요즘 경매투자자들은 투자 지역을 선택하는데 적지 않은 고민을 할 것이다.
수도권 부동산 시장은 일부 소형을 제외하고는 거래가 거의 되고 있지 않으며 신도시와 재건축 시장은 바닥을 장담하기 어려운 상황이다. 반면 지방 부동산 시장은 수급불균형으로 2~3년 동안 꾸준한 가격 상승을 하였으며 일부 지역을 제외하고는 매매가격이 보합 내지 조정을 받고 있다.
상반된 모습을 보이고 있는 두 지역의 부동산 시장에서 우리가 더 주의해야 할 지역은 어디일까? 바로 지방 부동산 시장이다. 자칫 잘못했다가는 매매가격이 최고점에 달한 물건을 잡을 수 있기 때문이다.
문제는 현재의 매매가격이 최고점인지 여부를 확신할 수 없다는데 있다. 시간이 흘러 오늘을 되돌아볼 때 최고점이라고 판단한 시점 이후에 매매가격이 추가상승을 했다면 제2의 상승기로 볼 수 있지만 매매가격이 하락을 했다면 바로 그 최고점이 상투가 되는 것이다. 추가 상승을 장담할 수 없을 때 우리가 할 수 있는 방법은 무엇일까? 바로 보수적인 입찰이다.
특히 요즘 임대사업자나 법인이 소유하고 있는 부동산이 통째로 개별매각에 의해 진행되는 경우가 많다. 수개의 부동산이 개별매각으로 진행될 때에는 하나의 부동산이 단독매각으로 진행될 때 보다 주의할 점이 있다.
첫째, 낙찰가가 단독매각보다 높다.
여러 채의 부동산이 개별매각으로 진행되는 경우가 하나의 부동산이 단독매각으로 진행되는 경우보다 일반적으로 낙찰가가 높다. 그 이유가 무엇일까?
여러 채의 물건이 개별매각으로 나왔을 때에는 심리적으로 투자자는 하나의 물건이 아닌 여러 채의 물건에 입찰하기를 희망한다. 예를 들어 다섯 채의 물건에 입찰하기로 했다고 하자.
본인이 예상한 금액으로는 한 채만 낙찰 받고 네 채는 패찰할 가능성이 있다면 자연스럽게 네 채를 모두 낙찰 받기 위해 입찰가를 높이기 마련이다. 한 채만 낙찰 받아서는 관리하는데 어려움이 있을 수 있기 때문이다.
또 다른 이유로는 개별매각으로 나온 물건의 개수가 많으면 많을수록 경매동호회나 학원, 공동투자자들이 참여할 가능성이 높다. 입찰할 물건을 동호인이나 수강생들에게 배정하고 입찰가를 높게 기재해 가능한 많은 수강생들이 낙찰 받을 수 있도록 유도한다. 이런 물건의 경우 입찰자들이 많기 때문에 2등과의 차이가 많이 나지 않는다. 즉 고가로 낙찰 받더라도 경매 경험이 부족한 이들은 낙찰 된 사실만으로 좋아한다. 이러한 심리를 이용해 입찰가를 높여 단체로 낙찰 받게 하고 많은 낙찰이 이루어지면 이를 홍보의 대상으로 삼는다. 낙찰 받을 때는 웃겠지만 매도할 때는 울면서 후회할 가능성이 높다. 단체로 입찰하는 상황에서는 자신만의 주장을 내세우기가 좀처럼 어렵기 때문에 가급적이면 경매초보자들은 이런 계획입찰에 참여하지 않는 것이 최선이다. 특히 단기간에 매매가격이 높게 상승되어 최고점일지 제2의 상승기를 맞이할지 방향이 정확히 결정되지 않은 작금의 지방부동산 경매시장의 경우에는 더욱 주의해야 한다.
둘째, 공실이 발생할 가능성이 높다.
여러 채가 동시에 낙찰되면 당연히 임대를 놓는 시기도 비슷하다.
기존 임차인과 재계약을 하는 경우는 예외지만 현재 공실일 경우에는 빠른 시간 내에 임대를 놓아야 한다. 특히 낙찰 물량이 많으면 많을수록 단기에 임대를 놓지 못할 경우 장기 공실이 될 가능성이 높고 장기 공실이 되면 경락잔금대출에 대한 이자부담이 늘어난다. 뿐만 아니라 다른 낙찰 물건과 경쟁적으로 임대를 놓아야 하기 때문에 임대가도 조금씩 하락할 수 있어 결국 임대수익률이 예상한 것보다 낮아질 수 있다. 이러한 리스크를 줄이기 위해서는 임장할 때 임대수요에 대한 정확한 파악이 중요하다.
그리고 만약 공실이 발생했을 때 한달 이내에 바로 임대가 될 수 있는 보수적인 임대가가 얼마인지도 정확히 파악해야 한다. 장기 공실로 인해 발생된 손실보다 임대가를 주변 시세보다 낮춰 빨리 임대계약을 하는 것이 결과적으로 수익률 측면에서는 낫다.
셋째, 명도에 상당한 시간이 소요될 가능성이 있다.
여러 채의 부동산이 동시에 개별매각으로 나올 경우 그 부동산에 거주하는 임차인들이 자체적으로 비상대책위원회를 구성하는 등 낙찰자들에게 공동대응을 할 수 있다. 이럴 경우 개별적으로 임차인을 방문해 명도협의를 하는 것이 사실상 무의미 하는 경우가 많다.
임차인들이 공동대응을 할 경우에는 낙찰자들도 대책위원회를 구성해 대표자 회의를 통해 명도협의를 한다. 이럴 경우 대책위원회를 구성하는데 시간이 많이 걸릴 뿐만 아니라 모든 임차인들의 요구조건이 관철되어야 협의가 마무리 되는 경우가 많기 때문에 점유를 이전받을 때까지 상당한 시간이 걸릴 가능성이 높다. 따라서 명도기간을 상황에 따라 넉넉하게 계획하고 그 사이에 발생되는 손실 금액까지 감안해서 입찰하는 것이 바람직하다.
오은석 부동산재테크 북극성 대표