부동산에 종사하게 된 후 수많은 사람들을 상담하고 가르쳐 오면서 한 가지 분명한 사실을 알게 됐다. 그들 모두 부동산으로 돈을 벌기를 바라고 있었지만 신기하게도 왜 돈을 벌지 못하고 있는지 그 이유를 정확히 알지 못하고 있는 것이었다. ‘운이 없어서’ 혹은 ‘시기를 잘못 만나서’, ‘돈이 없어서’ 등이 그들이 내세우는 이유였다.
병은 정확한 원인을 찾아내야 치유할 수 있다. ‘돈 되는’ 부동산을 찾기 위해 삼천리 방방곡곡을 찾아 헤매고, 매일 인터넷과 신문, 방송 등을 뒤져봐야 원인을 알아서 고치지 않으면 헛일이다. 부자는 부자가 될 수 있는 마인드를 가지고 있는데 당신은 그 마인드를 들은 적도 본 적도 없고 또 알려고도 하지 않는다. 설사 안다 해도 이해할 수 없다. 당신이 돈을 벌지 못하는 진짜 이유가 궁금하지 않은가.
돈이 돈을 번다는 생각만...
당신은 돈을 벌려면 돈이 어느 정도 있어야 한다고 생각한다. 누군가 큰돈을 벌었다고 하면 ‘돈이 있으니 가능하지 나처럼 땡전 한 푼 없는 사람이 어떻게 돈을 벌 수 있어?’ 하고 자책한다. 그래서 악착같이 돈을 모으려고 허리띠를 졸라매고 돈을 아끼려고 한다. 지금 당신은 그렇게 힘들게 아껴서 얼마나 모았는가? 오히려 당신의 삶은 더 괴로워지지 않았는가?
친구들과의 모처럼 회식 자리에서 돈을 내지 않으려고 화장실에 가거나 구두끈을 졸라매는 짓을 할 때마다 당신은 정말 치사스러웠을 것이다. 당신의 아내는 아직도 시장에서 콩나물 값을 깎느라 억척을 부리지만 돌아서서는 ‘내가 이렇게 살아야 하나’ 하고 한숨을 쉴 수밖에 없을 것이다.
돈을 아끼고 모아서는 부자가 될 수 없다. 인플레이션에 의한 화폐가치 추락 속도가 돈을 모으는 속도보다 더 빠르기 때문이다. 부자가 되려면 레버리지를 이용해서 현금흐름을 창출해야 한다. 현금흐름을 창출하는 일은 일종의 사업이다. 사업은 자신의 종자돈보다 빌린 돈으로 하는 것이다. 진정한 부동산 투자란 최대한 적은 돈으로, 아니 가능하면 남의 돈으로 투자하는 것이다.
돈을 빌릴 수 있는 한 빌려라. 당신은 충분히 돈을 빌릴 수 있다. 은행은 돈을 빌려주기 위해 혈안이고 당신의 회사도 당신의 퇴직금 때문에 저리로 돈을 빌려 줄 수 있다. 이자를 내고도 남는 수입을 올리면 당신은 부의 길로 접어들기 시작한 것이다. 대출을 받으면 머리가 아프다구? 밤에 잠을 잘 수 없다구? 당신이 빚을 져봐야 얼마나 지겠는가. 대기업이나 은행, 정부 같은 빚쟁이들은 어떻게 지금까지 떵떵거리며 살고 있는가. 그들은 대대손손 지나도 갚지 못할 빚을 지고 있는데...
싼 것 찾아 삼만 리
당신은 부동산 투자란 싸게 사서 비싸게 파는 것이라 믿고 있다. 그래서 항상 싼 것을 찾아 온 시내를 헤매거나 눈과 귀를 열어놓고 정보를 얻기만을 고대하고 있다. 지금은 정보가 거의 노출되는 세상이다. 싼 물건이 어디 숨어 있을 여유가 없다. 만약 진짜 싼 물건이라면 그것은 뜨내기인 당신보다 중개업자나 부동산 전문가들의 손에 먼저 걸릴 수밖에 없다. 싼 물건은 오히려 하자가 있는 물건이거나 당신을 사기 칠 미끼일 확률이 더 높다.
필자가 존경하는 미국의 부동산 재벌 월터 쇼렌스타인은 “비쌀 때 사서 더 비싸게 팔라‘는 지론으로 엄청난 부를 축적했다. 그는 ‘싼 게 비지떡’이라는 사실을 항상 고객들에게 주지시켰다. 부자들은 절대 싸구려를 찾지 않는다. 비싼 것을 찾아서 싸게 살 방법을 연구한다. 하지만 당신은 비싼 것을 찾지 않는다. 그저 싼 것만을 찾을 뿐이다.
우리는 끼리끼리 놀아요
대기업에 다니는 L씨는 필자의 책을 읽고는 공감을 느꼈다며 필자에게 상담을 요청해서 매물을 의뢰했다. 대출을 많이 받아야 하는 아파트를 구입하는 것보다는 대출을 적게 받고도 마련할 수 있는 다세대주택이 낫다고 판단했다는 것이다. 그는 이 투 룸에서 신혼살림을 시작해서 어느 정도 돈이 모여 아파트로 이사 갈 때가 되면 이 투 룸을 월세 주어서 현금흐름을 창출할 계획이라고 했다.
