2001~2002년 강남권재건축(소형), 2003~2005년 강남권중대형, 2006~2008년 상반기까지 노도강 등 강북권.수도권 소외지역 대세에 이어 2007년 하반기부터는 부산.경남을 선두로 하여 현재까지 지방 대세가 이어지고 있습니다.
2000년대 부동산시장을 돌이켜보면 2001~2008년 상반기까지 서울.수도권의 대세가 있었는데 지방은 틈새시장을 형성하여 부산.경남은 2003년쯤에, 대구 등은 2007년쯤 정점을 쳤습니다.
지방 선두주자 부산.경남이 2003년도에, 지방 후발주자 대구 등이 2007년도에 정점을 친 것으로 보아 지방 선두주자와 후발주자는4년 정도의 시차를 가지고 움직이고 있슴을 알 수가 있습니다.
2003년도에 정점을 친 지방 선두주자 부산.경남은 그후 4년 정도의 조정기간을 거쳐 2007년 하반기부터 대세를 타기 시작하여 2011년 상반기까지 전국 부동산시장을 주도하였으며 특히 부산.경남은 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009~2011년 상반기까지 3년동안 크게 상승하였습니다.
2001~2005년까지 서울 강남이 그랬듯이 한번 대세를 타기 시작하면 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 부산.경남 역시 2007년 하반기부터 2011년까지 5년동안 상승했군요.
공교롭게도 지방 후발주자 대구 등도 2007년 정점 이후 4년 정도의 조정기간을 거쳐 2011년 하반기부터 대세를 타기 시작했는데 기간적으로 보아 내년부터 대세를 타기 시작하면 2009~2011년 상반기까지 3년동안 부산.경남이 크게 상승하였듯이 대구 등도 2013~2015년 상반기까지 3년동안 크게 상승하지 않을까 합니다.
이렇게 될 경우 대구 등 역시 서울과 부산.경남의 5년동안 주도에 이어 2011년부터 2015년까지 5년동안 전국 부동산시장을 주도하게 되는군요.
작금의 대구 신규아파트 분양시장의 경쟁률을 볼때 충분히 그럴 공산이 큽니다.
아파트 분양 이후 2~3년뒤 입주때에는 공급이 넘칠 것으로 예상되는바 이때쯤이면 수요공급의 원칙상 수요보다 공급이 흘러넘쳐 비로소 조정에 들어갈 것으로 예상됩니다.
지방 대세는 지방 선두주자 부산.경남에서 불붙어 세종시로 옮겨붙고 다시 지방 후발주자 대구.울산.광주.원주 등으로 이어지고 있는데 올 가을부터 혁신도시 아파트 분양이 본격화되면 이제 혁신도시도 대세가 시작되지않을까 합니다.
2000년대에는 서울 강남과 강북 그리고 서울 인근 지역인 경기도까지 상승세가 이어졌는데 이때 상승세에 동참하지 못한 평택 등 경기외곽지역이 최근 각광을 받는 점으로 미루어 보아 지방도 혁신도시에 이어 나머지 지방 중소도시까지 상승세가 확산될 것으로 예견됩니다.
그러고보면 지방 대세가 지방 구석구석까지 이어질려면 아직 시일이 한참이나 남아 있습니다.
결국은 몇년뒤에는 전국 집값이 다 오른다고 보는데 이와같이 집값이 상승하는 이유로는 1988년 88서울올림픽 이후 인플레로 집값이 상승하였듯이 2008년 북경올림픽 이후 인플레를 맞는 과정에서 전국 집값이 순차적으로 오르는 것으로 봐야 합니다.
필자가 그동안 누누히 말씀드렸지만 2000년대는 수도권, 2010년대는 지방이 대세인 시대입니다.
조만간 부동산경기 소사이클이 도래하더라도 지방은 대세를 유지한채 수도권은 낙폭과대에 따른 반등 정도가 있지 않을까 합니다.
지금 지방은 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시, 기업도시 건설과 대규모 국토 및 도시개발로 대변혁을 일으키고 있으며 이러한 과정에서 지방 부동산도 지각변동을 일으키고 있습니다.
반면, 서울 및 수도권은 1997년 12월 IMF 직후 수출경기가 안좋은 상태에서 경제를 살리기 위한 인위적인 내수부양책으로 서울 및 수도권 집값이 폭등한 측면이 있습니다.
2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 호경기로 인한 내수 시대를 맞아서는 지방 부동산이 재평가받고 있습니다.
원래 부동산 가격은 큰 수출호경기 이후에 도래하는 큰 내수호경기때 상승하기 마련인데 수출환경이 좋지않은 2000년대의 서울 및 수도권 집값 폭등은 경제를 살리기 위한 인위적인 측면이 강합니다.
그러나 지방은 2000년대 후반부 지방산업단지의 부활과 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시, 기업도시 건설로 움직이는 측면이 있으니 이는 경제논리상 이유있는 부동산 가격의 상승입니다.
그러나 집값 상승은 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 자연의 이치처럼 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 물흐르듯 합니다.
작금의 집값 상승은 지방 선두주자 부산.경남의 고평가지역에서 지방 후발주자 대구.울산.광주 등 저평가지역으로 물흐르듯 하고 있고 세종시의 인기는 이제 혁신도시로 서서히 옮겨가고 있습니다.
곧 서울 및 수도권 지역의 부동산경기 소사이클이 도래하여도 작금의 전국 부동산시장의 중심은 지방인바 지방 저평가지역 대구.울산.광주 등과 세종시에 이어 이제는 혁신도시가 전국 부동산시장의 중심에 서 있습니다.
이렇듯 경기사이클에 따라, 국토도시개발에 따라, 부동산시장은 시차를 두고 새롭게 변하고 있습니다.
이상 여러가지 정황으로 보아 작금은 지방 후발주자 대구.울산.광주 등과 혁신도시에 주목해야 할 때라고 자신있게 말씀드립니다.
재테크맨 이주호
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