강남구에서 요식업을 10여년째 운영하는 민성호(45세), 지인이 아파트형공장에 투자해서 짭짤한 수익을 올렸다는 말에 쏠깃해,컨설팅 의뢰차 필자의 회사를 찿아왔다.
새로운 박근혜 정부의 IT정책이 주요 이슈로 부각되어 있어 지식산업센타에 대한 컨설팅 의뢰가 증가하고 있다. 분산된 IT정책 기관의 일원화와 대기업보다는 중소기업 중심의 정책 추진이 예상되고 있어 IT 업체들이 주로 입주해 있는 지역의 수혜가 예상되고 있다.
일반적인 상가나 오피스보다 수익율 높아
기존 “아파트형 공장”이 “지식산업센타”란 세련된 옷으로 갈아입으면서 새롭게 주목을 받고 있다. 지식산업 단지는 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위한 대안으로 건립된 아파트 형태의 기업용 건물이다. 최근 분양하는 지식산업센터는 임대사업자들에게 지대한 관심을 받고 있다. 서울도심권의 어지간한 오피스텔이나 도시형주택보다도 투자수익률이 좋기 때문이다.
경매시장에서도 “지식산업센타” 인기가 증가하고 있는데 서울 남부지법. 감정가 7억1550만원에 지난 5월 시장에 나왔다가 한 차례 유찰된 가산동 아파트형 공장이 최저가 5억7240만원보다 1억원 더 높은 6억7300만원에 팔렸다. 감정가 대비 낙찰가율은 94.1%로 제조기업인 E사가 5대1의 경쟁률을 뚫고 낙찰받았다. 지난 4분기 들어 경매시장에서 서울 내 아파트형 공장이 다시 큰 인기를 끌고 있다. 민간 경매정보업체에 따르면 서울 소재 아파트형 공장 물건 낙찰가율은 9월 62%에 불과했으나 10월 77%로 한 달 만에 15%포인트 올랐다. 아직 월 초반이지만 이달 들어서는 낙찰가율이 85.7%를 기록해 이 같은 추세가 이어질 것으로 보인다. 낙찰률도 지난 10월 들어 40.7%로 지난 5월 41.2%에 비해 연중 두 번째로 높았다. 지난해 상반기만 해도 80%대를 보였던 서울 소재 아파트형 공장 낙찰가율은 부동산 경기침체 장기화에 대한 염려로 7월 70% 초반대로 떨어지면서 좀처럼 회복하지 못했다.
하지만 실수요층인 법인이나 사업자들이 경매를 통해 싼값으로 서울 내 사무실을 만들려 하면서 아파트형 공장이 박근혜 정부의 출범과 함께 다시 인기를 얻고 있다.
실제로 지난해 10월과 11월 들어 경매시장에서 팔린 14건 중 11건을 기업체 명의의 낙찰자가 가져갔다. 아파트형 공장이 밀집된 구로ㆍ가산디지털단지는 경기침체 정도가 심하지 않은 지역이고, 서울 내 아파트형 공장은 실수요와 투자목적 모두를 충족시킬 수 있는 몇 안 되는 상품이다. 경매시장에서 아파트형 공장을 찾는 사람들이 많아지면서 낙찰가율은 상승세다. 서울 소재 아파트형 공장 물건 낙찰가율은 10월 77.02%를 기록하며 한 달 만에 15.07%p 올랐다. 같은 기간 아파트 1.66%p, 근린시설 7.25%p, 오피스텔 등 업무시설 8.78%p 오른 것과는 큰 차이를 보인다. 9월엔 61.95%를 기록, 연중 최저치였다.
일반 공장 경매 물건의 경우 기존 설비까지 모두 포함돼 있어 감정가가 수십억원에 달하지만 아파트형 공장은 시내에 위치해 있고 소형이어서 감정가도 싸다. 박근혜 정부 출범이후 IT 벤처 회사 등이 늘면서 경매에 나온 아파트형 공장 물건에도 관심이 더 높아질 것으로 예상한다.
◆지식산업 센터, 투자성 양호
일반적인 상가나 오피스보다 수익율 높아
지식산업센터는 일반적인 수익형 부동산 가운데 알짜라도 일부 자산가들 사이에서 알음알음 알려져 왔다. 분양가도 상대적으로 저렴하다 보니 수익률도 대략 연 8%대로 나와서 어지간한 상가나 오피스보다 높다.
