이 칼럼은 필자가 운영하는 윤정웅 내 집 마련 아카데미 운영자인 윤명선전문가가 쓴 글로서 필자가 대신해 올리게 됨을 이해하시라.
-계약해지, 길이 없기는 마찬가지-
당사자 간의 계약은 신뢰를 바탕으로 합니다. 이 사람은 믿을 수 없어 나중에 계약이 깨질지도 모른다는 마음이 앞서게 되면 계약은 이뤄질 수 없습니다. 설령 믿는 도끼에 발등을 찍힐망정 신의성실의 원칙에 따라 끝까지 계약이 이행될 것으로 믿게 되는 것이고, 자신의 의사에 따라 계약하는 일을 계약자유의 원칙이라고 합니다.
그러나 아파트나 오피스텔 분양계약에서는 1-2년 전부터 사정이 달라졌습니다. 건설사는 계약을 믿고 2-3년 동안 공사를 마무리한 채 입주하기를 기다리지만, 분양받은 사람들은 부동산시장 침체로 형편이 어려워 입주할 수 없게 됐고, 이리 속고 저리 속아 분양을 받았으며, 품질도 기대에 미치지 못해 입주할 수 없다는 주장을 하고 있는 현실입니다.
계약을 어긴 죄인은 건설 회사도 아니고 수분양자도 아닙니다. 건설 회사야 돈 받고 입주시키면 그만이지만, 입주하게 되면 수분양자들은 생전 벌어도 만져보지 못할 큰돈을 손해 보게 되었으니 누가 그런 짓을 하려 하겠습니까. 계약금 5%나 10%의 돈은 서민들 입장에서 사자어금니 같은 돈입니다.
이 돈을 포기해도 해지는 안 되고, 포기해도 분양권은 팔리지 않습니다. 웃돈을 수 천만 원 달라하기 때문에 엄두를 낼 수도 없습니다. 그럴 바엔 위약금을 줄 각오하고 일단 버티고 보자는 수분양자들이 늘어가게 된 것이고, 어느 신도시처럼 20%의 입주도 채우지 못하고 있는 것입니다. 건설 회사나 수분양자나 길이 없기는 마찬가지로 이해하시면 편하실 겁니다.
-계약해지는 전쟁으로 생각해야-
전쟁에서 상대방을 항복시키지 않으면 내가 항복을 해야 합니다. 전쟁에서는 포탄이 떨어질 때도 있고, 병사들이 총을 쏘며 몰려 올 때도 있습니다. 전쟁에서 잘 피하는 사람은 살아나지만 까딱 잘못하면 생명도 잃게 됩니다. 건설 회사가 수분양자들은 항복시키지 않으면 자신들은 부도를 당하게 됩니다.
건설사들도 수분양자들과 싸우기를 원하는 회사는 어디에도 없을 것입니다. 하지만 입주가 시작돼도 코도 내밀지 않고 내야할 이자도 내지 않은 채 나는 못 들어간다고 하면 중도금 대출은행과 의논해서 신용카드 정지, 재산 가압류 등 대포도 쏘고, 소총도 쏘게 되는 것입니다.
건설사측에는 신용정보회사라는 지원군이 있고, 은행측에는 신용카드회사라는 지원군이 있습니다. 신용정보회사는 건당 처리 실적에 따라 돈을 받기 때문에 직무상 하는 일이라 볼 수 있지만, 신용카드회사는 은행과 수분양자싸움에 끼어들어 스스로 손해를 보는 아주 멍청한 짓을 하고 있는 회사입니다.
신용정보회사는 시골에 땅도 찾아내어 가압류를 하거나 숨겨둔 상가도 찾아내어 가압류를 하기도 합니다. 이게 저승사자처럼 집 주위를 맴돌기도 합니다. 그러나 그들이 하는 일에 불법이 있다는 사실도 알아야 합니다. 신용카드가 정지되거든 당장 잘라버리고 가족 대대로 그 신용카드는 쓰지 않도록 하십시오,
-단계별 대책을 미리 알고 있어야-
1단계 - 연체통보
건설 회사와 은행에서는 1차적으로 구구한 명세표에 금액을 기재하여 통보서를 보냅니다. 이게 사실상 별 것 아니지만 받는 입장에서는 여간 기분이 나쁩니다. 분명 내 자신의 잘못으로 받게 되는 통보지만 간이 콩알만 해집니다.
2단계 - 독촉장
대개 10일 정도 간격을 두고 언제까지 갚지 않으면 법적조치를 하겠다는 통보가 두어 차례 옵니다. 그때부터 재산걱정, 월급걱정, 자동차걱정, 통장걱정, 보험걱정을 하게 되는데 회사나 은행별로 사정에 따라 다릅니다. 이럴 때에는 꼭 필자나 교수님을 찾아 직접 대면상담을 받으심이 지혜로운 일일 것입니다.
3단계 - 주택가압류
드디어 가압류가 들어갑니다. 미리 재산을 빼돌리기 위해 가등기나 근저당을 해 뒀어도 가압류는 들어가고, 심한 것은 사해행위를 이유로 취소소송을 제기함과 동시 가압류를 합니다. 깡통주택이라도 가압류를 하는 이유는 끝까지 팔지 못하게 하려는 뜻입니다.
왜 누구 네는 하고 누구 네는 안 할까요? 협의회, 비상대책위원회, 입주자 카페에서 주동자격으로 활동한 사람의 주택과, 부부 중 한쪽의 재산이 충분하면서도 못 들어가겠다고 배짱을 부리는 사람의 주택은 먼저 가압류가 됩니다. 맛 좀 봐라, 라는 뜻이지요. 그렇게 앞잡이들을 먼저 손보게 되면 협의회나 카페는 있으나마나한 존재가 되고, 나중에는 그 주동자들이 오히려 건설 회사 앞잡이가 되기도 합니다.
4단계 - 재판
은행에서는 중도금 대출액에 대하여 대여금 청구소송을 하지만, 건설사들은 후불제 이자나 입주 후 이자에 대한 구상금, 빌려준 계약금에 대한 대여금, 잔금 등 3회 정도로 나누어 청구를 합니다. 아주 애를 먹이려고 작정을 한 셈이지요. 이런 재판은 지는 재판이지만 당사자들은 하는 수 없어 변호사를 선임하여 온갖 대책을 의논하기도 합니다.
글쓴이 : 윤명선
법무법인 세인(종합법률사무소) 부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796
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