작년 년말부터 일부 강남권재건축이 반등하는 등 서울 부동산시장이 살아날 조짐을 보이고 있습니다.
그러나 그동안 누누히 말씀드렸지만 이번에 서울 부동산시장이 살아나더라도 서울 집값은 낙폭과대에 따른 반등 정도만 기대할 수가 있고 2010년대 전국 부동산시장의 대세진행형은 지방이지 서울, 수도권이 아닙니다.
제 아무리 서울이 살기가 좋고 발전한다고 하지만 사실 서울 요지 아파트값은 1997년 12월 IMF 이후부터 오르기 시작하여 2010년도까지 서울 강남구 압구정동 모 아파트의 경우 바닥에서 무려 6배나 올랐습니다.
부동산 투자에 있어서 제 아무리 호재가 있다고 하더라도 너무 오르면 조정받기 마련인데 서울 강남구 압구정동 모 아파트의 경우 1999년도에 3억원 하던 것이 2010년도에 무려 6배인 18억원까지 가서 2012년도에 5억원이 내려 현재 13억원을 하더라도 아직 바닥가격 3억원에 비하면 현재 시세 13억원은 높은 편입니다.
서울 모 아파트의 경우 최고 정점 가격에서 반토막이 났다고 하는데 그동안 서울 요지 아파트 가격은 너무나 폭등해 정점 가격에서 반토막 정도가 되어야지 적정가격이 아닌가 합니다.
2008~2010년도에 서울 아파트 가격이 정점을 칠때 반대로 지방 아파트 가격은 바닥에서 탈피하여 대세상승하기 시작하였습니다.
최근 지방선두주자 부산, 경남 아파트값은 많이 올라 오름세가 꺾였다고 하지만 대구, 울산, 광주, 경북 등 지방후발주자 아파트값은 대세진행형이며 혁신도시, 도청 이전, 산업단지 개발 등의 호재가 있는 지방 중소도시는 이제 막 바닥을 탈피한 단계입니다.
1960~1970년대만 하더라도 지방의 집값, 부동산 가격과 서울의 집값, 부동산 가격은 별반 차이가 나지 않았습니다.
1980년대 중반만 하더라도 예를들어 서울 송파 외곽지 등의 땅값은 지방광역시 땅값보다 낮았습니다.
그러던 서울의 집값, 땅값이 1988년 88서울올림픽 이후부터 폭등하기 시작하여 2010년대까지 잠실 주공1단지 5층 13평 아파트의 경우 평당 시세 100만원에서 5000만원까지 무려 50배나 올랐습니다.
1980~2010년대까지 서울, 수도권 집값, 땅값이 폭등할 동안 지방은 소외되어 지방과 서울, 수도권 부동산은 그야말로 극과 극을 달렸습니다.
1960~2010년대까지 전국 개발 및 부동산 가격의 흐름을 볼때 1979년 박정희대통령 서거 이전만 하더라도 지방이 살기 좋았는데 1988년 88서울올림픽 이후 2010년대까지 서울과 지방 부동산 가격이 극과 극을 달려 양극화현상을 초래하기도 하였습니다.
아시다시피 1970년대는 특히 영남권에 울산, 창원, 포항, 구미 공업도시가 들어서는 등 중화학공업 전성시대였습니다.
작금의 경제환경이 이때와 비슷한게 2008년 북경올림픽 이후 중국특수를 맞아 조선, 철강 등 재래산업 호경기로 중화학공업 산업단지가 부활하여 오늘날에 이르고 있습니다. 그러고보면 중화학공업 전성시대엔 지방 부동산에 긍정적인 측면이 많고 1990년대 반도체 등 첨단산업 전성시대땐 전자산업이 많이 포진된 수도권 부동산에 긍정적인 측면이 많았습니다.
공교롭게도 2000년대 후반부에 지방 중화학공업 산업단지가 부활하니 부산, 창원 등 부동산 가격이 폭등하였는데 이러한 맥락에서 작금의 지방 부동산은 1970년대 지방 부동산 폭등기때와 유사한 점이 많습니다.
1960~1970년대가 서울 강북과 지방 경상권 공업도시 전성시대였다면 1980~2000년대까지는 서울 강남과 수도권, 서해안 전성시대라고 할 수 있습니다.
