♬♬저금리저성장시대의 재테크전략전술(2)
과거 1997년 내지 1999년도 I M F(국제구제금융)당시에는 부동산시장이 폭락하고 폭등했기 때문에 따라서 이때에 경매투자로 부자가 된 사람들이 많았었다.
그리고 2001년도 내지 2002년도에 미국에서는 ‘서브 프라임’과 ‘윌가의 금융위기’로 인하여 미국 내의 부동산가격이 폭락했기 때문에 ‘리먼 사태’ 등 부도위기를 맞았다.
이로 인하여 우리한국도 경제적인 타격을 받기는 했으나 한국의 부동산시장만은 미국과는 달리 금융정책 및 감독기관의 관리에 따라서 부동산담보는 감정가의 65%정도 거기에다 주택의 경우는 방 숫자대로 주택임대차소액보증금범위를 공제하는 제도로 금융대출을 해주었는바, 미국사태에 크게 영향을 받지 아니하였다.
아무튼 이로 인하여 미국이 그동안 저금리(제로금리 내지 1%금리)와 저성장으로 진행되어오다가 오 바 마 대통령의 재선과 더불어 2013년 들어서서 부동산경기가 살아나고 있다.
이웃나라 일본은 미국보다 더 20년 동안 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 게다가 잦은 지진과 방사능오염문제까지 겹쳐 어려운 사정이다.
이에 비하여 중국은 과거부터 계속해서 10%대의 고도성장을 이어오다가 2012년도 말에 8%대 성장으로 추락한 것으로 보인다.
따라서 우리한국은 미국보다 중국과의 교역이 더 커졌고 중국이 한국에 미치는 영향이 제일 큰 나라로 등장했다. 그러므로 우리는 대 중국관계를 더욱 돈독히 해야 한다.
한편, 2011년부터 2013년 현재까지 ‘유로존 위기’가 도래하여 이것이 세계경제를 흔들고 있다.
위와 같이 지구촌 모두가 어려운 때에 우리는 살고 있다.
우리나라는 작년 12월 19일 대통령선거에 의해 박 근 혜 당선인이 탄생했다.
2013년 2월 25일 새 정부인 ‘국민행복시대’가 열리게 되므로 국민들의 기대가 크다.
새 정부는 ‘건설부동산 경기’를 살리겠다고 한다고 보도가 나오고 있다.
그런데도 불구하고 당분간(1년 내지 2년)은 그동안 5년에 걸쳐서 계속 추락한 이 시장이 당장 살아난다고 보기 어렵다고 본다.
고객이 끊겼고, 거래는 완전 ‘실종’되어 전화 한건 걸려오지 않는다. 시장이 아주 꽁꽁 얼어붙어버렸다. ‘위축된 소비심리’는 점점 더 조여만 가고 있는 중이다.
우리나라는 2012년도 성장목표를 2.4%로 수정했는데도 불구하고 연말 결과는 2.0%성장에 그쳤다.
금융통회위원회는 최근인 2013년 1월 11일자에 금리를 2.75%로 종전과 같이 동결시켰다.
글쓴이가 보기에는 앞으로 6개월 이내에 현행금리를 0.25% 인하하여 2.5%금리시대가 도래할 것으로 예상을 해본다.
그렇다면, 이제는 2% 성장시대이고 2.5%대의 저금리시대라고 볼 수밖에 없다.
이런 추세는 앞으로도 1년 내지 2년 동안 계속적으로 유지될 것으로 내다본다.
자! 그렇다면, 이제는 부동산재테크이던, 주식재테크이던 아니면 저축상품 재테크이던 간에 과거처럼 고수익을 기대할 수가 없게 되었다고 본다.
은행에 예금저축을 해봐야 일년 정기예금 이자는 고작 3%대이다. 주식채권 역시
안전한 고수익상품이 아니라고 본다.
‘금 통장’거래가 한 가지 대안이긴 한데 과거 연8%수익에서 1, 2%정도 감소하지 않을까 우려된다.
그리고 나머지 대안은 ‘부동산경매 투자’방법이다. 지금부터가 바로 경매투자타이밍이다. 경매시장은 이미 대중 속에 자리매김 되어 있기는 하다.
그렇다고 해서 경매시장에 마구 뛰어드는 것은 금물이다. 여기에는 유치권, 법정지상권 특히 선순위임차권 같은 함정이 너무나 많기 때문에 반드시 ‘전문경매 컨설턴트(법원에 등록된 매수신청대리인)’한테 대행내지는 컨설팅을 받는 것이 좋겠다고 권장한다. 아무튼 경매참여도 경매전문가 실전실무훈련(개인교수에 의한)을 거쳐서 하는 것이 바람직하다.
