요즘 주택시장에 대한 질문자 중 유주택자들은 “언제 거래가 있을 것인가?”라는 질문보다 “언제 오를 것인가?”라고 묻고, 무주택자들은 “사는 시기로 맞느냐?”라는 질문보다 “더 내려가지 않겠느냐?”라고 묻는다. 유주택자들은 앞으로 값이 오르기를 바라는 질문이고, 무주택자들은 더 내리기를 바라는 질문이리라.
이런 질문에 딱 잡아서 답을 내기는 어렵다. 지금은 지구촌이 하나로 움직이는 세상이 되어 호재와 악재가 이웃을 자극하게 되고, 나라마다 경제사정이 달라 국지적으로 변화를 일으키고 있기 때문이다. 국내적으로도 부동산시장은 지역적으로 판이한 현상을 보이고 있음은 어제 오늘의 일이 아니다.
정책만 탓할 수도 없는 일이고, 경제사정만 원망할 수도 없는 일이다. 대세하락기라는 타이밍에 “스톱”을 걸어 줘야 했음에도 우리나라는 그 기회를 놓쳐 수 천조 원의 부동산 값을 허공에 날려 버렸다고 봐야 한다. 최소한 2012년 들어서면서 DTI폐지, 분양가 상한제 폐지 등 핵심적인 대책만 내놨어도 부동산시장은 지금과 같은 고(高)전세, 저(低)매매가 되지는 않았을 것이다.
그런 연유로 지금은 어려운 시기를 맞고 있다. 사람은 어려울 때일수록 중심을 잘 잡아야 하고, 요령이 있어야 한다. 인구 줄어들고, 고령화가 심각하여 앞으로 부동산 오르지 않는다고 아무리 외쳐대도 이미 지나간 주마등이다. 지금은 어떻게 이겨내고 어떤 방식으로 지켜내느냐가 문제다. 백약이 무효인 환자도 살아나는 길은 있다. 다음 몇 가지 요령만이라도 알고 있음이 어떻겠는가.
1. 저금리와 새 정부출범은 마지막 남은 씨앗이다.
대출받은 서민들이 아직 숨을 쉬고 있는 이유는 저금리이기 때문이다. 매월 이자를 내고 있는 분들은 이해하실 것이다. 앞으로 기준금리는 한두 번 더 내릴 요소가 많다. 빚쟁이 처지에서는 얼마나 다행한 일인가. 하늘에서 내려준 구원투수로 생각하자.
새 정부가 들어서도 부동산 활성화는 없을 것이라는 말이 있지만, 누가 되건 민생부터 챙기고 볼 것이기에 부정적으로만 생각할 일은 아니다. 부동산 거래는 경제적 요소와 화폐의 축적량이 저울대 역할을 하게 된다. 부동자금은 언제든지 뛰쳐나갈 준비를 하고 있음도 알고 계시라.
2. 숫자로 부족하고 실제 남아도는 주택시장에 속지마라.
주택보급은 약 105%에 이르렀으나 무주택 비율은 45%라고 한다. 매년 30만 가구 정도가 입주를 해야 하나 2013년이나 2014년은 매해 10만 가구 정도밖에 되지 않는다는 통계다. 숫자 놀음은 의미가 없다. 무주택 45%는 앞으로 쉽게 집을 살 준비를 하지 않고 있고, 설사 형편이 된다 해도 값이 오른다는 보장이 없는 이상 예비매매수요로만 남게 될 것이다. 따라서 숫자 놀음은 아무런 의미가 없게 돼버렸다.
3. 연분홍치마는 예식장에서 입었다.
잡았다 놓친 고기는 더 크게 보이고 더 아까운 생각이 든다. 2006-2007년 최고치 가격에 미련을 버려라. 그때 6억이었는데 지금 3억이라고 손해 본 액수만 생각한들 무슨 의미가 있겠는가. 원래 분양가가 2억이었음도 이해하시라. 예식장에서 한 번 입었던 연분홍치마의 미련에 울지 말자. 중요한 것은 현실이다.
