부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발입니다.
9월에 이 세가지 요소가 좋은 양상을 보이고 있습니다.
먼저 실물경제의 바로메타인 증시는 기술적 지표상으로 9월에 상승을 알리는 붉은 기둥(양봉)이 나타났고 거래량 또한 크게 증가하여 향후 대세상승의 청신호가 켜지고 있습니다.
부동산은 수출관련주 대세와는 움직임을 달리하고 있지만 내수관련주 대세와는 움직임을 같이 하는데 9월 14일날 내수관련주인 증권주, 금융주, 은행주, 건설주가 힘차게 뛰어올라 향후 내수 시대를 예고하고 있습니다.
현재의 경제상황은 미국발 금융쇼크가 있은 2008년 그해 말, 정부의 경기부양책 발표때와 유사해 보입니다.
2008년 말 경기부양책으로 실물경제의 바로메타인 주식시장이 살아나기 시작하여 2011년 상반기까지 상승 코스를 그린 전례가 있습니다.
2008년 말~2011년 상반기 이 기간동안 주식시장에선 현대자동차(자동차주는 수출과 내수 양면성을 가짐)가, 부동산시장에선 지방 선두주자 부산.경남이 시장을 주도하였습니다.
오늘날의 경제상황을 보면 2011년 하반기~2012년 유럽발 재정위기로 실물경제가 침체되어 있다가 이번 9월에 실물경제의 바로메타인 증시가 상승을 알리는 빨간 신호를 보이고 있습니다.
2005년~2007년 조선.철강 등 재래산업 수출호경기와 2009년~2011년 상반기까지의 경기사이클에서도 그랬듯이 경기는 한번 꿈틀대면 3년 정도 이어져, 이번 9월에 바닥을 친 실물경제 특히 내수경기도 2015년까지 3년 정도 이어지지는 않을까 합니다.
이 기간동안 부동산시장은 지방 후발주자 대구.울산.광주.원주 등과 그동안 낙폭이 컸던 분당.용인 등 대형아파트 그리고 상계동.목동 등 재건축관련 아파트, 한강변 아파트가 주목됩니다.
다만 위 수도권 아파트는 이번 경기사이클때에는 워밍업 정도만 거치고 2010년대 후반부쯤에 본격적인 상승이 있지않을까 합니다.
부동산 투자의 제1은 정책, 개발이 아닌 실물경제의 회복입니다. 다행히 실물경제의 바로메타인 증시가 9월에 좋은 양상을 나타내 향후 실물경제 회복의 청신호가 켜지고 있습니다.
두번째로 정책을 보면,
이러한 주식시장의 움직임과 함께 정부에서는 9월 10일날 9.10부동산대책을 내 놓았습니다.
9.10 부동산대책의 내용은 취득세와 양도소득세의 감면인데 이미 부동산시장에선 9월 28일자 금주 시황에 의하면 아파트값 하락폭 둔화, 재건축은 0.1% 상승을 나타내는 등 좋은 양상을 보이고 있습니다.
취득세 감면 확정도 추석전에 이루어져 추석 이후 부동산시장의 활성화가 예상됩니다.
이러한 실물경제의 바로메타인 주식시장의 상승세와 맞추어 정부에서도 9월 10일날 9.10부동산대책을 내놓았으니 시의적절한 부동산대책이 아닌가합니다.
세번째로 개발을 보면,
서울시 한강변 관리기본계획방향 수립으로 초고층 재건축이 가능해질 것으로 예상돼 최근 한강변 잠실 주공5단지가 상승세를 이어 갔고 지난 9월 27일날 재건축을 위한 구조물 안전진단에 '내진 성능'을 포함하는 내용의 '도시 및 주거환경정비법, 개정안을 공동발의했고 이 개정안이 통과될 경우 상당수 아파트의 재건축 가능시기가 10년 이상 빨라질 수 있을 전망으로 이에 해당하는 상계동, 목동아파트 등의 상승이 예상됩니다.
다만 이들 한강변, 상계동.목동 등 아파트는 다음 정권에서 서울 집값 폭등에 대한 우려, 경제민주화 등의 이유로 소규모 국토도시개발정책과 소극적인 부동산 정책을 펼칠 것으로 예상되어 당장의 폭등은 기대할 수가 없고 다만 워밍업 정도가 예상되는바 본격적인 대세 상승은 다다음 정권에서나 가능할 것으로 보입니다.
다음 정권에서도 세종시, 혁신도시 건설의 성공적인 수행을 위하여 이들 도시 건설에 주력을 다할 것인바 이 중 특히 혁신도시 아파트 분양이 가을부터 본격화돼 향후 이들 지역의 집값 상승에 대해서는 긍정적인 측면이 많습니다.
국토균형발전을 위한 지방 대세는 다음 정권때에도 계속 이어질 것으로 보이는데 지방 중에서도 그동안 상승폭이 큰 지방 선두주자 부산.경남보다 늦게 출발한 지방 후발주자 대구.울산.광주.원주 등이 유리한 고지에 있지않을까 합니다.
다음 정부에서는 남부권국제공항 건설이 예상되는바 어느 지역에 공항이 들어설지는 몰라도 향후 공항 결정 지역에 대해서는 발전, 지가 상승이 있을 것입니다.
그외 2018년 평창동계올림픽 개최를 앞두고 강원도 일대의 대폭적인 개발이 예상됩니다.
전반적으로 볼때는 다음 정권때에는 2000년대에 수도권 집값 폭등에 따른 우려때문에 소규모 국토도시개발정책, 소극적인 부동산 정책을 펼칠 것으로 예상되어 2000년대와 같은 수도권 집값 폭등은 기대할 수가 없고 다만, 수도권의 경우 한강변.재건축 개발 호재에 따라 당해 지역의 워밍업 정도와 지방의 경우에는 지방 후발주자의 대세 상승과 세종시.혁신도시 건설의 성공적인 수행을 위하여 이들 지역에 대한 대폭적인 지원이 있을 것입니다.
이상 여러가지 정황과 기술적 지표로 보아 부동산, 9월에 이미 바닥을 쳤고 올 가을부터는 특정지역의 집값 상승이 본격화될 것으로 보여 내수 경기 도래와 함께 2015년 정도까지는 상승세를 유지할 것으로 예상됩니다.
경제논리상 내수 경기 시대를 맞아 주식과 부동산시장이 9월에 바닥을 쳤습니다.
이렇듯 부동산은 모든 사람들의 예상을 깨고 소리소문없이 오릅니다. 안된다는 군중심리에 우왕좌왕하지 말고 차분히 대세상승에 대비합시다.
재테크맨 이주호
J man investment
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