요즘 주택가마다 현수막 안 걸리는 곳이 없다. “대폭할인” “30%할인” “2억할인” 등 광고 내용도 요란하다. 심지어는 5억 할인이라는 내용도 있다. 알고 보니 그 아파트는 원래 분양가가 20억짜리였다고 한다. 그러나 정작 할인을 받아야 할 아파트는 꼼짝도 않고 있다니 무슨 연유일까?
지난 9.24부터 시행한 미분양아파트에 대한 5년 양도세 비과세 제도와 취득세 감면을 최대한 활용하려는 건설업체들의 판촉활동은 극에 달하고 있다. 경기 서북부 어느 아파트단지는 입주 끝난 지 2년이 지났는데 미분양 300개를 팔기 위해 100명의 분양대행사 직원이 들어가 있다고 한다.
이른바 벌떼영업이라는 것이다. 여러분들께서도 “역세권 대형 2억5천 할인”이라는 문자를 받았거나 곧 받을 것이다. 어떻게 전화번호를 알고 전화했느냐? 고 물어 보시라. 무작위로 한 전화라고 하겠지만 그건 거짓말이다. 언젠가 어느 견본주택에 가서 전화번호를 남겼던 일이 있을 것이고, 그게 돌고 돌아 늘 문자가 오게 되는 것이다.
양도소득세는 양도차액에 따라 납부하는 세금이므로 30%를 깎아줘도 5년 이내에 값이 분양가를 상회할 일이 없을 것이므로 세금을 낼 리 만무하다. 그러나 취득세는 어차피 입주할 주택이라면 몇 백만 원이라도 이익을 보고 입주하는 일이 옳을 것이기에 신규아파트 단지에서 약간의 움직임이 있다.
신문지상에서는 양도세 비과세 혜택을 보려고 사고자 하는 사람들이 줄을 지어 서있고, 취득세 감면을 받고자하는 사람들 때문에 이삿짐센터가 분주하게 움직이는 것처럼 기사를 내고 있으나, 그건 사실을 잘못 판단한 기사라고 봐야 한다. 그렇다면 어떤 이유로 움직이는 것일까?
이유는 세금이 문제가 아니라 각 건설업체들이 통 큰 할인을 하고 있기 때문이다. 사람마다 10년 주기로 운이 바뀌듯이 부동산에도 10년 주기라는 것이 있다. 2002년 이맘 때 길거리마다 지금과 같은 현수막이 걸렸었고, 현수막이 바뀔 때마다 1차 할인, 2차 할인, 3차 할인으로 금액은 내려갔다.
집을 사야 할 사람으로서 30%쯤 할인 되는 아파트라면 생각해 볼 일이다. 그러나 60% 대출 받고, 그도 모자라서 2금융권 10%까지 대출받고 들어가면 6개월 못 버티고 경매에 들어갈 것이다. 40%이상 대출 받고 입주하는 일은 아니 들어감만 못하다. 특히 잔금유예 아파트는 1년이나 2년이 지난 후 맨손으로 쫓겨나게 된다는 사실을 명심하시라.
아무튼 미분양 아파트나 새 아파트 단지에는 사람의 발길이 이어지고 있다. 그러나 기존 일반주택시장은 잠잠하다 못해 고요하다. 그래서 우리나라 부동산 정책은 건설업체들을 살리는 정책이라고 하는 것이다. “언제부터 언제까지 거래하는 일반주택이나 기존 아파트도 양도세를 면제해 준다.”는 대책이었으면 어찌될까? 중개업소 사장님들 엉덩이에 불이 나겠지!
새 아파트 단지에서 어서 들어오라고 아무리 손짓을 해도 일반주택시장이 잠을 자면 그건 짝사랑일 뿐이고, 김칫국 마시는 이치가 아닐까? 어느 신도시 입주율이 20%에 미치지 못하고 있다. 1000세대가 넘는 단지에 사전점검을 했으나 참석자는 100여명이었다. 나머지는 모두 안 들어간다는 것이다.
집값 내려 못가고, 안 팔려서 못가고, 사업에 망해서 못가고, 분양권으로 팔려고 분양받은 것이기에 형편상 못가고~ 못 가겠다는 사람뿐이다. 할인을 해 줘도 못 들어갈 형편인데 어찌하느냐는 것이다. 며칠 전 어느 법원에서 개인이 청구한 계약해제 사건의 변론내용 중 일부다.