4. 오르는 기간보다 내리는 기간이 더 길다.
부동산은 한 달 사이에 값이 오르고 내릴 때에는 올랐던 값의 일정부분만 1년 동안 내린다. 2개월 동안 값이 올랐다면 2년 내릴 것으로 예측하시라. 1970년대 이후 우리나라 부동산은 지역적으로 움직여왔다. 수도권 땅, 아파트, 재개발. 재건축 대상 부동산, 농지, 임야, 지방 아파트 별로 움직이기도 했다. 한 번 내리기 시작하면 5-10년 이상 기다려야 한다. 금방 팔려고 부동산 사게 되면 이젠 백전백패한다.
5. 빚부터 갚고 대출 갈아타라.
요즘 빚 없는 사람들은 살기 편한 세상일 것이다. 빚 없는 사람들은 외국여행도 잘 가고 고가 유모차도 사지만, 빚 있는 사람에게는 그림의 떡이다. 저금리라 해도 빚은 가계의 좀이다. 누군들 빚지기를 좋아하겠는가마는, 아까운 것을 버리더라도 빚부터 갚아야 다시 일어날 수 있음을 명심하시라.
형편이 되면 원리금 분할상환이 좋다. 그러나 그로 인해 가계가 어렵게 된다면 이자만 다시 내는 대출로 갈아타고, 위기를 모면해야 한다. 내가 살아남아야 다시 뜨는 태양을 볼 수 있을게 아닌가. 자녀들 학원비도 줄이시라. 행복은 성적순이 아님을 매일 보고 있기 때문이다.
6. 내 집 마련일지라도 고가 신규분양 조심하라.
내 집 마련을 할 때에는 기존주택시장에서 고르시라는 권고를 드린다. 아파트 분양 받아 놓고 2-3년 기다렸으나 그동안 가정이나 직장사정이 변하고, 혼인사항이 변하여 계약금 날리고 위약금 물어주다 종자돈까지 까먹는 일들이 수시로 일어나고 있다.
2000년 이후에 입주한 아파트들은 품질이 좋다. 새로 분양하는 아파트보다는 인프라가 월등하지 않던가. 어느 곳, 어느 아파트가 좋다는 유인성 조언에 속지 말고, 과대광고나 허위광고에 속지 말자. 계약서에 도장 찍고, 돈 건네주면 그것으로 끝장이다.
7. 재개발. 재건축에 미련 갖지 마라.
재개발이나 재건축 대상지역에 있는 빌라나 다세대, 상가를 사둔 사람들이 의외로 많다. 웬만한 사람들은 한두 채씩 가지고 있으니 말이다. 그게 지금은 전세 빼고, 대출 제외하고 나면 빈 숟가락일 뿐이다. 버리고 싶은 마음은 간절하지만 받아줄 사람도 없고, 몇 천만 원씩을 토해내야 하기 때문에 값이 오르기만을 기다리고 있다.
지방자치단체장 한 번 바뀔 때마다 배가 뜨기도 하고, 길이 막히기도 한다. 또 소유자들 간에도 이해가 엇갈려 지역마다 재판이다. 설령 순조롭게 진행된다 해도 앞으로 시세차익을 논하기 어렵게 됐다. 어차피 죽으면 상속할 재산, 자녀들에게 줘버리든지 부부간에 인심이나 씀이 어떨는지?
8. 작은 것 여기 저기 구입하지 마라.
노후대책 한답시고 10평정도 되는 자잘한 것 여러 개 구입하지 마시라. 사는 것마다 대출 안고 사게 되면 월세 받아도 이자 갚고 나면 빈 봉투일 뿐이다. 값은 자고나면 내리는데 세금은 꼬박꼬박 나온다. 이게 노후대책이 아닌 애물단지가 돼가고 있다. 그냥 똘똘한 집에서 살고, 똘똘한 놈을 가지고 가시라. 부동산은 개수가 많을수록 실패의 확률이 높다.
윤정웅 내 집 마련아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796