권을 찾기는 어렵고 대부분 동일상권에 경쟁점포가 2-3개 있는 경우가 많기 때문에 경쟁점포 분석을 꼼꼼하게 한 후 차별화된 전략으로 경쟁점포를 압도할 수 있도록 준비하는 것이 좋다.
경쟁점포가 없는 틈새 독점상권만 고집하다 보면 자칫 전혀 수익성 확보가 어려운 입지임에도 독점상권이라는 달콤한 유혹에 눈이 멀어 잘못된 판단을 할 가능성이 높다.
포화시장에서 아직도 PC방이 없는 상권이라면 왜 아직 없을까? 그 이유를 알아봐야 한다.
기존 PC방 창업했던 분들이 모두 나보다 멍청하고 못해서 못 찾고 진입하지 못한 것이 아니기 때문이다.
물론 새롭게 생성된 상권이거나 과거에는 타당성이 낮았지만 학교신설 등 어떤 이유로 고객확보가 가능해진 상권이라면 선점하는 것이 매우 효과적일 수 있다.
반대로 기존 매장인수는 신규오픈 보다는 비교적 쉽게 접근할 수 있다.
이미 자리를 잡고 단골들도 확보되어 있기 때문에 인수하더라도 비교적 안정적으로 시작할 수 있기 때문이다.
하지만 좋은 떡이 아무 노력도 하지 않은 내입에 뚝 떨어질 확률은 현실적으로 높지 않기 때문에 왜 이 점포가 매물로 나왔고 주인은 팔려고 하느냐를 꼼꼼하게 확인을 해야 한다.
팔아야 하는 주인입장에서는 매수자의 입맛에 맞는 이야기만 할 수 밖에 없기 때문에 주인이 하는 이야기를 있는 그대로 믿으면 곤란하다.
장사가 안되어서 팔려고 하는 것임에도 건강, 집안사정 등 그럴듯한 핑계를 대는 경우가 많다.
결국에는 주인이 하는 말은 참고일 뿐이고 매출, 지출을 최대한 철저하게 조사해서 스스로 타당성이 확인될 때 인수해야 할 것이다.
유동인구의 질을 따져야 한다.
상권분석을 하면서 흔히들 유동인구가 많으면 일단 합격 점을 주는데 PC방의 주 고객층이 10~20대, 많아야 30대임을 감안하면 유동인구 연령층을 제대로 확인하는 것이 좋다.
유동인구가 많은 지역이라도 연령층이 높다면 임대가격만 높고 실제로 PC방으로 유입되는 실수요고객은 기대보다 낮을 가능성이 높기 때문에 주의가 필요하다.
아파트단지가 있더라도 중년층이상이 거주하는 중대형평형 아파트 보다는 학생들이나 젊은 층이 많이 거주하는 중소형 서민아파트 단지가 유리하고, 학교가 있는 것이 유리한데 중학교나 대학교가 있으면 더욱 좋다.
초등학생, 고등학생도 좋기는 하지만 초등학생은 부모님들의 관리를 많이 받고 고등학생은 대학입시 부담이 크기 때문에 중학생과 대학생이 많을수록 유리한 경향이 있다.
참 아이러니 하지만 공부를 열심히 하지 않는 학생이 많을수록 유리하기 때문에 학군수요가 좋아서 아파트 가격이 높은 지역보다는 소득수준이 상대적으로 낮은 서민주거단지가 유리하다 할 수 있다.
1주일은 합숙조사가 필요하다
보통 매장조사나 경쟁점포 조사를 할 때 한번 가서 휙 둘러보고 사람 많다 작다, 고객 연령층이 어떻게 판단하지만 요일 별, 시간대 별 차이가 있기 때문에 하루 날 잡아서 잠깐 조사를 하는 것 보다는 적어도 1주일은 시간을 내서 제대로 조사를 하는 것이 좋다.
한번 선택을 하게 되면 적어도 수천만 원의 자금이 투자되어야 하고 사업이라는 것이 한번 시작하면 쉽게 되돌리기도 어렵고 잘못하면 큰 손실이 발생할 수 있기 때문에 힘들더라도 계약 전 최대한 많은 조사를 하는 것이 좋다.
요일에 따라 차이가 있고 시간대별로 차이가 크기 때문에 주인한테 양해를 구하던 손님으로 위장해서 가급적 1주일은 조사를 하는 것이 좋다.
금요일이나 주말에는 아무래도 장사가 잘 될 것이고 한 주의 시작인 월요일, 화요일은 상대적으로 매출이 떨어지는 경향이 있다.
같은 하루라도 시간대별로 차이가 있는데 피크타임은 저녁 5시부터 밤 11시까지이며 좋은 PC방이라면 이런 피크타임에는 자리가 거의 다 차 주는 것이 좋다.
야간타임은 단골들이 차지해 주는데 야간타임 자리가 많이 차는 매장은 단골관리가 잘 된 매장이라 할 수 있겠다.
오후 낮 시간은 학생들이 많이 와 주기 때문에 오후 낮 시간에 자리가 잘 차주면 학생들 수요층이 두껍다고 할 수 있겠다.
자리가 꽉 차면 당연히 좋지만 자리수가 얼마나 되는지도 중요하다.
자리가 꽉 차더라도 자리 수가 작으면 매출을 늘리는데 한계가 존재하기 때문이다.
그냥 조사해서 자리 많이 찬다고 좋다라고 쉽게 단정지으면 안 되는 이유이기도 하다.
물론 자리수가 많고 매장크기가 크면 임대금액이 높아지겠지만 그래도 기본적인 수익을 올리려면 좌석이 50석 이상은 되는 것이 좋고 최소한 40석 이상은 확보가 되는 것이 좋다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1