"재판장 - 원고 대리인(계약해제를 청구한 수분양자의 변호인) 변론하시오.
원고 대리인 - 청구취지에서 밝힌 바와 같이 현재 원고는 있는 집을 팔아봤자 대출 제외하고 나면 남는 돈은 1억이고, 월급도 150만 원정도 밖에 안 됩니다. 46평 6억짜리 아파트를 어찌 들어갈 수 있겠습니까? 그래서 계약금 10% 6천만 원과, 확장. 옵션 계약금 10% 120만 원을 포기하겠으니 계약해제를 받아달라는 것입니다.
재판장 - 계약금을 모두 포기하겠다는 말씀이죠? 위약금을 10%로 정했다면 무리한 요구는 아닐 듯한데… 피고 변론하시오.
피고(변호인 없이 건설사 사장이 직접 나왔음) - 계약해제는 절대로 안 됩니다. 계약금 포기 아니라 위약금으로 1억을 줘도 해제에 동의할 수 없습니다. 지금 미분양도 남아있는 처지에 이미 분양받은 사람에게 해제의 길을 터주게 되면 현장은 큰 타격을 받게 됩니다.
원고대리인 - 물론, 그런 어려운 사정이야 있겠지요. 그렇다고 어차피 못 들어갈 사람 끝까지 붙들고 있어본들 무슨 이득이 있겠습니까? 포기를 받아 주시고 재분양을 하시지요?
피고 - 지금 저희 현장에서도 20% 가량 할인해 주고 있습니다. 대출 안고 전세를 놓게 되면 다 맞출 수 있습니다. 그건 저희 회사에서 도와 드리겠습니다. 전세 놓고 등기를 치게 해 주십시오.
원고대리인 - 못 들어갈 사람은 절반을 깎아줘도 못 들어갑니다. 원고는 입주 불가능입니다. 나중에 피고 측에서 소제기를 해 주십시오.(해제를 못해 줄 것 같으면 재판을 걸어달라는 뜻)
재판장 - 다음 기일로 연기하겠습니다. 그런데 아침에 출근하다 보니 골목 현수막에는 30%할인이라고 돼있던데 그 아파트는 왜 20%할인인가요?"
무슨 내용으로 재판을 하고 있으며, 무슨 말들이 오고 가는지 감이 잡히시리라 믿는다. 나는 죽어도 못 들어가겠으니 알아서 하라는 내용이리라. 이사 한번 하는데 수억 손해 볼 수 없고, 형편상 어려워 입주할 수 없게 되자 변호사를 선임하여 계약해제를 두고 밀고 당기는 재판이다. 재판장도 그런 현수막을 보신 모양이다.
현재 새 아파트 현장에서 취득세 감면과 양도세 면제를 내걸고 미분양을 판매하는 일은 동네 수퍼 반짝 세일과 같다. 일반주택시장에 거래가 없기 때문에 뒤에서 밀어줄 자금이 곧 고갈되어 한계에 부딪치게 된다는 뜻이다. 팔리지 않는데 어디서 돈이 나오겠는가?
2009년 양도세 5년 비과세라는 낚시에 걸렸던 사람들이 지금 계약해제를 하기 위해 동부서주하고 있다. 그럼에도 어부들은 전국 200곳 아파트현장에 그 낚시를 또 깔아 놨다. 이번에도 많은 사람들이 걸릴 것이고, 일반주택은 5년 내에 팔리지 않을 것이다.
주택 팔지 않고 입주할 자신이 있거든 좋은 미분양을 골라 사시라. 그러나 살고 있는 주택 팔아 새 아파트 가려거든 아예 마음을 접어라. 당분간 기존 주택 팔리지 않고, 팔아봤자 돈이 부족해서 입주도 하지 못한 채 큰 손해를 보게 될 것이다. 새 아파트 아무리 할인해 줘도 기존 아파트 보다 비싸다는 사실을 잊지 마시라.
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
수원대학교사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796
법무법인 세인(세인종합법률사무소)국장. http://cafe.daum.net/lawsein