이것 말고도 저성장/저금리 시대에 대한 재테크전략전술로서 글쓴이는
'빌려주고 그 댓 가를 받는 방법'을 제안하고자 한다.
'빌려주고 그 댓 가를 받는 방법' 중에는 크게 분류 하면,
그 하나는 주택을 빌려주고서 전월세 등 수익을 올리는 '주택임대사업'이 있는데 이는 연10% 내지 연17%의 고수익을 올릴 수 있다고 본다.
이 ‘주택임대사업’을 하려면, 먼저 임대할 주택을 소유해야만 한다.
대학가 주변이어야 하고 반드시 역세권에 입지한 다구주택, 단독주택, 소형아파트 및 오피스텔 등이어야 하는 전제가 붙는다.
예를 들어 보면, 향후 전철 6호선 광흥창역이 환승역이 될 전망이고 이 주변에는 홍익대, 서강대, 연세대, 이화대 및 명지대 등 5개 대학이 있어 주택임차수요가 풍부하고, 교통이 원활한 지역이다.
이 광흥창역 4번 출구 지역(신수동, 구수동)은 역세권 제3종 주거지역인데도 불구하고 아직 이렇다 할 도시계획이 없는데다가 허름한 단독주택과 다세대주택 등이 밀집되어 있다. 이 허름한 단독주택 등을 경매 또는 일반중개 등으로 매수할 수만 있다면, 아주 좋은 재테크가 될 수 있다고 본다.
첫째 ‘투룸 스타일’로 리모델링을 한다(이제는 원룸스타일이 한물갔다.).
둘째 주택임대사업자등록을 구청과 세무서에 한다.
셋째 임차보증금 2500만원 내지 3000만원에 월차임 100만원 내지 130만 원 정도에
‘월세주택’으로 임대한다(임차수요는 언제나 얼마든지 있다).
다섯째 그러다가 개발계획 등에 편승할 수 있다.
여섯째 지가상승 및 주택가격 상승을 기대할 수 있다.
나머지 그 둘은 돈을 빌려주고 이자를 받는 '대부 업'이 있다.
'대부 업'은 연39%의 고수익까지도 내다볼 수 있는데 대신에 리스크도 감수해야
하는 단점이 있어 이를 아무에게나 권장할 수는 없다.
‘대부 업자(종목: 대금업)’는 일반상식과는 달리 부가가치세 면세사업자에 해당된다.
이 ‘대부 업’사업자가 되기 위해서는 먼저 한국대부금융협회에서 소정의 교육을 이수해야 하고, 관할구청에 ‘대부업 등록’을 해야 하며 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.
그런데, 대부 업은 아무나 하는 것이 결단코 아니다.
첫째 민법, 상법, 부동산공법, 민소소송법 및 민사집행법 등 고도의 법률지식이 풍부해야만 하고 이를 활용할 줄 아는 실무 테크가 필요하다.
둘째 부동산평가에 능통해야하고 특히 채권관리에 관한 전문지식과 풍부한 경험이 바탕이 되어 있어야 한다.
셋째 부실채권 등이 발생했을 경우에 대처능력 내지는 채권회수를 할 수 있는 전문지식 및 그 기량(강제집행 능력)과 풍부한 실무경험이 바탕이 되어야만 한다.
넷째 채권관리테크, 소송테크, 세테크 및 종합컨설팅 등 종합관리사로서의 자질을 갖춰야만 대부 업을 할 수 있는 것이지 결코 아무나 할 수 있는 것은 절대 아니다.
이런 조건만 갖추었다면, 이는 가장 좋은 신사적인 재테크방법이라고 본다.
덧 부치는 말씀:
“은행도 대부 업이다. 따라서 은행보고 악덕업자라 하지 않는다. 그동안 우리네의 드라마 또는 스크린 상에서 보아왔던 이른바 ‘조폭을 낀 사채업자’와는 전혀 다른 것이 ‘등록된 대부업’이다. 이는 투명하게 공개되는 신분인 것이고, 정정당당하게 하는 신사적인 업종이다. 그러므로 대부 업의 이미지는 대폭 바뀌어야 한다. 이미 서구사회에서는 좋은 이미지로 정착되었다.”
2013. 1. 17.
글쓴이 서 승 열(서 박사)
http://cafe.daum.net/7184984 [마포경매포럼(서박사재테크연구소)]
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