경매에서 세금 감면 혜택 받으려면…

반드시 확인할 4가지 유의점 있어

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2012.10.18 15:19

지난 9월 26일 국회 행정안전위는 올해 말까지 취득세를 감면해주는 '지방세특례제한법 개정안'을 통과시켰다.

개정안에 따르면 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 취득했을 경우 2%에서 1%로, 9억원 초과~12억원 이하 주택은 4%에서 2%로, 12억원 초과 주택은 4%에서 3%로 감면받으며, 1가구 다주택자는 9억원 미만의 주택을 취득하더라도 1%가 아닌 2%의 감면 혜택을 받게 된다.

첫 번째 주의할 점은 취득세의 경우 1주택의 기준은 세대별이 아닌 인별이다.

예를 들어, 남편 명의로 기존에 3채를 보유하고 있고 부인 명의로는 1채도 보유하지 않은 가구가 있다고 하자. 부인이 경기도 소재의 2억원 주택을 낙찰 받았다고 한다면 비록 남편 명의로 3채가 있다고 하더라도 1가구 1주택자에 해당되어 취득세를 1%만 납부하면 된다.

취득세 감면조치는 개정안 통과시점(26일)이 아닌 9월24일 이후 취득한 주택부터 소급 적용되며, 올해 말인 2012년 12월 31일에 종료된다.

두 번째 주의할 점은 취득일이다. 취득세 감면을 받기 위한 취득의 기준이 매각기일이 아닌 ‘잔금납부일’이다.

예를 들어 9월 1일에 낙찰 받은 아파트를 10월 10일에 잔금을 납부하였다면 이는 취득세 감면의 대상이 되는 것이다. 반면 12월 20일에 낙찰을 받은 아파트는 1주일 뒤에 매각허가결정이 나고 결정일로부터 또 1주일이 지나야 매각허가결정이 확정된다.

매각허가결정이 확정된 이후부터 잔금 납부가 가능하기 때문에 아무리 빨라도 2013년 1월 초가 되어야 잔금납부를 할 수 있고 따라서 감면 혜택을 받을 수 없다. 즉 경매로 취득할 주택에 대해 감면혜택을 받기 위해서는 최소한 2012년 12월 10일 이전에 낙찰을 받아야 한다.

이번 취득세의 감면 조치는 주택에 한정되기 때문에 오피스텔이나 상가는 적용되지 않는다는 점도 주의해야 한다.

그럼 취득세 감면조치가 주택 경매 시장에 영향을 미치고 있을까.

시행된지 채 한 달도 되지 않는 시점에서 이를 평가하기는 다소 무리가 있지만 최근 부동산경매정보업체 태인이 9월 24일을 전후로 발표한 서울 주택 경매지표(낙찰율, 낙찰가율, 입찰경쟁률)를 보면 소폭 상승한 것을 볼 수 있다.

9월 1일부터 10월 10일까지 서울지역의 아파트, 연립, 단독주택 경매시장 현황을 분석한 자료에 의하면 9월 1일부터 9월 23일까지는 총 1072건 중 289건이 낙찰되어 26.96%의 낙찰률을 보였지만, 9월 24일부터 10월 10일까지는 총 732건 중 224건이 낙찰되어 30.6%로 낙찰율이 3.7% 상승했다.

입찰 경쟁률도 4.09 대 1에서 5.22 대 1로 높아졌으며, 낙찰가율도 72.38%에서 74.91%로 소폭 상승한 모습이다. 시작은 나쁘지 않다. 그렇지만 이러한 분위기가 올해를 넘어 내년까지 이어질지에 대해서는 상황을 조금 더 지켜볼 필요가 있다.

경매시장에서는 취득세 감면 혜택에 비해 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는 가능성이 낮다. 취득세 감면이 모든 주택을 대상으로 하는 반면 양도소득세 감면 대상은 미분양 주택만으로 한정되어 있기 때문이다.

양도소득세 감면 혜택 기간도 취득세와 동일하게 적용된다. 즉 9월 24일부터 12월 31일까지 취득한 9억원을 초과하지 않는 미분양 주택에 한해 향후 5년간 양도소득세를 100% 감면해 준다.

세 번째 주의할 점은 양도소득세 감면을 받기 위한 취득의 기준이 취득세와 달리 ‘매각기일=낙찰기일’이다.

예를 들어 12월 20일에 미분양 주택을 낙찰 받은 낙찰자가 매각허가결정과 확정일 이후인 2013년 1월 15일에 잔금을 납부했다고 하더라도 감면조치 종료일인 12월 31일 이전에 낙찰을 받았기 때문에 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.

반면 9월 11일에 낙찰 받은 미분양 주택을 10월 15일에 잔금을 납부했을 경우 9월 24일 이전에 낙찰을 받았기 때문에 양도소득세 감면 혜택은 받을 수 없다. 미분양 주택의 기준은 분양절차가 마감됐으나 분양이 되지 않은 잔여가구이며, 준공 후 미분양도 포함된다.

여기서 마지막으로 주의할 점이 있다. 시행사의 부도 등으로 미분양 주택이 경매시장에 유입되어 12월 31일 이전에 낙찰 받았다고 해서 무조건 감면 혜택을 받는 것은 아니다.

건설사에서 미분양 주택으로 지방자치단체에 일정한 서류를 준비해 신고를 마친 주택에 한해 혜택을 볼 수 있다. 따라서 미분양 주택을 입찰하고자 할 때에는 반드시 임장할 때 해당 지방자치단체에 방문이나 연락을 해서 신고된 미분양 주택인지 여부를 확인 후에 입찰하는 것이 바람직하다.

이미 감면조치는 시행되고 있으나 확인해 보니 몇몇 지방자치단체에서는 아직까지도 미분양 주택에 대한 신고 절차 등 미숙한 행정 처리를 보이고 있었다. 혜택 종료 기간이 짧아 아쉬움이 큰데 이러한 상황이 자칫 부동산 시장을 회복시키려는 정부의 노력에 찬물을 끼얹는 것이 아닌지 우려스럽다.

국내외의 여러 악재로 인해 내년 서울 주택 시장 회복이 불투명한 상황에서 올해 말에 종료되는 세금혜택이 부동산 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 의문이지만 올해 경매로 주택을 취득할 계획이 있다면 위 네 가지 주의할 점을 잘 숙지해 절세하는데 도움이 되길 바란다.

오은석, 부동산재테크 북극성 대표