공실ㆍ연체 두렵고 관리 귀찮아 임대사업 꺼리세요?

세입자를 호텔 손님처럼 대하라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2013.02.07 19:11

↑임대수익률이 높은 원룸이나 투룸 주택을 만났다 해도 구입하기를 망설이는 사람들이 의외로 많다. 값이 한두 푼도 아니고 일단 구입하면 다시 되팔기도 쉽지 않으니 신중을 기하는 것은 당연한 일이다. 그런데 망설이는 이유 중에 ‘공실과 연체가 두려워서...’, ‘관리하기가 귀찮아서’ 등이 의외로 많다.

임대도 사업이다. 주택을 남에게 빌려줘서 그 사용료를 받는 일이므로 엄연히 비즈니스인 것이다. 따라서 공실이나 연체가 일어나지 않도록 예방조치를 취하고 관리를 잘해야 한다. 이게 무섭고 귀찮다고 해서 임대사업 자체를 포기한다면 어떻게 돈을 벌 수 있겠는가. ‘구더기 무서워서 장 못 담근다’는 말이 이럴 때 쓰는 말일 것이다. 부자란 아무나 되는 게 아니다. 남보다 몇 배 노력하고 땀을 흘려야 돈을 벌 수 있다.

서울 요지에 수십 개의 원룸과 투룸을 보유해서 월세를 받는 임대사업을 하고 있는 P씨는 공실과 연체 걱정을 전혀 하지 않는다. 그의 비결은 ‘고객만족’. 그는 임대도 사업이기 때문에 고객을 위해 항상 최선을 다한다고 한다. 세입자가 주는 월세 덕분에 그의 가족이 잘 살기 때문에 그는 세입자에게 항상 고마운 마음을 갖고 세입자를 호텔에 온 손님이나 가족처럼 대한다. 공실이나 연체를 걱정하는 분들은 P씨의 고객만족 임대방법이 도움이 될 듯하다.

P씨는 세입자가 이사 오면 며칠 후 케이크 상자와 카드를 보낸다. 카드에는 ‘누추한 우리 집에 이사 오셔서 감사를 드립니다. 사시면서 불편한 점이 있으면 항상 연락해주시면 최선을 다해 불편을 해소해드리겠습니다. 부디 좋은 집 사서 이사 갈 때까지 편안하게 지내세요’ 라고 쓰여 있다. 세입자는 이 뜻밖의 선물을 받고 처음에는 다소 당황해하지만 이내 기분이 좋아지게 된다.

“보통 집 주인이라면 세입자와 상하 관계에 있으려고 합니다. 남의 집에 세 들어 사는 사람을 가볍게 대하는 경향이 있죠. 이건 전세 영향 때문입니다. 전세로 살게 되면 집 주인은 사실상 손해를 보는 겁니다. 은행 이자가 얼마 되지 않기 때문인데, 그래서 세입자가 자기 집에서 신세를 지고 있다고 생각하게 되는 겁니다. 하지만 월세는 상황이 다릅니다. 월세는 집 주인의 생활비가 되기 때문에 매월 지급하는 세입자가 고마울 수밖에 없습니다. 그러니 고객의 만족을 위해 관리에 신경을 써야 하는 거죠.”

P씨는 일 년에 한 번 설이나 추석 때 사과상자를 세입자에게 일일이 보낸다. 그동안 세입자님이 주는 월세 덕분에 우리 가족이 잘 먹고 잘 살았으니 그 고마움을 표시하는 것이라고 한다. 세상에 선물 주는데 싫어하는 사람 있을까? 케이크 상자 때는 그러려니 하던 세입자도 명절 선물을 받으면 고맙다고 전화하게 된다. 개중에는 작은 선물을 답례로 보내는 사람도 있다.

이 정도 되면 서로 전화하는 게 자연스럽게 되며 대화도 화기애애하게 진행된다고 한다. 그는 서너 달에 한 번씩 세입자에게 전화나 문자를 보내서 “불편한 점이 있으면 말해달라”고 한다. 이렇게 친분을 쌓게 되면 세입자들이 오히려 미안해서 집을 더 아껴 쓴다고 한다.

“집주인이 거칠게 나오면 세입자들도 거칠게 집을 씁니다. 세입자에게 잘해주면 세입자들도 인정에 의해 오히려 자기 집처럼 아껴 사용하는 경향이 있지요. 불편한 점을 개선해달라고 할 때는 세입자들이 미안해하며 말하기도 해요."

그는 고장 난 것을 고쳐달라고 할 때는 가급적 본인이 직접 가서 상태를 본 후 수리공을 불러준다고 한다. 그래야 제대로 고칠 수 있기 때문이며, 세입자에 대한 서비스라 생각한다. 또한 이렇게 해야 자연스럽게 집안을 방문해서 안면도 익히고 집 상태도 볼 수 있다.

그는 지금까지 한 번도 세입자와 월세 인상 문제로 싸운 적이 없다고 한다. 세입자가 불편하지 않도록 최선을 다하게 되면 인상을 요구했을 때 별 반발 없이 동의해주는 세입자가 많았다는 것이다. 인상액이 너무 많다고 깎아달라고 해서 좀 깎아주면 오히려 미안해하는 세입자도 있었다는 것이다.

“월세 전부를 수입으로 생각하는 집 주인들이 많은데 그것은 잘못된 생각입니다. 저는 10% 정도는 세입자를 위해 써야 한다고 생각합니다. 그래야 공실이나 연체를 방지할 수 있으므로 더 이익이 됩니다. 회사를 운영할 때도 마케팅비나 재투자비가 있는 것처럼 월세도 그 중 일부를 관리를 위해 써야 발전이 있는 겁니다.”

그의 집에 세든 사람들은 거의 대부분 더 좋은 집이나 내 집을 마련해서 이사를 갔다. 그의 집이 불편해서 다른 집으로 이사 간 사람은 거의 없다고 한다. 오랫동안 정든 세입자 중에는 이사 가면서 헤어짐이 아쉬워 눈물을 흘리거나 그동안 고마웠다며 선물을 주고 가는 사람도 많다.

그는 새 세입자를 구할 때는 도배도 새로 해주고 인테리어도 최신식으로 바꿔주는 등 고객 만족을 위해 힘쓴다. 비용은 들어가지만 그러므로 해서 공실의 위험도 덜고 월세도 더 올려 받을 수 있어 오히려 이익이라고 한다.

요즘에는 중개업소나 관리업체들에게 관리를 맡기는 공동주택들이 늘어나고 있어 집 주인이 세입자를 거의 보지 않아도 된다. 세입자에게 관리비를 받고 주차나 쓰레기, 청소 등을 관리해주고, 세입자가 연체할 경우 대신 월세를 받아주기도 한다. 따라서 관리에 전혀 신경을 쓰지 않아도 되는 주택도 많다.

임대도 사업이므로 사업에서 성공하기 위해서는 치열한 경쟁을 뚫어야 한다. 가만히 앉아 있어서는 성공하기 힘든 시대다. 연체나 공실로 고민하는 임대사업자들은 P씨의 고객만족 관리를 눈여겨봐야 할 것이다.

장인석-착한부동산투자연구소 대표 http://cafe.naver.com/goodrichmen