요즈음 서울 및 수도권 부동산시장이 안되니 대한민국 전체 부동산시장이 안된다고 싸잡아 말하는데 이는 잘못된 생각입니다.
과거 부동산 폭등기인 1987년 하반기~1991년까지는 전국 부동산 가격이 동시다발적으로 올랐는데 2000년대 들어와서는 지역별, 상품별, 평형별로 부동산시장이 달리 움직이고 있습니다.
한마디로 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안됩니다.
2000년대 서울 및 경기도 부동산시장은 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형, 2006년 하반기~2008년 상반기까지는 강북이 득세하였는데 지역별로는 서울, 과천, 성남, 분당, 광주, 용인, 안양, 부천, 안산, 김포, 고양, 일산, 파주, 남양주, 의정부, 양주, 동두천(특히 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 버블세븐지역) 등 서울, 경기내부지역 중심의 부동산시장이였다고 해도 과언이 아닙니다.
그러나 2008년 미국발 금융쇼크 이후인 2009년부터는 경기내부지역과는 달리 평택, 화성, 오산, 안성, 이천, 양평, 가평, 포천, 연천 등 경기외곽지역이 집값 상승세를 보이고 있습니다.
2009년 1월 1일 대비 경기도 아파트 매매가격 변동률을 보면,
평택 8.99%, 화성 3.57%, 오산 7.26%, 안성 10.95%, 이천 2.10%, 수원 0.03%, 양평 4.99%, 가평 10.81%, 포천 2.33%, 연천 10.23% 상승으로 경기외곽지역은 대부분 상승세를 나타냈고 반면 분당, 용인 등 경기내부지역은 하락세를 나타내고 있습니다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 경기도 부동산시장이 살아나기 시작했는데 2009년부터는 이들 경기외곽지역 소형아파트가 대세를 달리고 있군요.
경기외곽지역은 물론 삼성전자의 평택 고덕신도시내 산업단지 조성 등 산업단지 인근이라는 호재가 있는데 2000년대에 경기내부지역이 득세할때 집값 상승폭이 미미해 2009년부터 산업단지 개발 호재와 함께 급부상하고 있습니다.
참 그러고보면 요즈음의 부동산시장은 철저히 저평가지역에 대형 호재가 맞물려야만 상승세를 타는 것 같습니다.
최근 2006년 정점 대비 집값이 반토막난 용인 등 대형아파트에 매수세가 붙고있지만 2009년 이후 경기도 부동산시장의 지역 중심은 이들 경기외곽지역입니다.
2009년부터 현재까지 소형아파트 위주의 부동산시장이 펼쳐져 수요공급의 원칙상 2013년부터는 중대형 대세가 예상되는데 중대형 전성시대가 도래하더라도 용인 등 경기내륙지역 중대형은 낙폭과대에 따른 반등이 있을 것이나 실질적으로 중대형아파트의 큰 시세는 그동안 저평가된 평택 등 경기외곽지역에서 나오지않을까 합니다.
경기도 부동산시장을 폭넓게 바라보면 평형별로는 소형아파트에서 중대형아파트로의 이동이 예상되며 지역별로는 평택 등 경기외곽지역이 경기도 부동산시장의 중심이 되지않을까 합니다.
총체적인 경기도 부동산시장의 전망은 이러할지라도 신도시의 경우에는 분당, 용인 등 수도권1기 신도시에서 판교, 광교 등 수도권2기 신도시에 주도권을 넘겨 주었습니다.
도시철도 라인으로 볼때는 분당, 용인, 영통신도시를 잇는 분당선 "지고" 판교, 광교신도시를 잇는 신분당선 "뜨고"입니다.
2010년대의 부동산시장은 지방 산업단지 부활로 지방선두주자 부산, 경남 등 소형아파트가 2011년 상반기까지 대세가도를 달렸고 그뒤를 이어 지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등 소형아파트가 대세 진행 중이며 전국 산업단지 부활 열풍에 따라 2009년부터는 경기외곽지역 평택, 안성, 오산, 이천 등 산업단지 인근 집값이 크게 상승하고 있습니다.
2010년대 경기도 집값 상승의 중심은 평택, 안성, 오산, 이천, 양평, 가평, 포천, 연천 등 경기외곽지역입니다.
현재 경기도의 평형별 중심은 소형아파트이나 소형의 경우 공급 과잉이라는 우려가 대두되고 있고 소형아파트의 평당 매매가가 중대형을 앞지르는 등 비정상적인 시세가 형성되어 있는 점 등을 미루어 보아 곧 실물경제 즉 내수경기가 살아나면 경제 논리상 소형아파트보다 중대형아파트가 유리한 고지에 있을 것이고 현장에서는 용인 등 대형아파트에 매수세가 붙는 등 중대형아파트로의 매기 이동이 예상됩니다.
결론적으로 말씀드리자면 용인 등 경기내부지역 대형아파트가 2006년 대비 반토막이 나서 매수세가 붙는 등 현장에서 회복 신호를 보이고 있지만 현재 경기도 부동산시장의 지역 중심은 평택 등 경기외곽지역이며 평형 중심은 소형아파트에서 중대형아파트로 넘어갈 조짐을 보이고 있습니다.
경제가 안좋은데 웬 중대형아파트 대세냐고 말씀하시겠지만 실물경제는 향후 변동성을 보일 수 있고 시장에서의 수요공급적인 측면도 결코 무시할 수 없는 투자 지표입니다. 소형아파트의 공급 과잉 우려가 염려가 됩니다.
2010년대에 들어와서 평택 등 경기외곽지역의 집값 상승은 대세 진행형이며 개인적으로 볼때 이러한 현상이 상당기간동안 지속될 것으로 예상됩니다.
그리고 용인 등 대형아파트는 2006년 대비 반토막이 난 상태라 이들 지역의 대형아파트 낙폭과대에 따른 반등도 예상해 봅니다.
재테크맨 이주호
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