위례신도시, 동탄2신도시, 지방 아파트의 분양 호조로 분양 시장이 살아날 조짐을 보이고 있습니다.
사실 분당, 용인 등의 대형아파트는 2006년 대비 반토막이 난 상태지만 판교, 광교, 동탄 수도권2기 신도시는 분양 호조를 보이고 있고 지역별로는 경기도 내부지역 분당, 용인, 과천 등이 침체를 면치 못하고 있지만 평택, 안성, 오산, 이천 등 경기도 외곽지역은 산업단지 인근, 개발이라는 호재와 저평가를 등에 업고 경기도 내부지역과는 달리 상승세를 타고 있습니다.
지방 선두주자 부산, 경남은 2011년 상반기에 정점을 친후 현재 약세 상태이지만 지방 선두주자보다 몇년 늦게 상승세에 진입한 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 구미, 원주 등은 현재 대세진행 중 입니다.
세종시에 이어 올 가을부터 혁신도시 아파트 분양이 시작되는데 이 혁신도시는 국토균형발전이라는 정책과 저렴한 분양가를 등에 업고 몇년뒤 입주때까지 상승세를 탈 것으로 예견됩니다.
요즘은 전국 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 각기 달리 움직이고 있는데 서울 및 경기도 내부지역은 아파트가 약세를 면치 못하는 대신 아파트 대체 상품인 오피스텔, 도시형생활주택은 각광을 받고 있습니다.
또한 지역별로는 경기외곽지역과 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 구미, 원주 등 되는 놈은 됩니다.
이제 부동산시장도 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직이기 때문에 세세한 분석을 통하여 접근하여야만 투자에 성공할 수 있습니다.
지금 서울 및 경기도 내부지역 부동산시장이 침체되어 있으니까 자칫 전국 부동산시장이 침체되었다고 착각하기가 쉬운데 사실 지역별, 평형별, 상품별로 세세하게 분석해 보면 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안됩니다.
서울 및 경기도 내부지역 부동산은 안된다고 아우성인데 위에서 말씀드린 일부 아파트 시장은 분양 호조를 보이고 있고 때마침 정부에서도 내수 살리기 일환책으로 취득세, 양도소득세 감면 혜택을 내 놓아 부동산시장에 희망이 보이고 있습니다.
일부 아파트 분양시장이 살아날 조짐을 보이고 있고 정부에서도 대책을 내놓은 이때에 이제 실물경제의 바로메타인 증시가 살아나는게 가장 관건이 아닌가 합니다.
마침 코스피지수가 9월 12일자로 1950 포인트를 돌파하는 등 청신호를 보이고 있습니다.
부동산시장이 실물경제의 바로메타인 증시를 주시하는게 2009년부터 증시가 살아날때 지방 선두주자 부산, 경남 등 소형아파트와 평택 등 경기도 외곽지역, 세종시와 판교.광교.동탄 수도권2기 신도시가 살아난 전례가 있기 때문입니다.
필자는 일전에 경제논리상 내수와 부동산은 맥을 같이한다고 했는데 향후 내수가 살아나고 증시에서도 내수관련주가 살아나 코스피지수가 대세 상승하면 부동산경기도 반드시 좋아질 것입니다.
이러한 이유때문에 우리는 코스피지수의 흐름을 예의주시하지 않을 수 없습니다.
이번 취득세, 양도소득세 감면 혜택으로 부동산경기가 살아날 것으로 보고 있는데 이러한 대책이 아니더라도 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 구미 등에서는 소형아파트의 매매, 전세 물건이 고갈되다시피해 추석이후 이사철때 소형아파트가 상승세를 타지않을까 합니다.
이런 부동산시장 상황에서 금반 취득세, 양도소득세 감면 혜택이 발표되었으니 앞으로 지방 후발주자 소형아파트는 더욱더 탄력을 받을 것으로 사료됩니다.
전국 부동산시장의 모든 불씨가 사라진다면 캄캄한 터널속의 부동산시장이지만 지방 후발주자와 경기도 외곽지역, 판교.광교.동탄 수도권2기 신도시, 혁신도시 불씨가 살아있는한 향후 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 상승세를 타면 부동산시장은 희망적입니다.
서울 및 경기도 내부지역 부동산이 안된다고 전국 부동산시장을 비관적으로 보는 경우가 많은데 과거 부동산시장과는 달리 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안되기 때문에 세세한 분석이 필요합니다.
과거 1991년도에 정점을 친 부동산이 1992~1994년 상반기까지 3년 정도의 조정을 거쳐 1994년 하반기부터 살아난 전례가 있습니다.
2009년도에 정점을 친 서울 및 경기도 내부지역도 2010~2012년 상반기까지 3년 정도의 조정을 거쳤기 때문에 이제 살아날 때도 되었습니다.
2002년도에 정점을 친 소형아파트가 2003~2008년까지 6년 정도의 조정을 거쳐 2009년도부터 살아났듯이 2006년도에 정점을 친 대형아파트도 2007~2012년까지 6년 정도의 조정을 거쳤기 때문에 2013년부터는 살아날 것으로 예견됩니다.
이변이 없는 이상 뭐든 충분한 조정기간을 거치면 살아나기 때문에 서울 및 경기도 내부지역 부동산시장도 충분히 조정을 받은 것으로 사료됩니다.
올 하반기부터 부동산경기가 살아나더라도 서울 및 경기도 내부지역은 부동산경기 대사이클이 아니라 부동산경기 소사이클로 간주하기 때문에 대폭 상승보다는 낙폭과대에 따른 반등 정도의 장세가 나타나지않을까 합니다.
부동산경기가 살아날려면 무엇보다도 경제가 살아나야 하는데 향후 부동산시장은 실물경제의 바로메타 코스피지수의 흐름이 가장 관건입니다.
부동산경기 회복의 제1은 실물경제의 회복이고 정부의 정책, 대책 등은 경기 흐름에 따를 뿐입니다.
부동산경기 침체의 원인으로 흔히 정부의 과감하지 못한 부동산대책을 두고 말하는데 이는 잘못된 생각이며 예를들어 강남3구 DTI 규제 등은 정부의 탓으로 돌릴게 아니라 가계 부채의 심각성 등을 염두에 두어 DTI 규제를 전면 완화하지 못한 정부의 속사정도 이해해 줘야 할 것입니다.
이는 정부는 경제 전체를 운영하고 조정하는 역할을 하지 부동산시장 자체만을 두고 대책을 세우지않기 때문입니다.
일부 아파트 분양 시장의 호조 그리고 9월 9일에 나온 부동산대책, 2006년 대비 반토막이 난 분당, 용인 등 대형아파트에 매수세가 붙는 등 부동산시장이 살아날 조짐을 보이고 있습니다.
여기에다가 실물경제의 바로메타인 코스피지수의 흐름도 최근, 좋은 양상을 보이고 있습니다.
실물경제 즉 내수만 살아난다면 향후 부동산시장 전망은 결코 비관적이지 않습니다.
실물경제의 바로메타인 코스피지수의 흐름이 대한민국 부동산시장의 미래입니다.
코스피지수의 흐름이 양호해 올 하반기부터 부동산시장이 살아났으면 합니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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