상가투자시 ‘세금폭탄’을 반드시 고려하라!
최근 2년정도 주거용 부동산시장이 침체되면서, 상대적으로 상가같은 수익형부동산의 인기가 커지고 있다. 그러나 실제 손에쥐는 월세가 세금폭탄으로 인해 차떼고 포떼고 나면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 상가들이 많아 상가투자시 세금문제에 대한 고려없이, 혹은 세무사 사무실에서 최소한의 세금에 대한 정보습득없이 무분별하게 이뤄지는 상가투자의 경우 큰 낭패를 볼수 있기에 신중하게 투자해야 한다.
주택임대사업이 가능해진 오피스텔이나 도시형생활주택을 제외한 상가의 경우 전형적인 수익형 상품으로 주택임대사업이 아닌 부동산 임대사업자로 등록하여 임대사업을 영위하게 된다.
매월 월세를 받으며 불안한 노후나 불안한 직장의 안심처 역할을 하기위해 상가투자가 이뤄지고 있고, 금액이 커지면 작은 소형빌딩, 중대형 빌딩, 대형빌딩등으로 투자금액대별로 수요가 발생하면서 상가투자가 이뤄지는데, 상가는 오피스텔이나 도시형생활주택, 소형아파트처럼 주택임대사업자가 아닌 일반 부동산 임대사업자로 등록하면서 구입단계부터 보유단계까지 앞에서는 노출이 안되지만 뒤에 도사리면서 상가투자자들의 가슴을 후벼파는 커다란 저승사자가 숨어있다. 세금폭탄이 그것이다.
표면적인 제시 수익률만 믿고 덥썩 물었다간 저승사자에게 간담이 써늘한 후환을 보는 경우가 무척이나 많은게 사실이다. 상가투자로 돈벌었다는 사람들이 주변에 거의없는 이유중 하나가 바로 세금에 대한 고려없이 표면적인 수익률만 믿거나 상가의 입지선정이나 미래가치등을 제대로 파악하지 않고 월세를 꼬박꼬박 받는다는 잘못된 환상으로 인해 묻지마투자를 하기 때문이다.
상가투자로 돈벌었다는 사람이 주변에 드문 이유는 바로 리스크가 주거용부동산보다 훨씬 크기때문이고, 이동이나 거주등에 따른 필요에 의해 가격이 오르는 좋은 주택이라도 처분하여 매물로 나오는경우가 많은 주거용부동산과는 달리, (상가의 경우) 월세가 따박따박 나오고 수익률이 월등히 좋은 소위 ‘품절상가’는 상가주인이 시장에 매물로 내놓지 않는 자연스런 속성 때문에 좋은 상가를 내것으로 만들기가 그만큼 힘든반면, 물량들은 넘치고 표면수익률은 지금같은 저금리시대에 그래도 은행이자보다는 나아보이는 착시현상때문에 세금이 고려되지않는 투자자들이 많아지고 그로인해 상가구입직후부터 보유단계 및 처분단계까지 3중고라는 낭패를 보는사례가 속출하는 이유가 이 때문이다.
물론 잘 고른 상가가 효자노릇을 하는 것은 당연한 일이다. 그러나 그런 상가가 시장에 나올가능성은 희박하다. 대부분 다소간 부풀려지거나 혹은 적어도 부풀려지지는 않더라도 세금부분의 고려없는 표면적인 수익률(6%내외)을 보고 은행이자보다 높으면 충분하다는 판단이 때로 돌이킬수 없는 실수로 되돌아오는경우가 상가투자에서는 주변에 너무나 많다.
그렇다면, 상가에 투자시 발생하는 세금이나 주의할점은 무엇인지 살펴보자.
우선 세금부분을 보면, 취득시에는 주거용과 달리 세금이 4.6%가 붙고 부대비용포함시 취득가액의 5%로 잡으면 된다. 보유하면서부터는 부가세는 임차인에게 받아 납부하면 되므로 문제가 안되지만 종합소득세와 상당히 높은 보유세는 상가투자자들을 크게 당황하게 만들기에 충분하다.
종소세의 경우에는 직장인인 경우에 나중에 신고할 때 깜짝 놀라게 되는경우가 많은데, 급여소득과 상가임대소득을 합산하여 추가로 납부하는 세금은 월세를 받는 기쁨을 순식간에 공포로 변모시키는 경우가 비일비재하다. 또한 매수와 매도시에 주거용보다 2-3배 높은 비율의 중개수수료율도 부담이 되기는 마찬가지다.
만약 A라는 상가투자자가 직장에서 연봉으로 3500만원을 받고 있고 대출 1억5천포함한 4억원짜리 상가(보증금3천/월세180가정)를 본인자금 2억2천(보증금 3천 감안)으로 구입한다고 하면, 단순 수익률은 취득세를 대부분 제외하고 매매가격으로 계산하는경우가 많은데, 이 경우 표면수익률은 대출이자를 제외하고 실투자현금액 기준으로 약 6.4%정도의 흔히 볼수 있는 평균적인 제시수익률(표면수익률)이 된다.
