지난 9.10. 내수활성화 대책으로 주택시장은 다소나마 움직이고 있음이 사실이다. 미분양 매수, 취득세 감면 혜택을 보기 위한 미리 입주하기, 큰 평형 갈아타기나 새 아파트 입주를 위한 급매 등의 거래가 주류를 이루고 있다. 자연스럽게 흐르는 거래라기보다는 억지 거래나 입주라고 보는 게 옳을 듯하다.
가장 궁금한 사항은 앞으로 부동산시장이 어느 정도 살아날 것인가, 아니면 이대로 영원히 주저앉을 것인가를 두고 사람마다 의견은 다르다. 여러분들의 의견은 어떠신가? 이제 세 살 먹은 어린애도 “앞으로 부동산시장에 옛날은 없을 것이다.” 라는 말을 한다. 과연 그럴까?
한국 부동산은 현재 세계적인 상황과 국내적인 여건이 어떻게 변하느냐에 따라 그 색깔을 달리하게 될 양면성을 가지고 있다. 거래가 원활하고 값이 오를 수 있는 여건도 많지만, 부동산의 발목을 잡을 악재들도 수두룩하다는 것이다. 이런 여건들을 몇 가지만이라도 살펴보고 조심해야 할 일은 조심하도록 하자.
1. 지금은 저금리 저 달러 시대
저금리와 저 달러일 때 세계경제가 회복을 맞게 되면 한국의 부동산시장은 의외로 호황기를 맞을 수 있고, 거래가 왕성할 수 있다. 그 이유는 미국. 유럽. 일본 등에서 풀어낸 돈이 2013년 중반기에 여러분들의 가정에도 들어오게 되므로 여유가 있게 되고, 여유가 있으면 인플레를 느끼게 된다.
뭉칫돈을 장롱 속에 넣어 놓고 있는 현금 부자들이 인플레를 느끼게 되면 돈 썩는 냄새가 진동을 하게 되므로 더 이상 견디지 못한 채 밖으로 나오게 된다. 누가 뭐래도 부동산시장은 투자자들이 움직여야 한다. 전. 월세에서 내 집으로 바꿔 타는 수요는 절대로 시장을 움직일 수 없다는 뜻이다. 그러나 지금의 투자자들은 먼 산을 바라보고 있다. 그들이 돌아오는 날이 시장이 살아나는 생일날일 것이다.
2. 2013년 서울. 수도권 입주물량 절대 부족
서울과 수도권의 매년 입주물량은 평균 20만 가구가 약간 넘어야 안정을 찾을 수 있다. 그런데 2013년의 입주 물량은 8만 가구 남짓 된다. 12만 가구는 어디로 가야할까? 2002년경부터 주택시장은 홍수와 가뭄이 계속되고 있다. 도대체 건설사들의 욕심인지, 정책 잘못인지 분간하기 어렵다.
수도권 새 아파트는 입주가 안 되자 가격은 깎아주고, 입주기간은 늘려 주고, 맞춤 전세를 안선해 주고, 잔금도 연장해 주는 기발한 아이디어가 등장하고 있지만, 못 들어갈 사람은 그래도 못 들어가겠다고 계약을 해제해 달라는 사람이 시도 때도 없이 찾아온다. 2013년엔 못 들어가는 빈자리가 다 채워졌으면 좋겠다.
3. 또 온다. 전세대란
작년에 왔던 각설이가 죽지도 않고 또 온다. 130만 이상 영세가구는 어디로 가야할까? 집을 사자니 대출이자를 감당할 길이 없고, 그렇다고 전세로 계속 눌러 살자니 눈 깜짝할 사이에 5천만 원씩 오르는 전세금을 감당 할 수도 없고… 죽자니 청춘이요, 살자니 고생이라는 말은 누가 만들어 낸 말일까.
지방도 집값은 내리고 전세금은 슬슬 오르는 현상이 시작되고 있다. 2010년도와 2011년도에 오른 20%정도의 값이 가난한 사람 쌀독에 쌀 줄어들 듯, 늘 줄어들고 있다. 입맛이 쓰기는 집 가진 사람이나, 집 없는 사람이나 다람쥐나 청솔매가 아닐는지?
4. 주택시장의 복병, 또 짓는다.
신도시들이 입주를 못해 애를 태우고 있으나 한쪽에서는 또 짓는다. 또 짓는 곳도 미분양인데 그 위에 또 짓는다. 2년쯤 후 또 못 들어간다는 말이 나올 것이다. 강남이 애를 태우는 이유는 부근에 널려 있는 보금자리와 오피스텔이거늘, 인심 좋은 주막집 막걸리 퍼주듯 막 퍼주고 있다.
강남은 앞으로 재건축이 문제가 아니라 오피스텔이 문제가 될 것이다. 2009년에 1000여실이었던 것이 2011년에는 1만 실로 늘었다. 2012년에는 1만4000여실로 늘어난다. 오피스텔에 살건, 재건축에 살건 강남은 강남일 것이니 이를 두고 탓할 사람이 있겠는가. 있는 사람은 있는 대로 살고, 없는 사람은 없는 대로 살 뿐이리라.
5. 해가 떠도 햇볕에 나가면 안 되는 것도 있다.
앞으로 부동산시장이 살아날 것을 대비해서 무리하게 대출을 받고, 두 채나 세 채를 가지고 가겠다는 질문들이 심심찮게 올라오고 있다. 해가 떠도 콩나물과 젖은 구두는 햇볕을 피해야 함을 잊지 마시라. 해를 보게 되면 콩나물은 파랗게 변하고, 구두는 오그라지게 마련이기 때문이다.
“월급은 200만 원이지만, 집값이 오를 것 같으면 월 150만원의 대출 이자를 내면서 집 두 채를 2년 정도 가지고 가고 싶은데 괜찮을까요?”라는 질문도 있다. 돈만 벌 수 있다면 버텨보겠다는 욕심이겠지만, 비 오는 날 나뭇짐 지고 먼 길 떠나는 삶과 뭐가 다르랴. 십리도 못가서 발병이 날 것이다.
수익성이랍시고 거주용 아닌 소형 오피스텔이나 원룸은 조심하시라. 나팔꽃은 해가 뜨면 맥을 못 추게 된다. 입지 나쁘고 품질 나쁜 것은 거들떠보지 마시라. 고구마 씨 못된 것은 땅에 오래 묻어 놔도 싹을 틔우지 않고, 썩을 때까지 저 혼자 있게 된다. 그럴 때 농부의 마음은 오죽하겠는가.
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796, 031-213-4796
법무법인 세인(종합법률사무소) 국장. http://cafe.daum.net/lawsein