대선이 코앞에 다가왔습니다.
대통령 후보들의 부동산 정책에 따라 부동산시장이 운명을 달리하겠지만 대선의 결과에 따라 새로운 정권이 들어서 부동산시장이 활성화되더라도 부동산시장의 큰 기조는 결코 되돌려 놓을 수는 없습니다.
1988년에 88서울올림픽을 치루고 그후 수도권1기 신도시 즉 분당.일산신도시가 수도권에 들어서 지방 부동산을 도외시 한채 수도권 부동산은 1990년대에 성황을 이루었습니다.
이러던 수도권 부동산이 1997년 12월에 IMF란 큰 충격을 받은 후 2000년대에 주택건설활성화대책 등 내수가 살아나는 과정에서 집값이 하늘 높은줄 모르게 올랐습니다.
한마디로 김대중정부 5년, 참여정부 5년 도합 10년동안 수도권 부동산이 아성을 누렸습니다.
그러던 수도권 부동산이 2008년 미국발 금융쇼크로 대세하락하기 시작하여 2009년 한때 반등이 있었으나 박원순 서울시장 출범 이후 서울 도시개발 정책의 위축 등으로 본격적으로 하락, 작금에 이르고 있습니다.
필자가 기억하기로는 1990년대에 압구정동 현대아파트 80평이 평당 2000만원 정도 했는데 2009년도에 평당 6000만원까지 올랐으니 가히 살인적인 아파트 가격의 상승입니다.
한때 평당 1억원짜리 재건축 아파트가 등장하여 환상에 사로 잡혀졌지만 아파트 신화는 결국은 물거품이 되었습니다.
2000년대에 지방 부동산은 IMF로 고사상태였지만 수도권 부동산은 10년동안 영화를 누렸습니다.
2005~2007년도에 코스피가 2000을 돌파하는 등 1985~1987년 3저 수출호경기 이래 20년만에 수출호경기 즉 조선.철강 등 재래산업 호경기가 오니 즉 재래산업이 많이 포진된 지방 산업단지가 부활하니 비로소 2007년 하반기부터 지방 부동산이 꿈틀대기 시작했습니다.
지방경제 부활, 여기에다가 1977년 박정희대통령의 행정수도 이전 구상 공개 이후 수십년동안 소외된 지방 부동산이 세종시, 혁신도시 건설로 국토균형발전이 이루어지니 지방은 그야말로 수십년만에 날개가 단 격이 되었습니다.
사실 지방은 1977년 박정희정권때 행정수도 이전 구상이 공개되었지만 1979년 박정희대통령의 서거로 이 이전 구상이 무산, 그후 88 서울올림픽을 유치하고 개최하는 과정에서 서울 위주의 도시개발이 이루어졌고 급기야 서울 인근 수도권까지 개발이 확산, 1980~2000년대까지 30여년동안 수도권 위주의 개발이 있었습니다.
그러던 것이 참여정부때 행정중심복합도시 건설계획이 발표돼 이명박정부때 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시가 건설되었으니 2010년대에 지방은 그야말로 30여년만에 때를 만났습니다.
한풀이 지역 용틀임하면 무섭다라는 말이 있습니다.
이명박정부때 비로소 세종시, 혁신도시 건설이 시작되어 지방 시대가 열렸고 세종시에 이어 혁신도시 건설까지 이루어질려면 아직 시일이 한참이나 남아있고 이를 성공적으로 수행하기 위해서는 적어도 다음 정권때 까지는 이어져야 할 것으로 사료됩니다.
지방선두주자 부산.경남과 세종시 부동산은 가격이 어느정도 반영되었으나 지방후발주자 대구, 광주, 울산, 구미, 경북, 충청, 강원 등의 집값 상승은 아직 진행 단계로 향후 상승 여력이 충분하고 혁신도시 아파트 분양은 이제 시작 단계로 2~3년뒤 입주때까지 붐을 일으킬 가능성이 큽니다.
이러한 지방 부동산, 국토도시개발 흐름에 따라 다음 정권에서도 역시 지방후발주자, 혁신도시, 그동안 저평가된 지방중소도시는 인기를 누릴 것으로 예상됩니다.
박원순 서울시장 체제하에서는 다음 정권이 들어서더라도 서울 도시개발, 부동산은 크게 기대할 것이 없고 지방은 세종시, 혁신도시 건설로 국토도시개발사업의 대변혁을 일으키고 있습니다.
국토도시개발, 부동산의 흐름을 볼때 김대중정부 5년이 강남권재건축.소형아파트, 참여정부 5년이 중대형아파트.강북.수도권소외지역 전성시대였다면 이명박정부 5년은 지방선두주자 부산.경남, 세종시 전성시대이고 다음 정권 5년은 지방후발주자 대구.광주.울산.구미.경북.강원 등, 혁신도시, 개발 호재가 있는 지방중소도시, 2018년 평창동계올림픽 준비를 위한 강원도 전성시대라고 자신있게 말씀드립니다.
다음에 새로운 정권이 들어서더라도 이같은 부동산의 흐름(추세)은 결코 되돌려 놓지는 못할 것입니다.
다음 정권 5년동안 수도권은 서울 한강변 등 일부 개발지역, 재건축 재료가 있는 목동.상계지구, 평택.오산 등 수도권외곽지역, 그동안 낙폭이 심한 중대형아파트 등이 부분적으로 움직일 것으로 예상됩니다.
다음 정부에서는 전반적으로 적극적인 국토도시개발, 부동산 정책은 펼치지 않을 것으로 예상되며 지방후발주자와 혁신도시, 지방중소도시, 강원도 지역 등 그들만의 세상이 될 것으로 사료됩니다.
이상에서 서술한대로 2000년대에 수도권10년은 지나갔고 2010년대는 지방10년이 될 것임은 자명한 일이며 이러한 맥락에서 지방후발주자, 혁신도시, 지방중소도시, 강원도 지역을 주목하라고 말씀드리고 싶습니다.
재테크맨 이주호
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