사례1. 베이버부머 세대로 노후준비에 고민하던 안모(54)씨는 서울 서대문구 연희동의 전용면적 297㎡ 단독주택을 16억원(대출 6억원)에 매입한 후 미국인에게 임대했다. 서울외국인학교 등과 인접한 외국인 인기지역으로 보증금 없이 월 임대료는 1200만원을 받고 있다. 연간 임대수익률이 10%를 넘는다.
사례2. 경기 평택에서 대지면적 588㎡, 건축면적 192㎡ 전원형 단독주택을 4억 8000만원에 매입한 박모(58)씨는 군무원을 상대로 일명 `깔세(통월세)`로 1년치 임대료 3800만원을 선불로 받았다. 년간 수익률 8%에 미군기지 이전 등 대형호재가 많아 지가 상승에 따른 시세차익까지 기대된다.
글로벌이라는 하나의 공동체 속에서 다문화 사회 등 외국인이 빠르게 늘어가고 있는 사회적인 환경과, 시세차익과 함께 임대수익이라는 또 다른 월급을 기대하는 투자자들이 늘어가면서 전통적인 투자방식인 은행에 3년이상 적금 붓는 격인 ‘묻지마 투자’는 다양한 방식으로 달라지면서 부동산 시장은 어제와 다른 모습으로 빠르게 변하고 있다.
1~3년치 월세를 한꺼번에 받는 외국인 대상 렌탈사업은 고수익 임대사업
외국인 140만명 시대를 열어가면서, 수익형 부동산에 대한 관심 증가와 최근 주택소유자들의 월세 선호 현상이 두드러지면서 외국인 대상 ‘렌탈하우스(Rental House)’가 다시한번 주목받고 있다. 이는 주한미군기지 주변에 영외 거주 군인이나 군속, 군무원, 민간기술자 또는 국내 거주 외국인을 상대로 하여 임대사업을 목적으로 1~3년치 월세(‘깔세’)를 한꺼번에 받는 안전하면서도 안정적인 고수익 틈새상품이라 할 수 있다. 이미 용산의 한남동, 방배동 서래마을, 동부이촌동, 성북동, 평창동, 자양동, 연희동 등에서 월세 문화에 익숙한 외국인들이 월 300~2000만원의 렌트비를 부담하고 있다.
정해진 날짜에 월세를 제대로 받지 못해 다툼이 일어나는 일에 익숙해져 있는 우리와는 달리, 외국인 대상 렌탈 사업에서는 이러한 다툼을 보기 어렵다. 임차인의 소속 법인이나 기관에서 1~3년치 월세를 한꺼번에 주거나 매월 날짜에 맞춰 임대료를 어김없이 지급하고 있기 때문이다. 기본적인 수익률 6~7%선에, 깔세로 한꺼번에 받은 임대료를 금융기관에 예치하면 연 2~3%의 추가수입이 가능하여 체감 수익률은 더 높아 투자자들에게 매력적인 투자 수단으로 자리잡은 지 오래다.
또한, 엄격하고도 구체적인 영문계약서를 통해 퇴실시 주택파손 및 손실 등에 대한 책임 등 호텔이나 콘도와 같은 원상복구 이행이 있어 임대인 입장에서 관리가 용이하다는 점과 퇴실시에는 의무적으로 최소 2~3개월 전에 통보하기로 되어 있어 수익형부동산의 맹점인 공실도 최소화된다는 점도 매력이다.
외국인이 선호하는 거주 지역은 고급 주택이 많은 서초구 방배동ㆍ용산구 이촌동을 비롯해 외국인 학교가 있는 용산구 한남동이나 서대문구 연희동, 외국인 쇼핑 중심지인 이태원동과 각국 대사관이 인접한 용산구 동빙고동을 꼽는다. 대지 300~400㎡ 규모의 깨끗한 전통적인 단독주택을 중심으로, 리모델링을 통해 고수익을 창출하고 있어 은퇴자들에게 인기가 많다.
미군기지 이전으로 지가상승까지 기대되는 평택의 렌탈하우스
팽성읍의 K-6부대, 송탄의 K-55부대, 용산 미8군, 경기 동두천과 의정부의 미2사단 병력이 2016년까지 군인 및 가족 8만5천명이 이전하기로 한 평택은 미군기지 이전이라는 호재와 함께 삼성전자 100조원 투자, LG전자의 진위산업단지, 고덕신도시, 브레인시티, 83만평의 평택호 관광단지, 3만명이 상주하는 아산테크노밸리 등의 대형 개발호재와 맞물려 수면위로 부상하면서 투자자들의 행렬이 이어지고 있다. 이들은 주로 다가구주택, 빌라, 오피스텔 등에 투자하고 있다.
최근에는 팽성 안정리, 노양리, 본정리 등의 전원형 주택 선호 현상이 두드러져 5~6억원 선에서 거래되고 있다. 수익률은 7~8%선이고 오피스텔이나 빌라등과는 달리 대지지분을 고스란히 안는다는 점에서 향후 지가상승까지 노려볼 수 있어 일거양득의 효과를 기대할 수 있다.
외국인 대상 주택임대사업을 위해 주택 매입을 고려할 경우 가장 먼저 따져봐야 하는 것은 국적, 가족구성, 직업 등에 따른 선호 지역과 주거의 쾌적성, 조망권 등이다.
온돌문화와 벽지에 익숙한 우리와는 달리, 외국인들은 페인트로 도장한 커튼과 카펫이 깔린 바닥, 타일이 시공된 주방 등 선호하는 인테리어가 다르다는 점에서 소유자의 취향에 맞는 렌탈하우스를 매입하는 것보다는 외국인 취향에 맞는 옵션제 주택을 선택하는 것이 좋다. 외국인의 커뮤니티 문화가 형성되어 있는 테마가 있는 곳이라면 금상첨화다.
최근 인기 주거지역으로 주목받는 전원형 렌탈하우스 투자시 다음의 내용을 고려해야 하고, 언어의 장벽을 피하고 외국인을 대상으로 한 임대사업을 위해서는 미군에 등록되어 있는 공인중개업체를 통해 거래해야 한다. 아울러, 단지형의 최대 약점으로 알려진 관리업체의 선정 여부등도 살펴봐야 할 것 이다.
▶ 군부대의 특성상 비상시를 대비해서 자동차로 5분 이내의 거리에 위치하면서, 조망권이 확보되고 함께 모여살 수 있는 조용한 단지가 조성된 곳
▶ 주방, 가전, 가구 등 생활에 필요한 모든 시설 완비
▶ 방범, 방화, 화재경보기 설치 필수
▶ 실내에서 신발을 벗지 않는 미국인들의 주거문화 특성 고려
▶ 큰 거실과 가구당 1~2대의 주차공간 확보
▶ 바비큐 파티가 가능한 잔디밭 등