최근 몇년동안 소형아파트가 우리나라 분양시장, 매매시장을 주도하였습니다.
소형아파트가 분양시장을 주도하니 즉 인기가 있으니 인기와 비례하여 시행사, 건설사에서는 그동안 소형아파트를 많이 분양(공급)했습니다.
공급 물량이 많으면 결국에는 수요보다 공급 초과로 물량 압박을 받곤하는데 곧 이러한 단계에 들어서지 않을까 합니다.
소형아파트가 그동안 인기를 끈건 전반적으로 경제가 좋지않아 관리비 등 부담이 적은 소형아파트로 몰렸기 때문이고 앞으로 1~2인 가구가 대다수를 차지할 것으로 보여 중대형 아파트가 투자처로 다시 떠오르기는 쉽지 않을 것이라는 측면도 있습니다.
그러나 최근 인기를 끌고있는 소형아파트에 대한 우려는 몇년동안 공급이 충분히 이루어져 향후 수요보다 공급이 넘칠 수 있다는 점입니다.
통상적으로 경제가 좋지 않을때엔 소형아파트, 경제가 잘 돌아갈때엔 중대형아파트가 주도하는 경향이 있는데 1987년 하반기~1988년 그리고 2001~2002년에는 소형아파트가 주도를 하고 1989~1991년 그리고 2003~2005년에는 중대형아파트가 부동산시장을 주도한 것이 그러한 경우입니다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009~2011년까지 경제가 썩 좋지않은 때에도 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였습니다.
분양시장에서는 이 기간동안 중대형보다 소형아파트가 많이 분양(공급)되었으니 최근 공급 과잉이라는 말이 대두되고 있습니다.
최근 실물경제의 바로메타 코스피시장이 살아날 조짐을 보이는 등 향후 실물경제 여건이 좋아지면 수요가 중대형아파트로 몰릴 공산이 큽니다.
경매시장에서는 아직 중대형아파트의 가격이 반등하지는 못했지만 경매시장 낙찰가율은 3개월째 상승하는 등 좋은 조짐을 보이고 있습니다.
사실 2009~2011년 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도했으니 이제 중대형아파트가 주도할 때도 되었습니다.
부동산 투자에 있어서 수요공급의 원칙이 무엇보다도 중요한데 소형아파트가 앞으로 1~2인 가구의 증가로 계속 인기를 끌 것이라는 전망이 나오고 있으나 한편으론 공급 초과라는 우려섞인 말도 대두되고 있습니다.
그러나 세상의 이치는 한쪽만의 영원한 승자는 없습니다.
세상의 이치는 어떤 계기가 주어질 경우 끊임없이 순환한다는 점입니다. 양극화가 발생하면 또 양극화가 해소되곤 하는데 소형아파트와 중대형아파트 부동산시장에서도 이러한 논리가 통하지 않을까 합니다.
중대형아파트가 인기를 끌 경우 수도권, 지방할 것 없이 인기가 있을 것으로 전망하고 있는데 2010년대는 지방 전성시대라 이제 지방의 중대형아파트에도 눈을 돌릴 시기가 된 것 같습니다.
모 지방광역시 중대형아파트의 경우 30평대 아파트와 50평내외 아파트 시세가 불과 2500~3000만원 밖에 차이가 나지않아 중대형아파트가 너무나 저평가되어 있습니다.
중대형아파트가 대세 상승할려면 실물경제가 살아나야 하고 수요공급의 원칙상 중대형아파트로 수요가 몰려야 합니다.
지금 비록 소형아파트가 인기를 끌고 있지만 앞으로 소형아파트에 대한 우려는 그동안 가격이 상승하여 가격 상승에 대한 부담과 공급 초과라는 점입니다.
물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 투자는 고평가지역(아파트)에서 저평가지역(아파트)으로 물흐르듯 한다는 말을 되씹어야 할 시점인 것 같습니다.
세상에 한쪽만의 영원한 독주는 없습니다.
중대형아파트가 부상할려고 호시탐탐 기회를 노리고 있습니다.
세상일이란게 기회만 노린다고 되는게 아니고 여건이 무르익어야 합니다.
중대형아파트가 부상할려면 먼저 경제가 좋아져야 하고 수요가 유발되어야 합니다.
소형아파트에 대한 우려는 그동안 가격 상승이 있어 가격 상승에 대한 부담감과 공급 초과라는 점입니다.
한쪽 소형아파트의 인기가 수그러지면 매기는 자연스럽게 중대형아파트로 옮아갈 것입니다. 중대형아파트로의 수요가 이어지면 우선 그동안 공급이 없었던지라 향후 공급 초과가 될때까지 그 인기를 누릴 수가 있습니다.
중대형아파트가 꿈틀대면 향후 실물경제가 3~5년 정도 좋아질 것으로 예상되어 거기에 맞춰 중대형아파트도 향후 3~5년 정도 인기를 누릴 것으로 보입니다.
부동산 투자는 때론 허를 찌르고 대중들의 생각과는 반대로 가는 경우가 허다합니다. 그동안 인기를 누려온 소형아파트가 수그러지고 중대형아파트가 부상하는 등 또 한번 대중들의 허를 찌르는 일이 발생하는건 아닌지 모르겠습니다.
참고로 2003~2007년 참여정부 시절때에는 서울, 수도권 중대형아파트가 득세하였는데 2010년대 지방이 대세인 시대엔 2013~2017년까지 지방 중대형아파트가 득세할 가능성도 큽니다.
당분간 소형아파트가 인기를 누리겠지만 앞으로는 이제 막 바닥을 바닥을 탈피하는 중대형아파트를 주목하라는 말씀을 드립니다.
때마침 정부에서도 149제곱미터 이상 주택이라도 수도권 6억, 지방 3억 이하 주택은 주택임대사업자로 등록하면 종부세를 면제해 주겠다고 발표하였습니다. 이 발표가 중대형아파트의 수요를 유발할 가능성이 클 것으로 사료됩니다.
부동산 가격 상승에는 다 때가 있습니다. 이러한 정부의 정책에 따라 투자하면 반드시 좋은 성과를 거둘 것입니다.
이상 여러가지 이유로 중대형 아파트 전성시대가 곧 도래한다고 자신있게 말씀드립니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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