설 이후 부동산 시장 전망 및 투자전략

주택시장, 부동산활성화대책 나올때까지 눈치장세 될듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.02.05 23:29

-전세시장 , 설이후에도 소폭 상승 전망
-오피스텔, 도시형 생활주택 선별적으로 인기 이어갈듯

설 이후, 주택거래 활성화를 위해 인수위측에서 취득세 감면및 분양가 상한제등과 같은 법안을 다각도로 내놓을것으로 예상되기 때문에 침체된 부동산시장을 회복시키는데 다소 도움이 될것은 확실해 보인다. 새정부차원에서 경기를 살리기 위해서 주택거래 활성화외에도 하우스푸어와 가계 부채문제해결이 시급하기 때문이다. 실제 주택시장 불황으로 인해 하우스 푸어,렌트푸어,깡통 아파트가 계속 늘고 가계부채도 계속 증가해 우리경제의 숨통을 지고 있다.

■설이후 주택시장 정부 정책 따라 시장 향방

설 이후 매매시장은 지난해 말 종료된 취득세 감면 연장 여부와 새 정부가 내놓을 부동산 정책에 따라 향방이 결정될 것으로 보인다.지난달 서울에서 아파트 1180가구가 거래된 것으로 잠정 집계됐는데 거래량 조사가 시작된 2006년 1월 이후 월별로 가장 적었다. 글로벌 금융위기 직후인 2008년 11월(1269건)보다도 줄었다. 특히 강남권(강남·서초·송파구) 거래는 바닥 수준이었는데 거래량은 214가구로 지난해 1월(8353가구)의 2%밖에 되지 않기 때문에 거래절벽을 해소하기 위해 설이후 새정부 취임전이라도 부동산활성화 대책이 나올 가능성도 배제할수 없다.

아파트 분양시장에서는 시장 침체의 장기화로 동탄신도시나 세종시등 수요자들의 관심이 집중된 곳을 제외하고는 부동산 활성화 대책이 나올때까지는 상당수 사업계획이 하반기 이후로 미뤄질것으로 보인다 . 주택 거래 활성화를 앞당기기 위해서는 보금자리주택을 임대형 전환시키는 것보다 주택시장이 정상화될때까지는 보금자리주택을 잠정적으로 폐지하는것도 고려해볼만하다.

■수도권 주택시장, 설이후 기대감 충분

매매시장을 선반영하는 경매시장을 살펴보면 지난연말 보다는 분위기가 다소 좋아졌다. 실제 민간 경매업체가 조사한 수도권 아파트의 평균 낙찰가율은 지난해 12월 73.9%에서 올해 1월 74.2%, 2월에는 76.5%로 두 달 연속 오름세다. 같은 기간 평균 응찰자 수도 5.0명에서 5.7명으로 상승세를 타고 있다. 특히 낙찰률은 2월에 40.0%를 나타냈는데 법원경매에 나온 물건 10건 중 4건이 새로운 주인을 만났다는 뜻으로, 40%를 기록한 것은 2011년 8월(40.8%) 이후 처음이다.

실제 지난해 4월 이후 재건축 사업에 속도를 내고 있는 강남 3구를 중심으로 9개월 만에 재건축 아파트가 상승세로 전환하고 있다. 갑자지 불거진 유럽재정리스크와 북핵문제가 잘 해결되고 새정부에서 시장이 기대하는 만큼의 부동산 거래 활성화 대책이 나온다면 수도권 주택시장이 극적으로 반등할수도 있다.

지방시장의 경우 전체적으로 보면 설이후에도 약보합세이 이어질 것으로 예상된다. 최근 2~3 년 동안 호황을 누리던 지방 주택시장은 공급과잉과 입주물량과다로 주택지장이 급안정될것으로 보이기 때문이다.

■전세시장 , 설이후에도 소폭 상승 전망

전세시장은 재계약 수요뿐만 아니라 매매기피현상등으로 인해 설 이후에도 지역별로 소폭의 반등세가 나타날 것이다. 하지만 하반기로 갈수록 입주 물량이 다소 늘어난다는 점에서 전세시장도 안정될것으로 보인다. 특히 서울지역은 서초와 강남 보금자리주택, 위례신도시 아파트 입주가 줄줄이 이어져 전세난 해소에 상당한 도움을 줄 것이다. 다세대나 도시형 생활주택 등 소형 주거시설의 입주량도 대폭 늘어나 전세시장 안정세에 힘을 보탤 것으로 보인다. 단, 전세난의 근본 원인인 매매 기피 현상과 반전세 확산이 계속된다면 전세시장이 진정되지 않을 가능성도 배제할 수 없다.

■오피스텔, 도시형 생활주택 설이후에도 선별적으로 인기끌 듯

소규모수익형 부동산으로 주목을 받아 온 오피스텔은 공급과잉의 기미를 보이고 있지만 저금리추이가 지속될것으로 예상되는 만큼 설이후에도 선별적인 인기는 이어질 전망이다.
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유망 지역의 오피스텔 분양은 업체측에서 공급을 지속할 것이다. 아직까지 은행예금 금리에 비해 2배 이상 높은 수익률을 올릴수 있는 지역이 많고 1~2인가구의 수요증가속에 이러한 초소형 주택에 대한 수요는 계속 이어질 수밖에 없기 때문이다. 상가 시장은 경기침체와 더불어 대형마트, 온라인 오픈마켓 시장의 경쟁심화로 인해 설이후에도 침체가 이어질 것이 유력하다. 주택시장을 포함한 부동산 전반적인 경기가 온전히 살아난다는 징표가 없는 한 상가시장만 나홀로 호황일수 없기 때문이다.

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