2013년 계사년 새해가 밝은지 벌써 보름이 되어간다.
작년 12월부터 언론에서는 소위 부동산 전문가라고 하는 사람들의 인터뷰를 인용해 올해 부동산 전망을 앞다투어 내놓고 있다.
주택 부동산 시장에 대해서 상반기에는 약세를 면치 못하지만 하반기에는 회복될 것이라는 전망이 우세하다. 미국과 일본 등 주요 선진국들은 불황을 탈출하기 위해 부동산 경기 회복을 최우선 단기 목표로 삼고 있고 국내에서도 대통령직 인수위원회가 부동산 시장 정상화를 위해 관계 부처가 종합적인 대책을 마련해 줄 것으로 요구한 상황이어서 부동산 회복 전망에 더욱 힘을 실어주고 있다.
그럼 지금이 내 집 마련이나 부동산 재테크 적기일까?
이에 대해 ‘그럴 것이다’라고 예측 할 뿐 책임 있게 ‘그렇다’라고 말할 수 있는 사람은 없을 것이다. 전망은 전망일 뿐이다. 장밋빛 전망만을 믿고 투자하는 것처럼 무책임하고 어리석은 짓은 없다.
내가 예전에 어느 지역을 투자해야할지 두 세달을 고민한 적이 있었다.
투자했던 지역은 이미 매매가격이 예상했던 것보다 높게 상승해 조만간 추가 상승하기 보다는 조정될 가능성이 높아 보였다. 내 스스로 안전한 투자를 위해 세운 원칙 중에 하나가 있다.
‘상투가 의심 될 때 상투를 자르고 추격매수를 하지 말라.’
투자했던 지역이 아닌 관심을 가지지 않았던 지역 중에 1천만원 이하의 소액투자를 할 수 있는 새로운 투자처를 찾아야 했다. ‘동일기간에 상대적으로 매매가격이 덜 상승한 지역의 물건을 투자해야 하나? 그 지역이 저평가 되어 있는 것일까?’ 그 때에도 언론에서는 어디가 교통호재가 있고 어디가 개발호재가 있다며 유망한 투자 지역을 전문가들이 꼽고 있었다.
나는 부동산 전문가의 말은 투자 방향에 참고만 할 뿐 큰 의미를 두지 않는다. 그들은 과거의 데이터를 갖고 현재에 적용해 미래를 예측하는 이론 분석가이지 실전 투자자가 아니기 때문이다. 실전투자와 이론분석은 분명 차이가 있다.
실질적으로 투자에 영향을 줄 수 있고 투자 방향을 결정지을 수 있는 그런 정보를 어디에서 얻을 수 있을까? 내가 앞으로 어떤 지역을 어떻게 투자하는 것이 현명할까? 그 고민의 답을 경매법정에서 찾을 수 있었다.
입찰했던 물건은 보기 좋게 패찰했다.
내가 원한 최소 수익률을 기준으로 입찰가를 산정했기 때문에 패찰에 대한 아쉬움은 없었다. 스스로를 위로하면서 법정을 나오려는 순간 하나의 부동산에 34명이 입찰한 물건이 있었다. 그 날 아무리 많아야 10명 이내로 입찰했던 다른 물건과 비교한다면 꽤 많은 사람이 몰린 것이었다.
패찰하고 나오는 입찰자에게 궁금해서 물어봤다.
“사장님, 왜 저 다가구에 사람들이 많이 몰렸어요?”
“.......”
내가 물어봤던 사람은 아무 대답도 하지 않은 채 빨리 자리를 뜨느라 바빴다.
대신 내 궁금증은 그 옆을 지나간 아주머니가 풀어 주셨다.
“다가구 감정가가 시세에 비해 엄청 싸요.”
갑자기 머리를 망치로 맞은 느낌이었다. 왜? 그 생각을 못했지?
내가 잘 모르는 지역이라 하더라도 그 지역에 관심 있는 사람들은 메리트가 있는 물건에 많은 사람들이 몰릴 것이고 낙찰가율도 당연히 올라갈 것이다. 나는 경매정보지를 볼 때 앞으로 내가 입찰할 물건만 검색했지 과거 다른 사람들이 낙찰 받은 결과에 대해서는 피드백을 하지 않았다. 경매정보지로 충분히 활용할 수 있었던 정보를 이용하지 못한 채 결국 우물 안 개구리가 된 것이다.
상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산 중에서 수익률이 높은 물건을 찾는 방법은 따로 있다. 다만 아파트는 경매정보지를 통해 과거 낙찰 된 물건을 지역별로 검색한 후 1~2개월 안에 낙찰가율이 90%를 넘어가고 입찰 경쟁률이 높아지기 시작한 지역이 있다면 모르는 지역이라도 반드시 임장을 가봐야 한다. 공급 부족이나 수요 증가로 인해 투자 메리트가 생기기 시작하는 포인트일 가능성이 높다. 즉, 실질적인 호재가 발생하고 있는 지역이기 때문에 다른 사람보다 먼저 선점을 하면 분명 목표하는 수익을 거둘 수 있을 것이다.
오은석 부동산재테크 북극성 대표