젊은이들 중 상당수가 비싼 전세로 신혼생활을 시작하거나 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입하고 있다. 비싼 전세는 종자돈을 엉덩이에 깔고 앉아 썩히는 것이기 때문에 절대 부자가 될 수 없다. 오히려 전세 난민이 되어 변두리로 쫒기는 신세가 될 확률이 높다. 무리한 대출로 아파트를 구입하면 아파트 값이 올라가면 다행이나 그렇지 않으면 하우스 푸어로 전락할 가능성이 높다.
하지만 요즘은 L씨처럼 현금흐름을 중시하는 젊은이들도 늘어나고 있다. 필자는 어렵게 양재동의 투 룸을 구해줬고 L씨는 보자마자 마음에 든다며 일단 계약하고 계약금은 다음날 아침 보내기로 했다. 그런데 L씨는 다음날 계약금을 보낼 수 없다며 계약을 없던 것으로 하자고 했다. 알고 보니 집안 어른들의 반대가 심해 견딜 수가 없다는 것이었다.
부자가 되려면 강을 건너야 한다. 강을 건너려면 지금까지 가졌던 생각을 버려야 하고 가족이나 친지의 말을 듣지 말아야 한다. 그들이 걱정해주는 마음은 이해하지만 그들은 부자가 될 수 없는 사람들이다. 그들의 얘기를 듣고 당신이 부자가 되겠는가. 부자는 당신이 지금까지 전혀 몰랐던 생각을 가지고 있는 사람들이다. 당신이 주위 사람들의 말을 듣는 한 당신은 당신의 주위 사람처럼 살 수밖에 없다.
귀가 얇거나 두껍거나
부자는 신중하지만 결정은 의외로 빠르다. 이미 준비가 돼 있고 사전지식이 충분하기 때문에 오래 생각할 필요가 없다. 3초에 승부가 갈리는 치열한 경쟁사회에서는 돌다리를 두들겨서는 건널 수가 없다. 두들기는 순간 돌다리가 없어지기 때문이다. 기회는 기다리는 사람에게는 절대 오지 않는다. 잡는 사람에게 오는 법이다. 잡으려면 준비가 돼 있어야 한다.
당신도 신중하지만 결정도 의외로 신중하다. 신중하다 못해 우유부단해서 결정을 내릴 수 없다. 당신은 두렵다. 당신의 선택이 옳은지 확신하지 못하기 때문이다. 신뢰할 수 있는 전문가가 추천해도 당신은 주저할 수밖에 없다. 전 재산이 걸려 있으니 말이다.
결정을 내리지 못해 주저하는 당신은 시간이 지날수록 초조해진다. 이러다 나만 부동산으로 돈을 벌지 못하는 것이 아닌가. 지금이 바닥이라고 구입할 찬스라고 하는데 어떡하나. 고민하던 당신에게 당신의 가족이나 친구, 친척이 “좋은 물건 있는데 한 번 볼래” 하는 소리가 들린다. 순간 당신은 ‘바로 이거야’ 하고 넙죽 잡는다. 그런 사람 대부분이 지금 후회하고 있다.
발품은 노, 손가락만 까딱
서울대를 가기 위해서는 남보다 훨씬 많은 시간을 책과 씨름해야 한다. 바둑을 잘 두려면 수많은 정석을 암기하고 실전훈련을 해야 하고, 골프 싱글이 되려면 강남아파트 한 채는 날려야 할 만큼 그린피를 써야 한다고 한다. 그럼 부동산에 대한 안목을 높이려면?
현장을 찾아다니고 세미나나 강의를 듣기 위해 발품 정도는 팔아야 기본이지만 당신은 어떠한가? 아직도 손가락만 까닥해서 인터넷을 뒤지고 있지는 않은지. 고작해야 신문이나 방송을 열심히 듣고 부동산을 좀 안다는 친지들의 얘기를 듣는 정도다.
당신이 부자가 되고 싶다면 부자가 아닌 사람들의 얘기에 귀 기울이는 시간에 하나의 현장이라도 다니는 것이 현명하다. 현장이 당신의 스승이고 그곳에 답이 있다. 당신은 바쁘고 주말에는 가족을 위해 봉사해야 한다. 현장에 갈 시간이 당신에게는 없다. 그럼 당신은 부동산으로 돈을 벌 생각을 하지 말아야 한다.
이제 부동산은 끝났다구?
이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다고 한다. 아파트 값은 떨어지고 매물 천지인데 팔리지도 않는다. 당신은 부동산이 지금 바닥이라고 해도 선뜻 사고 싶지 않다. 앞으로 오를 확률도 희박한데다 더 떨어질 수도 있다고 생각하기 때문이다. 당신이 만나는 사람도 ‘부동산은 이제 끝났어’ 하며 당신의 생각에 확신을 심어준다.
하지만 자본주의 사회가 존속하는 한 부동산으로 돈 버는 행위는 계속된다. 오히려 지금처럼 시장이 죽어 있을 때가 찬스가 있는 법이다. 세상의 모든 부동산 재벌은 부동산이 위기일 때 돈을 벌었다. 그래서 붙은 별명이 ‘묘지 위의 댄서’다. 부자가 되기는 어렵지만 그렇다고 기회가 없는 것은 아니다. 기회는 항상 있다. 남들이 모두 부동산이 끝났다고 하는 이때가 진짜 기회이다.
장인석-착한부동산투자연구소 대표 http://cafe.naver.com/goodrichmen