도시는 도심에서 외곽지로 외곽지에서 도심으로 리턴하여 끊임없이 개발된다는 도시계획 이론이 있습니다.
이러한 도시계획 이론에 따라 1980년대 후반부에 서울 집값이 폭등하자 수도권1기 5개 신도시 즉 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동신도시 건설계획을 발표하여 1990년대에 도시는 도심에서 외곽지로 개발되었습니다.
다시 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 과정에서 1994년 하반기부터 개포 주공1단지 재건축대상 아파트가 워밍업을 하기 시작하여 상승세가 1996년도까지 이어졌으며 그후 2001년도부터는 본격 상승하기 시작하여 2009년까지 강남권 재건축 전성시대가 되었습니다.
2000년대에는 재건축대상 아파트의 개발로 서울 도심위주 개발 전성시대가 되었으나 그후 판교, 광교, 동탄 수도권2기 신도시 개발로 다시 도심에서 외곽지로 개발이 뻗어나갔으며 이제 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 과정에서 최근 재건축 규제 완화 법안이 통과하여 1980년대 택지개발지구인 상계동, 목동 신시가지가 급부상하기 시작했습니다.
1980년대 빅3 택지개발지구로 개포지구, 목동지구, 상계지구를 들 수 있으나 그동안 개포 주공1단지 등 강남권 재건축대상 아파트는 어느정도 재건축이 이루어졌으나 상계, 목동지구는 재건축 연한 40년 제한에 묶여 빛을 보지 못했으며 금반 재건축 규제 완화 법안 통과로 재건축 연한이 줄어듬에 따라 앞으로는 상계지구와 목동지구가 빛을 보게 될 것입니다.
개인적으로 볼때 개포 주공1단지는 1994년 하반기~1996년에 워밍업을 하였으나 상계, 목동지구는 그로부터 20여년 뒤인 이제사 워밍업을 하기 시작하는군요.
서울에 아파트 지을 땅이 부족한 이때에 앞으로 서울 아파트 용지는 이들 상계, 목동지구 중층 재건축 단지가 대체할 가능성이 큽니다.
그 중 1980년대 빅3 택지개발지구 중 기개발된 개포지구를 제외한 상계, 목동지구가 재건축 개발의 선두에 나설 수 밖에 없는 실정입니다.
앞으로 우리나라 부동산시장은 1990년대부터 시작된 일본 부동산시장처럼 장기 불황에 빠질수가 있다고 하는데 이는 어불성설이며 향후 상계, 목동지구처럼 개발이 수반되는 택지지구가 있는 이상은 서울 부동산시장은 반드시 살아날 것입니다.
개발이 되므로서 도시가 발전하고, 향상되는 삶의 질에 맞춰 새로운 아파트 개발로 주거환경이 개선되고, 이러한 과정에서 집값도 상승하고 해서 개발이 존재하는한은 대한민국 부동산시장은 결코 죽지않습니다.
서울은 한강변 용산, 압구정동 등의 개발이 남아 있고 상계, 목동지구 등 중층 아파트 재건축 재료가 남아있는 한 서울 부동산시장은 때가 되면 반드시 살아날 것입니다.
상계, 목동지구 중 특히 상계지구는 강북 최고의 학군이자 주거지이며 창동 차량기지 후적지에 제2 코엑스몰 건설과 수서역~삼성역~청량리역~성북역~노원(창동)역~의정부를 잇는 즉 강남으로 삼성, 수서로 통하는 KTX 노선 제안 등이 있음에 따라 재건축, 제2 코엑스 몰, KTX 노선 트리플 호재를 만나 향후 강북 대표 주거지로 부상할 것임이 틀림없습니다.
사실 개포지구, 상계지구, 목동지구는 다같은 1980년대 빅3 택지개발지구이나 유독 개포지구만 선 재건축된채 상계, 목동지구는 개포지구에 가려 20년동안 빛을 보지 못했으나 금반 재건축 규제 완화 법안 통과로 이제사 빛을 보기 시작하는군요.
이같은 상계, 목동지구 재건축 허용은 지난 서울시장 선거때 나경원 서울시장 후보가 내세운 공약사항으로 그후 잠잠한 상태에 있다가 이제사 비로소 빛을 보게 되었습니다.
9.10 부동산대책 이후 상계, 목동지구 재건축대상 아파트가 이러한 재건축 연한 제한 축소 재건축 재료로 즉각 반등의 조짐을 보이고 있습니다. 이번에 반등하면 2~3년 정도 워밍업을 거칠 것으로 사료됩니다.
그러나 본격적인 목동, 상계지구 아파트값 상승은 2010년대 후반부쯤에 나타날 것으로 예상되는 큰 수출호경기 그리고 2018년 평창동계올림픽 전후 또 지방 대세가 완전히 마무리되고 서울 부동산이 바톤을 받을 시점에 이루어질 것으로 예견됩니다.
개발은 역전에 역전을 거듭한다는 말이 있는데 그동안 강남 개발이 강북 개발을 역전하고 이제 강북 상계동과 양천구 목동이 강남 개포지구 개발을 역전할 차례인 것 같습니다.
부동산시장은 철저히 개발 논리에 따라 움직이고 있는데 앞으로는 강북 대표 택지개발지구 상계지구와 서울 서남권 대표 택지개발지구인 목동지구가 재건축 개발 논리에 따라 움직일 것입니다.
개포지구에 가려 20년동안 빛을 보지못한 상계, 목동지구가 이제 한풀이 장세 용틀임하면 무섭다를 펼칠 것입니다.
재건축 등 개발 논리 불씨가 살아있는한 대한민국 부동산시장은 살아 있습니다. 그 중 재건축 개발 논리가 살아있는 상계, 목동지구를 주목하라고 말씀드리고 싶습니다.
재테크맨 이주호
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