지식산업센터 분양자에게 각종 금융•세제 혜택을 준다. 취득세 75% 면제, 재산세와 종합토지세 5년간 50% 감면을 받을 수 있다. 또 분양금액의 70%까지 융자지원 및 3년 거치 5년 상환의 금융 혜택도 주어진다.건설사들도 계약 조건으로 계약금 5~10%에 중도금 무이자, 잔금 60% 등 아파트나 오피스에 비해 완화된 조건을 내세우고 있다.
분양 시 잔금대출을 받을 때도 3%대 저리에 정책자금이 지원된다. 사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만2천~5천원 내외인것에 비해 지식산업센터는 7천~9천원 가량 밖에 되지 않는다. 이러한 장점 때문에 지식산업센터에 입주하는 일부 사업자의 경우 투자용으로 추가로 분양받아 임대용으로 돌리는 경우도 있다.
투자전 ,주 5일 근무제 감안해야
1층 상가는 거의 독점적인 영업공간이다. 오늘날 지식산업단지 공장의 경우 일반적인 제조업종 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발 등 최첨단 업종이 입주한 경우가 오히려 많다. 결국 제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작을 수 있고, 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 작지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다는 것이다. 지식산업단지내 상가의 고객층은 화이트 칼라와 골드 칼라 직군의 소득수준이 받쳐주는 사무직들까지 골고루 근무하고 있어서 안정적인 영업이 가능하다.
업무 시설 이외에도 연면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내 식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추지만 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 정도밖에 안 된다. 대다수 주상복합상가의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대 3의 비율이다. 하지만 지식산업단지는 9대 1의 비율로 상가 비율이 적어 안정적인 임대 수익이 가능하다. 지식산업단지의 경우 벤처기업들이 대부분이기 때문에 하루 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳이 많아 고정 고객 확보가 용이하다. 지식산업단지내 상가의 경우 커피프랜차이즈,편의점, 구내식당, 문구점.안경점 등 직장인들이 자주 이용하는 독점 업종을 노리는 것이 좋다. 목 좋은 상가의 경우 분양을 앞두고 바닥권리금이 형성되기 때문에 선점경쟁이 치열하다. 이런 지식산업단지 공장 내 상가만 전문적으로 거래하는 부동산업체들에게 문의하는 것도 좋은 방법이다.
지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많기 때문에 투자에 앞서 꼼꼼히 따져야 한다. 또한 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 상가는 대상이 일반투자자이기 때문에 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세제,금융 지원 등의 혜택이 없다는 점에 주의해야 한다. 실제 장사를 할라치면
주 5일 근무제 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택을 해야 한다.
◆지식산업단지 취득하기전 알아야 할 점
당초 지식산업센터는 일정 기간 전매나 임대가 불가능했지만 4년간 매매와 임대를 제한했던 규정이 사라지면서 지식산업센터투자에 자산가들뿐만 아니라 일반투자자들까지 관심을 가지고 있다. 다만 산업단지 내 지식산업센터만은 여전히 5년간 전매가 금지된다.
지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신산업 등 특정 업종 사업자만 분양을 받을 수 있도록 분양대상에 제한이 있는지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 업종에 부합하는 법인만이 입주가 가능한 경우가 종종 있어서다. 임대를 목적으로 분양 받더라도 분양자는 관련 업종 사업자등록을 해야 한다.또한 임대사업을 위해서는 세금 혜택을 포기해야 한다. 분양받은 뒤 5년 안에 당초 목적이 아닌 임대용으로 돌리면 감면받은 취득세를 반납해야 한다.
얼마전 방문한 가산디지철단지 일부 상권의 경우 저녁시간이 되자 썰물처럼 직장인들이 회식차 구로나 광명,화곡동지역으로 이동하고 있는 경우가 많이 목격되었다.
또한 일부지역의 경우 공급 과잉 등이 일어나고 있는 것은 우려할만한 사항이다. 투자 유망하고 대기업이 짓는다고 해서 무조건 투자하기보다는 분양가격이나 입지, 수요 그리고 준공후 경기상황까지 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋다.
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