경매재테크가 대중화 되면서 관심을 갖는 사람들이 예전에 비해 부쩍 늘어난 것을 실감한다. 경기 침체가 장기화 되면서 단기간 매도 차익을 목표로 투자했던 과거와 달리 매달 안정된 월세를 목표로 수익형부동산에 관심을 갖는 이들이 늘어나고 있는 추세이다.
연령층도 예전에는 50~60대가 주를 이루었으나 요즘은 30~40대의 비중이 많이 늘어났고 심지어 20대도 종잣돈을 굴려 목돈을 만들기 위해 시간을 쪼개 임장을 다니고 있다. 30대 초반인 저자가 직접 100일 동안 전국의 수익형 부동산을 발로 뛰면서 얻은 경험 그리고 그 물건들을 매수하거나 낙찰을 받는 과정 속에서 어떻게 수익을 내고 있는지에 대해 상세히 기술한 실전 투자 경험서인 ‘월세의 여왕’이라는 책도 이런 시대적 트렌드를 반영하고 있는 것 같다.
요즘 부동산 시장의 이슈 키워드는 ‘임대사업’, ‘월세’, ‘수익형 부동산’, ‘틈새시장’, ‘힐링하우스’, 소형주택‘, ’강소주택‘ 등으로 보인다. 경매시장은 일반 부동산 시장과 달리 부동산 불황기에 알짜 매물을 선점할 수 있는 시장이다보니 대어(?)를 낚기 위해 투자자들이 분주하게 움직이고 있다. 또한 대중화의 바람을 타고 경매재테크 초보자들도 책이나 경매 관련 강의를 통해 기본적인 지식을 습득하고 경매시장으로 나오고 있다. 그렇지만 막상 경매 물건을 검색하다 보면 만만치 않는 현실의 벽에 부딪치는 경우가 많다. 매일 수 없이 쏟아지는 경매 물건 중에 어떤 물건이 본인에게 수익을 안겨줄 것인지 판가름하기가 쉽지 않기 때문이다. 부동산 전문가나 부동산재테크 관련 책에서는 본인이 가장 잘 아는 지역부터 시작하거나 호재가 있는 지역부터 시작하라고 조언한다.
“당신이 잘 아는 지역이 어디입니까?” 라고 물어본다면 대부분 현재 거주하고 있거나 과거 집이나 직장 그 밖에 인연이 되어 잠시 머물러 있던 지역을 말한다. “그럼 당신이 잘 아는 지역의 호재는 무엇입니까?” 라고 물어보면 누구하나 자신있게 대답하는 사람이 없다.
왜일까?
항상 다니던 길이지만 ‘호재’에 대해서는 생각해 본 적이 없거나 관심을 두지 않아서다. 대부분의 사람들이 부동산 호재라고 하면 재개발, 재건축, 지하철 개통, 백화점이나 대형마트, 대형 병원의 입점, 협오시설 이전 등이라고 말한다.
반은 맞고 반은 틀리다.
주거용 건물과 달리 수익형 부동산, 예를 들어 상가가 위에 나열된 호재의 영향을 받을 수 있는 위치에 있다고 해서 반드시 상가의 임대수익률이 높아지거나 공실률이 낮아지는 것은 아니다.
회원님 한 분이 고양시에 1층 상가를 단독으로 낙찰 받았다. 상가 맞은편에 대형마트가 5개월 후에 입점한다는 정보를 듣고 상가를 낙찰 받아 직접 식당을 운영할 계획이었다.
시세보다는 싸게 낙찰 받았지만 주변의 평균 낙찰가보다는 상대적으로 높게 받아 아쉬움이 컸다. 낙찰 후에 밀린 공과금 문제로 상담을 받기 위해 나를 찾아오셨다. 그제서야 낙찰 받은 사실을 알게 되었고, 해당 물건을 확인해보니 단번에 ‘잘못된 낙찰’이라는 느낌이 들었다. 예전에 경매물건으로 나온 다가구를 임장하다가 함께 임장했던 물건이라 속속들이 알고 있는 상가였다.
하나씩 질문을 하기 시작했다.
“대형마트가 들어온다는 정보를 어디서 들으셨어요?”
“중개사가 말해 줬고, 실제 현수막이 걸려 있는 것을 눈으로 확인했어요. 틀림없는 정보입니다.”
“대형마트가 들어오면 식당 운영이 잘될 것이라고 생각하고 낙찰 받으신거죠?”
“그럼요. 주변에 중식당과 일식당만 있고 한식당은 없어요. 대형마트가 입점하면 직원들이 식사를 해야 하는데 주변에 식당이 부족하니 지금 선점을 해서 단골을 만들면 충분히 승산이 있다고 생각해요.”
“혹시 다른 지역에 있는 대형마트를 임장 가본적 있으신가요? 그리고 그 대형마트 직원들이 어디서 식사를 하는지 확인해 보신적은 있으신가요?”
“아니요..........뭐가 잘 못되었나요?”
“두 가지를 놓친 것 같아요.”
“입점을 하게 될 이 대형마트는 마트와 같은 층에 식당이 함께 입점을 합니다. 더 중요한 것은 마트 직원들에게는 직원가격이라는 것이 있습니다. 일반인에게 판매하는 가격에 절반정도의 가격으로 정해진 식당에서 식사를 할 수 있죠. 대부분 직원들이 지출을 줄이기 위해 그 식당에서 식사를 합니다. 직원수요를 예상하고 식당을 운영하기 위해 낙찰 받은 것은 잘못된 판단입니다. 사전에 충분한 임장을 통해 ‘수요’를 파악하지 못한 것이 아쉽네요.”
“두 번째는 대형마트가 입점하게 될 지역의 배후에는 대형 주거지가 있는 반면 낙찰 받으신 상가 후면에는 산이 위치해 있습니다. 즉 유동인구를 흡수할 수 있는 지역이 아니기 때문에 식당을 운영한다고 하더라도 배달업체 등이 아니고서는 장사가 잘 되기 매우 어려운 입지입니다.”
대형마트가 바로 앞에 입점해 큰 호재가 될 것이라고 기대했던 그는 당혹감을 감추지 못했다. 잔금을 납부한 후 직접 운영을 포기하고 프렌차이즈 김밥가게에 임대가격을 낮춰 임대를 놓았으나 예상했던 대로 장사가 잘 되지 않아 지금까지도 골칫덩어리로 남아 있다.
대형마트가 들어오면 유동인구가 증가해 주변 상권이 좋아지는 경우가 있다. 상권이 좋아질 수 있다는 말은 바꿔 말하면 전혀 영향을 미치지 않을수도 있다는 얘기다. 대형마트가 입점한다는 사실을 알아낸 것도 중요하지만 내가 낙찰 받을 상가에도 과연 입점의 영향을 받을 수 있는지 여부를 꼼꼼하게 확인하는 것이 더 중요하다. 주변에 크고 작은 호재가 있더라도 실제 상가에 영향을 줄 수 있는 것이 진정한 호재이다. 어설픈 임장이나 막연한 기대감만 갖고 투자해서는 절대 원하는 수익을 낼 수 없다.
오은석 부동산재테크 북극성 대표