이제부터가 중요하다
최근 9.10 대책 며칠 전부터 개포주공을 시작으로 급매물 위주로 거래가 되고 있다.
개포주공1단지 13평의 경우 5억8천이하도 이야기 나왔고 5억8천, 5억9천 물건들도 다수 있었는데 모두 거래가 되어버렸고 지금은 6억에서 소폭 조정되는 물건만 남았다.
물론 작년 초만 하더라도 8억이 넘었고 올해 초까지만 하더라도 2008년 금융위기 이후 6억6천 밑으로는 빠지지 않았는데 6억 이하로 빠졌으니 정말 많이 빠졌고 바닥이었던 것만은 분명한 것 같고 지금 6억도 충분히 저렴한 급매 가격임에도 6억에서 멈춰있는 것은 현재 분위기에서 매수자들이 생각하는 바닥 마지노선이 6억이고 여기서 들어가야 할지 기다려야 할지 계산기를 두드리면서 눈치작전을 펴고 있기 때문이다.
이런 심리적인 마지노선이 깨지고 매수세가 따라 붙으면 개포주공은 순식간에 6억5천, 7억까지도 넘어설 수 있는 단지임에는 틀림없다.
또한 개포주공이 이렇게 움직이면 은마, 잠실주공5단지, 둔촌주공, 고덕주공, 과천주공 등 대표적인 재건축 예정단지들이 움직이고 그 다음 일반 아파트 거래도 급매 위주로 조금씩 늘어날 것이다.
이렇게 개포주공의 거래흐름이 매수심리에 큰 영향을 주기 때문에 개포주공의 가격변동을 예의주시하는 이유이기도 한데 아직은 바닥에 가까운 급매물만 거래가 되고 있고 거래회복에 영향을 줄 정도의 매수세가 따라 붙지는 않고 있는데 지금부터가 매우 중요한 시기이다.
여기서 매수세가 붙어서 거래가 늘어나려면 매수심리가 회복이 되어야 하는데 현재 상황에서는 역부족이다.
그러면 어떻게 하면 매수심리가 회복이 될까?
매수심리가 얼어붙게 된 원인을 먼저 살펴보아야 하는데 미국에서 시작되어 유럽까지 번진 글로벌 경제위기로 인한 불안심리, 베이비부머 세대 증가로 주택구매 수요 감소우려, 침체된 내수경기로 인한 실질소득 감소, 가계부채 증가에 따른 위기감, 아파트로 더 이상 돈 버는 시대가 지났다는 대세론 등이 복합적으로 영향을 주고 있다.
ECB(유럽중앙은행)의 무제한 국채 매입 정책과 미국의 3차 양적 완화 임박에서 보듯이 경제위기 극복을 위하여 적극개입을 하고 있는데 우리입장에서는 지켜볼 수 밖에 없지만 세상이 끝날 정도로 과도한 걱정을 할 필요는 없다.
또한 피치가 우리나라 국가신용등급을 A+에서 AA-로 올리면서 일본보다 더 높인 것을 보듯이 우리나라 경제상황이 우려하는 것처럼 그렇게 위험하거나 나쁘지도 않다.
물론 신용등급을 역전한 것이 우리가 잘 한 것 보다는 일본이 안 좋았기 때문에 그런 것이어서 큰 의미를 부여하거나 자만할 필요는 전혀 없고 고령화, 재정악화, 부동산버블 3악재에 추락한 일본의 전철을 따라가지 않기 위하여 내실을 다지는데 더 집중해야 할 것이다.
베이비부머 세대 증가문제는 향후 우리나라 경제의 큰 부담으로 다가올 수 있는데 아직까지 준비할 시간은 충분하기 때문에 임금피크제, 정년연장 등 베이비부머의 은퇴를 연착륙시킬 수 있도록 중장기적인 계획과 준비를 하면 생각하는 것처럼 그렇게 걱정과 불안에 떨 필요는 없다.
침체된 내수경기는 결국 건설경기 살리기가 우선이 되어야 하는데 임기 말 현정권에서는 금리인하 등 소극적인 경기부양을 할 것 같고 차기 새 정권이 출범하면 현재보다는 보다 적극적인 내수경기 부양에 나설 것으로 예상된다.
가계부채증가는 아파트 거래량이 급감하고 입주물량 역시 크게 줄었기 때문에 침체된 내수경기로 인한 담보대출을 주택구입이 아닌 다른 용도로 사용이 더 큰 문제인데 이는 내수경기 회복이 되고, 매매수요 감소에 따른 전세수요 급증으로 전세자금 대출이 급등한 것도 문제인데 이는 주택 거래량이 늘어나서 전세수요가 매매수요로 유입이 되면서 전세자금 대출 상환하고 매매를 통한 기존 담보대출을 승계한다면 이 역시 연착륙 가능할 것으로 예상된다.
마지막으로 더 이상 부동산으로 돈 벌 수 없다는 부정적 대세론이 팽배하여 매수심리를 누르고 있는데 사람의 마음은 갈대라 했던가 어떤 대책이나 상황에서도 꿈쩍하지 않던 매수심리가 한 순간에 변할 수도 있는 것이 매수심리이다.
큰 댐은 돌 하나 뺀다고 무너지지 않지만 한 개 한 개 계속 빠지게 되면 어느 순간 한꺼번에 무너지게 되듯이 지금 많은 규제가 풀리고 있는데 복합적인 원인인 만큼 특정대책 하나만으로 침체된 매수심리가 살아나지 않지만 DTI일부 완화와 취득세 추가감면이 되었는데 DTI 추가완화나 폐지, 취득세 감면기간 연장 및 적용시점 소급적용 등 빠른 부동산 대책과 적극적인 내수경기부양, 글로벌 경제호전 등 여러 변수가 하나씩 변화를 주면 영원히 녹지 않지만 한 순간에 녹아버릴 수도 있는 것이 사람 마음이고 매수심리이기 때문에 지금 모든 것이 끝난 것처럼 단정짓거나 포기할 필요는 없다.
불과 5-6년전만해도 버블세븐 중대형 아파트가 대세였으니까, 대세는 항상 시대상황에 따라 변하는 것이지 영원한 것은 아니다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1