현금흐름을 창출하라고 하니 돈을 모아서 하려는 분들이 많다. 그런 분들에게 이유를 물어보면 한결같이 “월세가 나오는 부동산을 사려 해도 어느 정도 돈이 있어야 하기 때문”이라고 답한다. 하지만 돈을 모아서 언제 부동산을 구입하겠는가. 인플레이션에 의해 돈의 가치가 계속 떨어지는 데다 월세가 잘 나오는 부동산의 가격은 자꾸 오르기 때문에 토끼를 쫓는 거북이 신세만 될 뿐이다.
그보다는 초기투자비용이 적게 드는 물건을 찾는 것이 부자가 되는 지름길이다. 대출을 최대한 많이 받게 되면 1,000만 원 정도로도 구입할 수 있는 월세 부동산도 있다. 물론 돈이 적게 들어가는 물건일수록 찾기가 힘든 것이 사실이다. 그러나 부자의 지름길은 발품 파는 노력에서 비롯된다는 것을 명심해야 한다. 밑 빠진 독에 물 붓기 식의 돈 모으기보다는 이편이 훨씬 현실적이다. 또한 가치 있는 월세 부동산은 시간이 지날수록 가격이 상승하기 때문에 선점하는 것도 부로 가는 첩경이다.
한 달에 1,000만 원짜리 현금흐름을 만들게 되면 다른 현금흐름이 없어도 이미 부자가 된다. 하지만 1,000만 원짜리 현금흐름을 만들려면 자산이 17억 원 정도 있어야 된다. 17억 원을 모은다는 것은 쉬운 일이 아니다. 인플레이션에 의한 화폐가치 추락 속도가 돈을 모으는 속도를 앞지르기 때문이다.
그보다는 한 달에 100만 원짜리 현금흐름을 10개 만드는 것이 훨씬 수월하다. 100만 원짜리 현금흐름은 레버리지 효과를 최대한 이용할 경우 1억 7,000만 원이면 가능하다. 이것도 부담스럽다면 50만 원짜리 현금흐름을 20개 만들어도 된다. 8,500만 원의 투자금액이면 가능하기 때문이다. 수도권이나 지방에서는 5,000만 원 이하로도 구입이 가능하다.
현금흐름이 큰 것보다는 작더라도 많은 것이 부자라고 할 수 있다. 현금흐름이 많으면 현금이 빨리 잘 돌며 한 두 개가 없어지더라도 별 타격을 받지 않기 때문이다. 현금흐름이 하나라도 크게 만들면 부자가 될 수 있지만 한 번에 큰 현금흐름을 만들기는 어려우므로 작더라도 일단 시작해서 작은 걸 여러 개 만들게 되면 부를 이룰 수 있다.
하나의 큰 현금흐름보다는 작더라도 여러 개의 현금흐름이 부로 가는 스피드가 빠르다. 그것은 임대수익률이 상승하기 때문인데, 임대수익률이 상승하는 부동산이 많을수록 현금흐름이 가속화하기 때문이다. 예를 들어 하나의 큰 현금흐름도 임대수익률이 상승하면 별 문제가 없지만 상승하지 못할 때는 손해를 감수해야 한다. 하지만 현금흐름이 여러 개가 되면 임대수익률이 상승하지 못하는 리스크가 그만큼 줄어들기 때문에 일정하게 현금흐름이 증가할 확률이 높다.
임대수익률이 상승하는 것에 의문을 품는 분들이 많은데, 임대료 상승은 물가 상승과 같은 원리이다. 지하철 요금과 라면 값이 인플레이션에 의한 물가상승에 의해 가격이 오르는 것과 같은 이치다. 임대료는 인플레이션에 의한 화폐가치 추락 외에 수요가 증가해도 상승할 수밖에 없다. 따라서 수도권이나 지방보다 서울, 서울 중에서도 강남이나 용산, 마포 등 유동인구가 늘어나는 곳이 더욱 안전하다. 이런 곳은 땅값도 비싼 데다 파는 땅도 거의 없어 여러분들이 우려하는 공급 과잉이 일어날 염려는 거의 없다. 오히려 수요에 비해 공급이 딸리기 때문에 임대료가 계속 오르고 이에 따라 분양가도 오르게 되므로 선점하는 것이 현명하다.
임대료가 오르면 임대수익률이 상승한다. 예를 들어 1억 원에 구입한 부동산을 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원에 세를 주었다면 임대수익률은 6.67%(600만÷9,000만×100)이다. 6년 후 월세가 70만 원이 되었다면 임대수익률은 9.93%가 된다. 이것이 바로 필자가 주장하는 임대수익률의 시세 차익이며, 이때의 이 부동산의 가격은 1억 3,537만 원이 된다(840만÷ 6.67%+1,000만). 다시 말해 지금은 1억 원에 구입할 수 있지만, 6년 후에는 3,537만 원을 더 줘야 구입할 수 있다는 뜻이다.
임대료 상승에 의해 가격이 오르는 것이 시장의 논리이다. 가치란 수요에 의해 결정되는 것이다. 그러나 사람이 단순히 거주하는 아파트 값이 오르는 것은 시장 논리가 아니다. 게다가 공급은 과잉되고 있고 수요자들은 줄어들고 있다. 아파트 값에 끼어 있는 거품은 제 가격을 찾을 때까지 걷히는 것이 정석이다.
언제까지 돈을 깔고 앉아 있기만 할 것인가. 언제까지 아파트 값이 오르기만 고대하며 감당하지 못할 대출이자를 내고 있을 것인가. 요행은 없다. 시간이 지나면 결국 파멸만이 올 뿐이다.
엉덩이를 가볍게 하고 필요 없는 집을 처분하라. 기회는 만드는 것이지 기다리는 것이 아니다. 제2의 현금흐름을 확보하라. 그러면 제3, 제4의 현금흐름도 만들 수 있다. 현금흐름은 다다익선이니 많이 만들수록 좋고 그것이 부자가 되는 지름길이다.
장인석-착한부동산투자연구소 대표 http://cafe.naver.com/goodrichmen