2006년3월30일 노무현대통령은 주로 강남3구에 모여있는 6억원이상
주택에대해서는 원천근로영수증이나.소득금액증명원발급이
가능한직장인이나 사업자에 한해서 주택담보대출를 해주는 이른바 DTI제도를 발표합니다....
그러나 이당시는 6억원이상 모여있는 강남3구는 이미가격이 상승모드에서
용인등경기외곽으로 가격상승이 전이가된상태였습니다.....
이당시 가격상승제한효과는 없었습니다,
필자의 판단은 이당시 일시적 1가구2주택자가 별로 없었다는점입니다,
그이후 2006년가을 집값이 수도권전체로폭등하니
2007년3월 6억원이상에서 전체아파트로 확대되었습니다..
이당시에는 전세값이 현저히 낮고 동탄입주시작으로
일시적1가구2주택자가 많이 생기기 시작한 남쪽은 상승모드
전세값강세와일시적1가구2주택자가 별로 없었던 북쪽은
별영향이 없었습니다...
소득증명이 안되는분들이 통계로전체인구의 22%정도라고하는데 실제는 30%이상
된다는 것이필자의 판단입니다..
소득증명이 안되는30%는주택매수대기자에게 더이상 주택을 매수하지말라는 신호였습니다..
그러나 이당시에도 분양시장에서만큼은 DTI규제가 필요없었습니다.
다년간 필자가 바라보는 우리아파트값의 등하락의 핵심은
세계경제,인구.소득,공급등 여러이야기를 하는데
이런것보다는 현재주택보유자가 갈아타기든 투자목적이든
선분양제도하에 일시적1가구2주택가 많이 형성된상황에
정부가 부동산정책을 가격하락정책을 구사하면
집값은 하락한다라는 사실을 필자는 알게되었습니다.........
어느누구도 일시적 1가구2주택가 많아질때 정부가 규제하면
집값은 하락한다로 표현하는 사람은 없는것 같습니다......
사실이부분은 매우 민감한 부분입니다,,
결국 현재주택보유자는 분양을 받지않는것이 좋다고 알려지면
결국 건설사는 무너지고 결국 아파트공급부족으로
전세값은 폭등하고 이려면 정말 주택값이 폭등할수 있다는점입니다....
대체로 입주단지를 살펴보면 주로 현재무주택자가 분양받는단지는
가격하락은 거의 없는것으로 조사되었습니다..
물론 분양시부터 분양가대비 경쟁력은 있다고 판단되
애초부터 우선권이 있는무주택자가 분양받는 사례가 주이유지만
무조건 매도하지않아도되는 이들단지들은
전체적으로 가격하락은 없는것으로 필자는 판단하고 있습니다...
현재 파주신도시가 매우힘든상태인데
2007년분양시 노무현대통령의 DTI규제시 이미침체한 상태에
분양해 미분양상태에서 2007년12월 그당시 이명박대통령이 당선되면
집값을 2배쯤 올려줄거라고 믿고 이명박대통령이 당선이 확정된
다음날 파주시신도시미분양을 구입할려면 줄을섰을정도였습니다..
만약 그당시 집값하락을 주장한 민주당정동영후보가 당선되었다면
파주,일산그당시 주택보유자가 파주신도시미분양을 매수하지도
않았을것이고 그러면 현재처럼 집값은 하락하지도 않았을것이란것이
저의 판단입니다....
2008년12월 당시 미국부동산하락으로 전세계가 공포에
떨구 있을때 필자는 그당시 강남3구에 입주물량에 일시적1가구2주택가
핵심으로 판단했습니다,
역시 그당시 강남3구에는 DTI규제가 있었습니다,,,
자꾸 하락하니 정부는 강남대출규제폐지를 언론플레이로만으로도
가격은 다시상승시키는 상황을 알게되었습니다........
그래서 정부는 기본적으로 수출를 하기위해 환율에 개입한
부작용이 물가상승이었는데
아파트값마져상승하면 정말 인플레가 오는것을 경계한것이라 필자는
판단합니다..
지방은 정부가 선거를 의식해 일부러 아파트값상승정책을 쓴것이라 필자는
판단합니다
근거는DTI규제 폐지했고 수도권처럼 앞으로1억원정도시세차익나는보금자리
준다고 지금주택구입하지말라는 정책을 시행하지않았다는점입니다...
그동안정부는 DTI규제로 재미를 좀보았습니다,
실제현행DTI제도하에서는
소득증명이 안되어도 의료보험료납부나,신용카드사용내역서등으로
소득을 추산해 주택담보를 해주고 있습니다.
대체로 주택이 있으면 지역의료보험료납부료를 보면 10만원이상
낼것입니다<소득증명이 안되는자영업자>
이것을 대체로 연봉4500만원으로 인정해주어
경기나인천지역주택을매수하면 총부채는 대략 4억5천만원까지
대출을 해주고 있습니다....
서울지역은 4억원정도입니다,,,,,,,
이렇게 현행DTI제도가 있어도 실제 대출는 거의 대부분
대출을 받을수 있는데
DTI규제만 폐지되면 집값이 상승하는 이유는
바로 심리적으로 앞으로 집값이 상승하겠지하는 생각이
언론.일반국민들이 먼저 생각을 한다는점입니다...
마치 젊은남녀가 아직 서먹한 관계인데
1박2일일정으로 남자가 여자에게 여행을 제안해
여자가 허락하면
대충 남자는 여자와 잠자리를 어느정도 예상할것입니다...
부동산시장에서도 DTI폐지를 하면 우선 언론이 기대감에 가득차있고
이러한 기사를 접한 일반국민들은 부동산구매심리가 달라진다는것이 저의 주장입니다..
심리만 개선된다고 부동산시장이 살아는것은 아니지만
우리나라는 전세제도로 집값의 50%정도는 무주택자가 현금이
있다는점이 미국,일본등과같이 비교하면 안된다는점입니다,,,
정말 우리부동산이 살아나기기가 어려울려면
현재 전세거주자분들이 전세보증금을 확보가 불안해지면
일본이나,미국처럼 쉽지는 않을것인데
우리는 전세보증금이 소득이 부족해지더라도 심리만 개선된다면
언제든 다시 살아날수 있다는점입니다................
현행제도하에서는 DTI폐지를 하면 강남3구도 동일하게 적용되는데
아직 2006년3월30일에 DTI규제를 하고나서
아직 한번도 풀어준적이없었습니다...
이부분도 체크할필요가 있습니다..........
DTI폐지는 DTI규제가 주는 대출한도의 문제점해결보다는
바로 언론의 인식의 전환-이런기사를 보고있는 일반국민들의 인식의 전환이
바로 부동산활성화로 이루어진다는것이 저의 주장입니다...
네이버까페 <이원용부동산연구소>