그러나 초기 취득세가 약 2천만원(=매매가의 5%로 잡으면 무난하다)이고, 수수료도 통상 0.9%를 받는경우도 있고 최소한으로 해도 0.7%에서 협의되는 경우가 많으므로 수수료만도 3백만원이 넘어(부가세포함) 매매시 투자금은 약 3억9300만원정도(대출 1억5천제외시 실투자금 2억4300만원)가 된다.
보유하면서는 월세를 180만원을 받지만 은행이자를 약 5%로 보수적으로 잡아도 은행이자가 연 750만원이고 12개월로 나누면 매월 약 63만원의 이자를 제하면 손에쥐는 것은 180만원-63만원(이자)=117만원정도다.
순현금 약 2억5천을 장기간 꺼내쓰지도 못하고 계속 수년간 묶어두는 대가(현금 필요시 유동화가 거의 불가능해 장기간 묶이는 돈으로 간주하여야 함)로 손에쥐는 현금이 월 117만원인셈이다. 이정도 금액만 해도 그래도 은행이자보다는 나으니 이 돈만 모두 취할수 있어도 다행이겠지만 문제는 역시 세금이다.
우선 임대수입에 대한 종합소득세다. 경비등을 기장하는게 절세를 하는데 도움이 되기에 세무기장을 맡기는 비용이 월 7~8만원정도 들어가나 이 비용은 직접 세무사수준에 준하는 정보를 갖고 직접 국세청에 신고한다는 전제로 비용에 산입을 하지 않도록 하겠다.
종소세는 연봉이 많은 사람들에게는 그야말로 공포의 5월이 될수밖에없는데 연봉이 중간혹은 약간 중간 이하 정도되는 일반적인 30대 기준 3500만원을 가정하더라도 임대수입과 근로소득을 합친 금액으로 대략 1년에 내야하는 종소세신고액은 약 6백만원정도 된다.
여기에 재산세가 대략 1백50만원~2백만원이 추가되면 월세 117만원 받고 기장을 직접 하면서도 연 약 770수준의 세금을 납부하면 월로 환산시 약 60만원으로 보수적으로 잡아도 실제 손에쥐는 돈은 117만원-60만원=약 57만원수준에 불과하게 된다.
2억5천가까운 돈을 투자하여 수익률 6.4%수준이라고 제시되는 상가를 구입하여 얻는 수입이 월 60만원도 안되는 것이다.
문제는 여기서 그치지 않고 더 큰 본원적인 문제에 상가투자자가 직면하게 되는데, 상가는 수익률위주라 가격변동이 심하지 않고 실제 특급상가가 아닌한 가격상승은 매우 제한적이고 만약 위와같은 실질 수익률(2억5천투자시 월 57만원)을 얻게되는 상가(표면수익률6.4%)라면 특별한 기적적인 상권변화가 없는 이상 가격상승은 거의 힘들다고 봐야 하고, 그렇다면 초기 취득시 소요된 취득세 2천만원과 수수료 3백만원을 포함한 초기투자금 2300만원을 회수하는데 걸리는 시간은 대략 월세를 57만원씩 밀리지 않고 받는다면 약 40개월이 소요된다.
40개월동안 실질 월세를 받아야 가격이 떨어지지 않고 공실이 제로인 상가를 가정하여 내가 투자한 원금을 겨우 회복한다는 의미다. 원금회복인만큼 그동안 40개월동안 묶인 2억5천만원을 은행에 넣어뒀을 경우 얻을 이익을 포기한셈이어서 실제로는 커다란 손실이다. 여기에 가격이 하락하거나 공실이 생기면 수익률은 마이너스 수익률로 급전직하하게 된다.
평범하고 평균적인 작은 상가 1개면적을 구입한 투자와 2억5천에 대한 기회비용과 유동성불가(장기간 묶이는금액) 리스크 치고는 세금폭탄에 실질 수익률이 3분의 1토막이상 수준이라고 해도 크게 틀리지 않게 되는 것이다.
종소세와 근로소득세를 합산하는 이러한 직장인의 상가임대사업이 세금이 많다면, 그렇다면 직장이 없는 배우자나 부모님이 상가를 취득하면 세금이 가벼워질것이 아니겠는가 할수도 있겠지만 직장인이 아닌 무직자나 무소득자가 상가를 취득하여 임대사업을 하면, 그동안 자녀 직장으로 속해서 내지않던 건강보험료와 추가로 국민연금 부과액이 적지않아 매월 두 개의 금액으로 4억원 상가기준으로 40만원가까이 내는분들도 많다. 통상 30만원수준은 매월 납입하게 된다고 봐야 한다.