산업의 흐름도 1960~1970년대는 중화학공업 전성시대, 1990~2000년대는 첨단산업 전성시대였으나 2000년대 후반부부터 중국특수로 조선, 철강 등 재래산업 즉 중화학공업 전성시대를 맞게되니 종전 첨단산업에서 중화학공업으로 대세의 바톤을 넘겨 주게 되었습니다.
박정희대통령과 중화학공업, 현대그룹, 강북, 지방 경상권 공업도시와 연관이 있다면 김대중대통령은 첨단산업, 삼성그룹, 강남, 수도권.서해안 개발과 연관이 있습니다.
이번에 박정희대통령의 영애 박근혜정부가 출범하면 1970년대처럼 지방 전성시대가 도래하는건 아닌지 모르겠습니다.
1970년대에 경상권 공업도시를 중심으로한 부동산 가격 상승이 있었듯이 울산, 구미, 창원, 포항 등 공업도시 부동산도 옛 전성시대를 맞을 가능성이 큽니다. 왜냐하면 1970년대 중화학공업 전성시대와 현재의 중화학공업 전성시대가 유사한 점이 많기 때문입니다. 이는 중화학공업 특수의 중국 경제가 세계 경제를 차지하는 비중이 큰것이기 때문인 것으로 풀이됩니다.
1982년 12월부터 과천정부종합청사에 정부기관이 입주하여 2012년 세종시로의 입주전까지 30여년동안 과천 즉 서울.수도권 부동산이 영화를 누렸는데 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 정부기관의 세종시 입주가 작년부터 시작되니 국토균형발전을 위한 지방 전성시대도 앞으로 20~30년동안 이어지지는 않을까 합니다.
이러한 맥락에서 지방, 세종시, 혁신도시 전성시대는 적어도 2020년도까지는 이어지지는 않을까하고 2018년 평창동계올림픽 개최 이후에는 또 지방 미개발지 강원도 개발, 발전이 기다리고 있군요.
과거 1980년대~2000년대까지 30년동안 서울, 수도권 부동산이 영화를 누리고 지방이 소외되었듯이 이제는 2010년대부터 20~30년 동안 지방 부동산이 영화를 누리고 서울, 수도권 부동산이 소외되지는 않을까 합니다.
최근 지방선두주자 부산, 경남 부동산이 정점을 치고 약세로 돌아섰으니 이제 서울, 수도권 부동산이 대세의 바톤을 받아야 한다고 하나 총체적인 산업, 국토도시개발, 부동산의 흐름을 놓고볼때 작금에 불고있는 지방 부동산의 바람은 결코 단발성으로 끝나지는 않을 것입니다.
1970~1980년대만 하더라도 지방광역시 땅값과 서울 송파 등 변두리 땅값의 차이는 별반 없었습니다.
그러나 오늘날 서울, 수도권과 지방의 땅값은 극과 극을 달리고 있습니다.
과거의 부동산 가격 상태로 돌아갈려면 서울, 수도권 부동산 가격은 하향 조정되어야 하고 지방 부동산 가격은 상향 조정되어야 합니다.
중화학공업 전성시대가 지방 부동산 전성시대로 이어지고 세종시, 혁신도시 건설로 국토균형발전이 이루어지고 2018년 평창동계올림픽 개최를 계기로 강원도 지역이 발전하고 부동산 가격이 제대로 평가된다면 지방 부동산은 아직도 한 10~20년동안 대세를 이어가지는 않을까 합니다.
1980~2000년대 30년동안 서울, 인천, 수도권의 발전과 부동산 대세가 이루어졌듯이 2010년대부터 20~30년동안 지방의 발전과 부동산 가격이 상승할 것으로 믿고 있습니다.
1970년대의 중화학공업, 지방 부동산의 전성시대와 2010년대의 중화학공업, 지방 부동산 전성시대는 유사한 점이 많습니다.
중화학공업에서 첨단산업으로 그리고 또다시 중화학공업으로, 지방에서 수도권으로 또다시 지방으로 역사는 되풀이 되고 있습니다.
국토균형발전, 수도권과 지방의 양극화, 산업의 양극화 속에서 다시 양극화아닌 원점의 시대로 되돌아 가는 것 같습니다.
지방에는 아직 저평가된 부동산이 요소요소에 깔려 있습니다. 지방 전성시대를 맞아 저평가된 지방 부동산을 찾는데 노력을 게을리하지 말아야 할 것입니다.
이상 2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세 즉 지방 전성시대입니다. 2020년도까지 지방 부동산은 결코 죽지않습니다. 향후 수십년동안 지방 대세는 지속될 것입니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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