-허가된 공인중개업소 이용해야
내년 상반기에 전세난이 최고조에 이를 것이라는 언론보도가 나온 이후 현재 꿈틀거리고 있는 전세가격이 더욱더 상승할 조짐을 보이고 있다. 특히 올 겨울이나 내년 봄 결혼을 앞둔 예비 신혼부부들과 전세값을 더 올려줘야 하는 세입자들은 고민이 많을 것이다. 입주물량 감소등 대외적인 여건상 내년 이후에도 현재의 전월세금 상승세가 이어질 가능성이 높아 임대시장의 불한 요인이 많은 만큼 재계약이 필요한 실수요자들은 미리미리 준비에 나서야 한다.
대단지 입주아파트로 전세집 마련할만
다행히 연말과 내년초에 걸쳐 수도권에 1000가구 이상 입주하는 대단지 아파트가 많은만큼 이들 단지 위주로 전세를 구하는 게 보다 용이해 보인다.
최근 인기지역을 중심으로 1000가구가 넘는 알짜 입주 대단지가 선보일 채비를 하고 있는데 아무래도 물량이 한꺼번에 쏟아지는 만큼 저렴하게 전세집을 구할수 있기 때문이다. 또한 대단지의 경우 물량이 다량으로 쏟아진다는 점에서 선호하는 향이나 면적대의 물건을 확보하기 쉽다.
대단지 아파트는 소규모 단지에 비해 입지여건이 우수하고 인근 기반시설이 탄탄하게 조성돼 있어 수요층의 선호도가 높다. 또 넓은 대지공간 확보로 단지 내 공원, 녹지 및 커뮤니티 등의 편의시설이 충분하게 갖춰져 있고, 주거여건이 우수한 점도 장점으로 꼽힌다. 특히 매매-전세 간 가격차가 많이 좁혀진 최근 주택시장 상황에서 미분양 입주단지와 같은 경우에는 건설사들이 다양한 혜택을 제공하는 만큼 '내 집 마련'의 좋은 기회로 삼을 수도 있다.
전세 얻을시 주의점
깡통 전세집 주의하라
근저당과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 '깡통전셋집'이 수도권 전지역에서 터지고 있는 만큼 전세얻을시 특별히 주의를 기울여야 한다. 실제 서울•수도권에서 진행된 주택 경매 가운데 일부 물건들의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮아 미회수 금액이 증가하고 있고 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어나고 있다.
준공후 미분양 아파트 전세집도 주의해야
일부 건설업체들이 어려움에 봉착해있는 만큼 준공이후에도 분양이 안되어 미분양으로 남아있는 경우가 많다.분양마케팅수단과 건설자금 회수를 위해 건설사가 직접 전세를 놓은 경우가 빈번하게 발생하고 있어 해당 아파트 전세를 얻을때는 주의를 해야한다.
즉 , 주택시장 침체가 장기화하면서 '준공 후 미분양' 아파트에 대해 건설사들이 궁여지책으로 내놓은 방안이 바로 선임대 후분양 전략이 유행하고 있다. 보통 전세 형태로 임대되는데, 일반인들 입장에선 회사를 상대로 한 전세 계약이어서 과연 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까 하는 의구심을 떨쳐버릴 수 없다.특히 부동산 신탁회사의 미분양 아파트 전세계약은 더욱 생소하다. 혹자는 부동산신탁회사 자체를 알지 못하고 그냥 부동산신탁회사가 안전한 회사라는 말만 믿고 덜컥 계약을 하는 경우가 많다.하지만 부동산신탁회사와 체결한 전세 계약도 일반 전세 계약과 마찬가지로 위험을 내포하고 있어 손해를 볼 수 있다. 이를 방지하려면 다음 사항을 점검하면서 계약하는 작업이 필요하다.
첫째, 전세 계약과 관련한 내용이 규정되어 있는 해당 전세계약서를 자세히 읽어봐야 한다.
둘째, 등기부등본 열람 시 근저당과 같은 제한물권 설정 유무를 확인해야 한다.
셋째, 신탁 내용을 파악하기 위해 관할 지방법원을 통해 신탁원부를 발급받은 후 우선수익자와 대출금 규모 및 상환 여부 등을 확인해야 한다.
넷째, 부동산신탁회사가 임대인의 지위로 계약서에 날인하고, 보증금반환의무를 제3자가 아닌 부동산신탁회사가 직접 책임진다는 확인서를 받아두는 것이 좋다.
끝으로 입주 이후 세입자는 전입 신고와 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 등 기본적인 대항력을 갖춰야 한다. 또 정기적으로 등기부등본을 발급받아 해당 부동산의 소유권 및 제한물권 변동 여부를 확인하면서 전세보증금을 안전하게 지키겠다는 노력이 필요하다. 등기부등본에 가처분•가등기•가압류•압류•예고등기 등처럼 '복잡한' 법률 용어가 많이 등장한다면 일단 조심해야 한다
끝으로 전월세 직거래는 공인된 중개업소를 통하지 않고 거래당사자 간에 직접 계약하는 만큼 꼼꼼히 챙기지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다. 피해자 중 상당수가 사회초년생이거나 부동산 계약에 문외한인 경우가 많기 때문이다. 인터넷 오픈마켓 거래에는 익숙하지만 부동산 거래에 대한 기본지식이 부족한 상황에서 무조건 저렴한 매물을 찾아 직거래하다 보니 사기범들의 '먹잇감'이 되고 있는 것이다. 집주인을 가장한 사람과 계약을 하는 경우도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거할 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비(是是非非)가 힘들어지기 마련이다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤다. 이중계약 등으로 피해가 발생해도 공제 등으로 구제를 받을 수 있는 허가된 중개업소를 통하는 것이 가장 안전하다. 이러한 장점외에도 허가된 중개업소를 거래해야 하는 잇점이 여럿 있다. 비용측면만 놓고 보더라도 직거래를 통해 중개수수료를 절약하려다 오히려 추후 불미스런 사건이 발생해 시간과 돈이 더 들어갈 수 있다는 점을 명심해야 한다.
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