더욱이 상가의 금액이 10억이 넘어 15억~20억수준으로 고가 상가투자로 이르게 되면, 리스크는 더욱 커질 수밖에 없다. 15억짜리 상가 임대료는 4억짜리 임대료보다 높기 때문에 종합소득세율이 급격하게 올라가 종소세 신고시 거의 세금폭탄수준이 되고 덩치가 큰 만큼 초기 투자시 취득세와 수수료는 9천만원에 육박하고 근로소득세와 합산하면 세금폭탄수준이 아닌 저승사자수준으로 돌변하는 것이다.
초기 세금과 수수료 약 9천만원을 회수하려면 월세 3백만원을 받아서 30개월동안을 꼬박 모아야 내가 투자한 원금이 원점에서 시작하게 된다(상가가 하락도 상승도 하지 않는 것을 가정) 그동안 은행에 넣어두었다면 얻었을 이익(기회이익)을 감안시 리스크는 곱절로 늘어나는 진풍경이 벌어지는 것이다.
수백명중에 운이 좋은 한명꼴로 알토란같은 상가를 얻어 성공한다고는 하지만 일반인들이 상가투자로 성공하기란 일반적인 다른종목에 비해 투자금이나 리스크등은 큰 반면 성공하는 사례는 상대적으로 적은 것을 주변에서 쉽사리 볼수 있는 것이다.
세금적인 부분이 아니더라도 좋은 상가는 쉽사리 시장에 나오지 않는다.
아파트나 주거용부동산의 경우에는 시장이 침체되거나 급한매물들이 시장에 수시로 출회되어 그만큼 좋은 물건을 골라 차익도 내고 내것으로 만들수도 있는 기회가 많지만 상가는 수익률을 기본으로 하여 월세를 받는 상품인탓에 실질수익률이 좋으면 매물로 나오기가 그만큼 귀해지게 되고 좋은상가를 손에 얻기가 그만큼 어려워지는 것이다.
그런 귀한 상가가 마지막 수요자인 일반인들에게까지 들어오기는 쉬운일이 아니다. 더구나 상가가 같은 상가건물에서 여러개씩 매물로 나오는경우에는 수익률이나 공실리스크가 상당히 높아지고 그만큼 실패할 확률도 높아진다.
또한 상가투자시에는 주택과 달리 자금출처조사에 대해서도 주의해야 한다. 주택과 달리 기타자산으로 분류되는 상가는 5천만원이상이 되면 자금소명에 대해 철저하게 미리 대비하지 않으면 세금폭탄의 덤으로 막대한 증여세폭탄까지 얻게되는경우도 주변에서 많기 때문이다.
따라서 상가투자에 대한 가장 첫 번째의 환상인 “월세받아 편하게 살자”라고 하는 소위 ‘부풀려진 환상’에서 깨어나 철저하게 세금부분을 전문 세무사 사무실에서 상담을 받고 정확한 지출액을 확인하여 실질 수익률을 점검하여야 한다.
또한 상가의 가치를 일단 보수적으로 생각하고 초기투자금의 원금수준으로의 회복기간이나 리스크등을 검토하여 투자에 나서는 것이 현명하다. 집근처 세무사 사무실에 5만원정도의 상담비와 음료수 한통만 가져가도 1시간이상, 상가에 대한 투자시 세밀한 세금상담과 지출액 및 자금출처에 대한 상담을 해주고, 대부분 상가에 대해 거의 모르는 분들이 섣불리 표면 월세나 표면수익률만 믿고 상가투자에 나서려고 했다가 가까운 집근처 세무사 사무실 한군데만 들러도 상가투자를 하지 않는 경우가 많은 이유가 바로 보이지 않는 세금폭탄과 초기투자금 회수의 불확실성 및 장기간 묶이는 자금이라는 핸디캡을 세무사 사무실에서의 비교적 간단한 상담정도로도 체크해볼수가 있기 때문이다.
이렇듯 상가투자시에는 세금부분을 반드시 고려하고, 직장인의 경우에는 더더욱 세금부분을 고려한 꼼꼼한 체크가 상가투자에서는 절실하다 할 수 있을 것이다.
“상가(商家)투자 섣불리 했다간 상가(喪家)집 된다”는 말을 곱씹어볼필요가 있다 할 것이다.
아울러 상가투자시에는 상가를 전문적으로 하는 공인되고 검증된 상가만을 전문으로 하는 업체나 공인된 상가전문가에게도 자문을 받아보고 세무사와도 충분히 상담하고, 미래가치등에 대해서도 여러 전문가들에게 꼼꼼히 물어보고 점검하는등 종합적인 분석과 체크가 필요한 종목이 바로 상가이기 때문에 신중하게 접근할 필요가 있을 것이다.
-김부성, 부동산富테크연구소장 / 카페: [내집마련과 부동산투자]-