1980년 12월 31일에 신도시 건설을 위한 택지개발촉진법을 제정하여 택지개발지구(신도시)가 건설되었으니 우리나라 신도시의 역사도 어연 30년이 넘어섰군요.
이러한 신도시 건설 기술로 우리나라도 이제 신도시 건설을 수출할 지경에 이르렀습니다.
도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발된다는 도시계획 이론에 따라 신개발(신도시), 재개발(뉴타운, 재개발, 재건축 등)이 이루어 졌는데 이 이론이 10년마다 한번씩 우리나라 신도시 건설에 적용되었습니다.
1980년대에는 그 당시 서울 외곽지에 속했던 개포, 양천구 목동, 상.중계동 빅3 택지개발지구(신도시)가 조성되어 이들 지역의 아파트가 인기를 끌더니 1990년대에는 1988년 88서울올림픽 이후 끓어오르던 아파트 수요를 잠재우기(공급하기) 위해 1989년 4월 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 5개 수도권1기 신도시 건설계획이 발표되어 1980년대 이후 10년이 지난 1990년대에는 이들 수도권1기 신도시가 각광을 받았습니다.
그후 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 인한 혹독한 시련을 거친 후 다시 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발된다는 도시계획 이론에 따라 2000년대부터는 서울 도심에 건설된 도곡동 타워팔레스, 삼성동 현대아이파크 등이 주목을 받기 시작했습니다.
이때 서울 도심 지역이 인기를 받기 시작하여 강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인 이른바 버블세븐지역이란 신조어가 탄생하기도 했습니다.
2000년대에 버블세븐지역 등의 아파트 가격이 폭등하니 정부에서는 주택 공급의 일환책으로 판교.광교.동탄 수도권2기 신도시 건설을 발표하기에 이르렀습니다.
2000년대에 서울시내 즉 서울 강남권 등이 각광을 받으니 다시 도시는 도심에서 외곽지로 개발된다는 도시계획 이론에 따라 2010년대부터는 판교.광교.동탄 수도권2기 신도시가 각광을 받기 시작했습니다.
참 그러고보면 1980년대 도심(개포.양천구 목동.상중계동 택지개발지구)에서 1990년대 외곽지(분당.일산.평촌.산본.중동 수도권1기 신도시)로, 2000년대에는 외곽지에서 또다시 도심(도곡동 타워팔레스.삼성동 현대아이파크.버블세븐지역)으로, 2010년대는 도심에서 외곽지(판교.광교.동탄)로 줄기차게 옮긴 사람들은 오늘날 부자의 반열에 들어섰군요.
1980년대부터 현재까지 우리나라 부동산시장의 인기는 철저히 개발 논리에 따라 움직였다고 해도 과언이 아닙니다.
세상 이치는 한쪽이 성하면 다른 한쪽이 쇠하기 마련인데 2010년대에 들어와서 수도권2기 신도시인 판교.광교.동탄신도시가 성하니 수도권1기 신도시인 분당.용인 등이 쇠하는군요.
물론 근본적으로는 헌 아파트를 회피하고 새 아파트를 선호하는 심리가 깔려 있습니다.
지리적으로도 분당신도시보다는 판교신도시가 서울에 근접해 있으니 즉 서울로의 접근성이 좋으니 수요자들의 구매 심리를 자극할 수 밖에 없습니다.
판교.광교.동탄신도시가 인기 가도를 달리고 있는 동안 분당.용인 등 수도권1기 신도시는 침체를 벗어나지 못하여 분당.용인 등 중대형아파트는 경기 침체와 더불어 2006년 대비 반토막이 날 지경에 이르렀습니다.
참 그러고 보면 부동산 투자는 성장기에 들어 가야지 성숙기에는 투자수익과 거리가 먼 모양입니다.
결론적으로 말하면 오늘날에 와서는 투자적인 측면에서 수도권2기 신도시가 수도권1기 신도시를 앞서게 되었습니다.
이렇듯 부동산시장에서는 구관이 명관이다라는 말이 통하지 않고 새로운 지역, 새로운 아파트가 주목을 받고 있습니다.
2000년대에 각광을 받던 버블세븐지역이 2010년대엔 판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시에 바톤을 넘겨주고 2020년대엔 또다시 버블세븐지역을 포함한 서울 도심, 한강 라인, 용산 등이 각광을 받지않을까 합니다. 즉 구관이 명관이 될 수도 있다는 말입니다.
단, 이들 지역이 각광을 받을려면 반드시 용산역세권개발사업, 한남뉴타운, 중층아파트 재건축 등과 같은 개발 논리가 따라야 합니다.
판교.광교.동탄신도시도 입주 10~20년이 경과되면 새 아파트를 갈망하기 마련인데 이들 지역보다 입지가 빼어난 서울 한강 라인, 용산.압구정.반포 등에 압축 개발로 새로운 아파트를 짓게 되면 자연히 이들 지역으로 관심이 쏠릴 것입니다.
부동산시장은 철저히 개발 논리에 따라 움직이고 있습니다.
지금 비록 분당.용인 등 수도권1기 신도시가 침체를 면치 못하고 있지만 향후 리모델링.중층아파트 재건축 등으로 새롭게 변모하면 입주후 10~20년된 낡은 아파트는 사라지고 새롭게 지은 아파트에 관심이 집중될 것입니다.
과거에는 신개발 위주였는데 이제 구도심 주택이 낡아지니 재개발.재건축.뉴타운 등 도시개발 방식으로 낡은 지역이 새롭게 변모해야 합니다.
5층 아파트 재건축이 어느정도 이루어지니 이제 새로운 아파트를 공급할려면 뉴타운.재개발.중층 아파트 재건축으로 갈 수 밖에 없습니다.
그러나 문제는 개발, 그때가 언제이냐하는 것입니다.
리모델링.중층아파트 재건축 등 개발을 염두에 두면 2020년대에는 분당.용인 등 수도권1기 신도시가 각광을 받지않을까 합니다.
1994년 하반기부터 주목을 받기 시작한 개포동 등 강남권재건축이 2000년대에 꽃을 피웠듯이 작금에서 부터 리모델링.중층아파트 재건축이 각광을 받기 시작하면 이들 아파트가 2020년대에는 꽃을 피울 것으로 예견됩니다.
2010년대에는 판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시 시대이지만 2020년대에 분당.용인 등 수도권1기 신도시가 리모델링.재건축 등으로 새롭게 변모하면 이들의 세상이 될 것입니다.
10년마다 한번씩 신도시(수도권1기 신도시, 수도권2기 신도시)가 건설되고 10년마다 한번씩 도시재생사업(뉴타운, 재개발, 재건축 등)이 이루어지고 있습니다.
참 그러고보면 세상이 돌고 돌듯이 부동산시장도 개발 논리에 따라 돌고 도는 모양입니다.
2010년대는 누가뭐래도 판교.광교.동탄 수도권2기 신도시와 지방균형발전을 위한 세종시.혁신도시 시대입니다.
지리적으로 분당신도시를 대체하는 신도시가 판교신도시이고 용인신도시를 대체하는 신도시가 광교신도시입니다. 현재로선 낡은 아파트 분당.용인 지고 새 아파트 판교.광교 뜨고입니다.
그러나 2020년대엔 또다시 새로운 지역이 부상할 것입니다.
필자의 소견으로는 2000년대가 5층 재건축대상 아파트 시대였다면 2020년대는 중층 재건축대상 아파트 시대가 아닌가합니다.
재테크맨 이주호
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