큰 수출호경기 뒤에는 큰 내수호경기가 따르는데 경제논리상 이 큰 내수호경기때 집값이 크게 오릅니다.
그러나 예외적으로 2000년대의 서울, 경기도 내부지역 집값 상승은 1997년 12월 IMF 이후 김대중정부의 인위적인 경기부양책으로 오른 측면이 있습니다.
2005~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기를 맞아 코스피지수가 2000포인트를 넘기는 과정에서 즉 큰 수출호경기가 있는 과정에서 향후 큰 내수호경기 시대가 도래할 것을 감안하여 2007년 하반기부터는 국토 저 남단 부산, 경남 등의 지방 산업단지 부활로 이들 지역의 집값 상승이 2011년 상반기까지 5년동안 이어졌습니다.
지방 대세는 지방 선두주자 부산, 경남이 불을 질렀는데 그로부터 2년뒤인 2009년(3월 30일 세종시 첫마을 건축공사 착공)부터는 국토균형발전을 위한 세종시 건설로 이 세종시가 부산, 경남 등 지방 선두주자의 대세를 이어 나갔습니다.
지방 선두주자 부산, 경남에 이어 세종시가 자연스럽게 그 뒤를 이었군요.
세종시 다음으로는 또 지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등이 2011년부터 대세에 동참하기 시작했습니다.
아시다시피 2011년은 지방 집값 20년만에 최대 상승을 기록한 해인데 이는 2010년대는 곧 지방 대세의 시대라는 것을 예고해 주고 있는 것 같습니다.
현 시점에서 이러한 과정을 "부산, 경남은 저물고 세종시 활활 타오르고 대구, 울산, 경북, 광주는 꼼지락"이라고 표현하고 싶습니다.
지방 선두주자 부산, 경남이 2007년 하반기부터 2011년 상반기까지 햇수로 5년동안 이어졌듯이 지방 후발주자 대구, 울산, 경북, 광주 등 역시 2011년부터 2015년까지 5년동안 집값 상승이 이어질 것으로 예견됩니다.
올 하반기부터는 지방 혁신도시 아파트 분양이 본격화돼 이제는 혁신도시가 지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등의 뒤를 이어 지방 대세 상승에 동참할 가능성이 클 것으로 보입니다.
이러한 과정에서 지방 대세는 단발성으로 끝나는 것이 아니라 1997년 12월 IMF 이후 서울 강남권 대세가 2005년 정도까지, 그외 강북 및 수도권 소외지역 대세가 2006~2008년 상반기까지 10년 정도 이어졌듯이 2007년 하반기부터 시작된 지방 대세 역시 지방 혁신도시, 지방 중소도시까지 이어질려면 2018년 정도까지 이어지지 않을까 합니다.
필자는 "한풀이 지역 용틀임하면 무섭다"라는 표현을 자주 쓰는데 지방은 1988년 88 서울올림픽 이후 2000년대까지 20년동안 수도권에 눌려있었기 때문에 금반 지방 산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 인한 지방 대세를 맞아 아주 오랜기간동안 한풀이를 할 것입니다.
특히 세종시, 혁신도시 건설은 국가 백년대계를 위한 국토도시개발사업이기 때문에 성공적인 건설사업을 위해서도 국가에서 이들 지역을 적극 지원해 줄 것입니다.
부동산 투자 격언에 정책을 따르면 성공 투자한다는 말이 있는데 이들 세종시, 혁신도시가 대표적인 국가 정책 사업이 아닌가 합니다.
이러한 큰틀에서 국토 및 도시가 개발되고 지방 부동산이 움직이기 때문에 지방 대세는 수십년만에 때를 만났습니다.
지방이 수십년만에 때를 만나니 상대적으로 서울은 박원순 서울시장의 도시개발 위축 정책으로 침체를 벗어나지 못하고 있습니다.
서울 집값은 2009년도에 강남 집값이 정점을 치고 하락하는 과정에서 박원순 서울시장의 도시개발 위축 정책으로 더욱더 하락세를 부추긴 측면이 있습니다. 한마디로 대세 하락기에는 하락이 하락을 불러 일으킨다는 말이 꼭 맞는 것 같습니다.
이러한 맥락에서 필자는 2000년대는 수도권 전성시대, 2010년대는 지방 전성시대라고 자신있게 말씀드립니다.
곧 부동산경기 소사이클이 도래하더라도 서울, 수도권 지역은 낙폭과대에 따른 반등 정도에 불과할 것으로 보이며 지방은 진정한 대세를 맞아 지역을 순환하면서 오랜기간동안 지방 대세를 이끌어 나갈 것입니다.
지방 후발주자 대구, 울산, 광주 등은 진행형이고 혁신도시는 이제 막 시작 단계입니다.
혁신도시, 중소도시까지 지방 대세가 마무리될려면 아직 한참이나 남았고 지방 대세가 마무리되어야만 비로소 서울, 수도권 대세가 시자되지 않을까 합니다.
2010년대는 지방 산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 지방이 크게 요동치고 있습니다.
부동산 투자는 큰 그림을 보고 대세에 따라야만 성공 투자할 수 있습니다.
2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세인 시대입니다.
"지방 선두주자 부산.경남 찍고, 세종시 찍고, 지방 후발주자 대구.울산.광주 찍고, 혁신도시로"를 눈여겨 보십시요.
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재테크맨 이주호
J man investment
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