우리나라 부동산시장이 본격적으로 태동하기 시작한 것은 1987년 하반기, 대선이 있은 해부터 였습니다.
1987년은 6.29 민주화선언으로 요즘 이슈가 되고 있는 경제민주화와는 달리 정치민주화 시대가 열렸고 노태우 민정당 대통령 후보는 중국의 문호개방으로 다가오는 동북아시대를 맞아 서해안 일대 개발계획 및 인천국제공항건설, 경부 KTX 건설 등 각종 국토도시개발계획을 선거 공약으로 내 놓았습니다.
1985년 하반기~1987년 3저(저유가, 저금리, 저원화가치) 경기 수출호경기와 함께 1988년에는 88서울올림픽을 개최하기도 해 단군 이래 최대의 내수경기, 부동산 호경기를 맞았습니다.
1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격이 폭등하였는데 1987년 하반기~1988년은 소형아파트 전성시대, 1989년~1991년 상반기까지는 중대형아파트 전성시대였습니다.
1988년 88서울올림픽 개최 이후 끓어오르던 부동산 열기(수요)를 잠재우기 위해 주택공급의 일환책으로 1989년 4월에는 우리나라 최초의 수도권1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 5개 신도시 건설계획을 발표하기도 했습니다.
노태우정권 이후 김영삼정권에서는 노태우정권때 워낙 대규모 국토도시개발사업이 이루어져 소규모 국토도시개발 정책을 펼쳤는데 준농림지 허용 등이 그러한 경우입니다.
1992년 하반기 대선때부터는 1989년 초 정점 이후 조정을 받았던 증시가 꿈틀대기 시작하였고 부동산경기는 그로부터 2년뒤인 1994년 하반기부터 꿈틀대기 시작하여 1996년까지 부동산경기가 있었습니다.
1997년 하반기 대선때에는 그해 12월 IMF 국가비상사태를 맞아 1998년까지 부동산 가격이 폭락하였고 그후 수출 환경이 좋지않은 상태에서 김대중정부는 인위적인 내수 경기부양책을 내세워 특히 2001년부터 2002년까지 강남권 재건축의 폭등이 있었습니다.
2003년 참여정부 출범때에는 2003년부터 강남권중대형이 폭등하기 시작하여 2005년 8.31 부동산대책 이전까지 강남권중대형의 광란이 있었습니다.
원래 부동산 가격은 큰 수출호경기 이후에 나타나는 큰 내수호경기때 상승하기 마련인데 2001년에서 2005년까지의 강남권 집값 폭등은 수출 환경이 좋지않았던 때에 인위적인 경기부양책에 따라 폭등한 경우라 할 수 있겠습니다.
2005년 8.31 부동산대책으로 강남권 집값이 주춤하자 2006년부터는 강북 및 수도권소외지역이 틈새시장을 형성하기 시작하여 2008년 상반기까지 이들 지역의 집값 폭등이 있었습니다.
큰틀로 봐서 서울, 수도권 집값은 1998년도에 바닥을 찍어 2008년까지 10년동안 상승하였고 이후 본격적으로 조정에 들어갔는데 박원순 서울시장의 위축된 도시개발 정책으로 하락은 하락을 불러 일으켰습니다.
큰 수출호경기 이후에는 큰 내수호경기 도래와 함께 집값이 상승하기 마련인데 2005년~2007년까지의 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기(코스피지수 2000 돌파) 이후에는 2000년대에 소외되었던 지방 집값이 꿈틀대기 시작하였습니다.
조선, 철강 등 중공업 공장이 많이 포진된 지방의 경제가 좋아지니 이들 지역의 집값이 오르는 것은 당연한 현상이겠지요.
2007년 하반기부터 국토 저 남단 부산, 경남 집값이 꿈틀대기 시작하여 2011년까지 5년동안 이들 지역의 집값 폭등이 있었습니다.
2009년부터는 세종시 건설이 본격화되었고 2011년부터는 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 경북 등의 집값이 꿈틀대기 시작하여 현재에 이르고 있습니다.
1987년 대선의 해 이후 여지없이 대선때에는 부동산 가격이 상승하였으나 예외적으로 김대중정부때에는 출범 1년 이후에, 김영삼정권때에는 출범 2년뒤인 1994년 하반기부터 부동산경기가 살아났군요.
2012년 대선이 있는 올해 역시 9.10 부동산대책으로 일부 지역 부동산경기가 살아나고 있습니다.
특히 2009년 정점 이후 4년 정도 조정을 거친 서울, 수도권 일부 부동산시장이 미동하고 있고 지방 후발주자 대구, 울산, 광주, 경북 등과 혁신도시 지역이 살아 움직이고 있습니다.
그동안 재벌, 대기업 위주의 경제정책이 이루어져 다음 정권때에는 중소기업, 중산층 위주의 경제정책이 이루어지고 복지정책이 이루어질 것인바 이러한 맥락에서 대기업, 부유층 위주의 강남권 등 부동산은 큰 기대를 할 수 없고 다만 거래의 물꼬를 터주기 위해 낙폭과대에 따른 반등 정도는 있지않을까 합니다.
국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설은 계속 수행될 것이며 특히 혁신도시 부동산시장의 기대감이 크고 2011년부터 상승하기 시작한 지방후발주자와 그동안 소외되었던 지방 소외지역은 상승세를 이어갈 것입니다.
인천국제공항 건설 이후 이제 지방경제의 경쟁력 제고를 위하여 남부권국제공항 건설이 기대되고 2018년 평창동계올림픽 개최를 위하여 강원도 일부지역의 개발, 부동산시장의 활성화가 예상됩니다.
전반적으로 볼때 다음 정권때에는 경제민주화란 큰틀 속에서 활발한 국토도시개발, 부동산정책보다 한템포 쉬어가는 국토도시개발, 부동산정책을 펼치지않을까 합니다.
이명박정부때 4대강 정비사업, 호남 KTX 건설, 새만금.여수.포항 일대 개발 등 대규모 국토도시개발 정책이 이루어져 다음 정부에서는 한템포 쉬어가자는 측면에서 소극적인 국토도시개발 정책을 펼칠 것으로 예상됩니다. 이럴 경우 당연히 부동산시장도 위축될 수 밖에 없죠.
그러나 지역에 따라 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안됩니다. 이번 선거때에도 여지없이 일부 지역은 부동산 가격 상승이 있을 것으로 생각됩니다.
그 일부지역은 그동안 낙폭이 심한 서울.수도권 부동산의 반등과 잠실 주공5단지 등 일부 한강변 아파트, 개발 호재가 있는 상계동.목동 등 재건축대상 아파트 그리고 지방후발주자, 혁신도시, 평창올림픽을 대비한 강원도 일부지역, 남부권국제공항 건설 후보지 등이 아닌가 합니다.
대선이 다가오면 부동산도 여지없이 달립니다.
그러나 그 달리는 지역이 어떤 지역인지 모든 사람들의 관심사가 되지 않을 수 없습니다.
요즘은 부동산시장이 개별적으로 움직여 부동산 원론보다는 각론에 치중할 때입니다.
각론에 따라 어떤 지역, 평형, 상품이 움직일 것인가를 깊히 생각해야 할 때입니다.
재테크맨 이주호
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