-뱃살과 가계부채, 그리고 부동산-
살이 찌기 시작하면 뱃살부터 찌고, 가장 늦게 빠지는 부분이 뱃살이다. 뱃살을 빼기 위해 노력해본 사람이라면 얼마나 힘이 들고 고생하는지를 짐작하리라. 가계부채는 어떤가? 빌려 쓸 때에는 돈이 손에 들어오기도 전에 어디론가 사라져 버리고, 갚을 때에는 아무리 갚아도 그 돈, 그대로 있게 된다.
지금 원리금 변제에 부담을 느끼는 채무자들이 59%라고 하는데 그 중 절반가량인 30%정도가 주택으로 인한 부채라고 한다. 주택을 몸뚱이로 비유했을 때, 결국 배만 나온 배불뚝이가 돼버린 모양새다. 지난 5년 동안 몸짱이 되기 위해 얼마나 고생을 했겠는가. 못 먹고, 못 입은 설움은 당해 본 사람만이 알 것이다.
월급날은 느려도 이자 내는 날과 월세 내는 날은 그 속력이 100미터 9초로 다가온다. 그걸 이겨내고 오늘까지 참아온 분들에게는 대단하시다는 칭찬을 드리고 싶다. 또박또박 월급 받는 사람은 그래도 양반이다. 월수입 100만 원도 안 되는 자영업자들은 몇 번이고 피를 토했을 것이다. 하늘을 우러러 수없이 원망을 해봤지만, 과연 당신 편이 있던가?
이제 뱃살을 뺄 사람은 거의 뺏고, 빼지 못해 죽을 사람들은 수없이 죽었다. 집을 팔았다 보다는 던지고 전세가고, 빼앗기고 월세 가는 사람이 부지기수다. 그저 버리다시피 팔았고, 경매를 당했다는 말이다. 가족들과 뿔뿔이 헤어진 사람들도 많다. 그러나 피골이 상접해도 살은 다시 찌게 마련이고, 앙상한 가지에서 싹은 다시 돋아난다. 당신들에게도 곧 행운의 여신이 고개를 내밀 것이다.
-새 봄, 새 정부의 부동산정책과 부동산의 원점-
싹은 떡잎 때가 중요하다. 필자도 다른 것은 잘 모른다. 부동산 전문가이기에 부동산이 살아날 길이 있는지를 살피는 게 우선이다. “현재 부동산시장은 정상적인 시장이 아니다”라는 새 정부의 판단에 박수를 보내고 싶다. 물론, 정상적으로 돌리기에는 야당의 반대도 있을 것이고, 험한 가시밭길도 있으리라.
3월말이나 4월 초순 경 부동산종합대책이 나온다. 지금까지 부동산시장을 가로 막았던 허들들이 없어지거나 유야무야 할 것이다. 부동산시장은 언제나 부정과 긍정이 있다. 부정과 긍정을 떠나 시장은 서서히 움직이고 있음이 분명하다. 문제는 부동산시장이 언제 제자리로 돌아와서 값이 오를 것이냐를 두고 설왕설래한다. 성급히 생각하지 마시라. 첫날 밤 스스로 옷 벗는 신부 흔하지 않다. 요즘은 잘 모르겠지만…
신랑이 벗겨주는 척해야 신부는 마지못해 벗는 것처럼 하지 않던가. 부동산시장도 마찬가지일 것이다. 부동산대책이 도와주는 척해야 경기가 뜨거워져서 거래가 있게 되고, 값도 오를 것이다. 지금 이미 신랑과 신부는 합방을 했다. 술 한 잔 씩 따르고 나면, 숨결이 가빠진 신랑은 뜨거워지는 신부 가슴의 옷고름을 풀게 될 것이다.
그렇다면 현재 부동산시장의 원점은 어디일까? 다시 시작하는 출발점이 어디인지를 알아야 동서남북을 가늠할 수 있을 것이 아닌가. 동탄2신도시다. 근래 몇 년 동안 가장 낮은 가격인 3.3㎡(1평)당 1천만 원에 분양을 한다. 이제 수도권의 집값은 3.3㎡당 1천만 원으로 계산하시라. 1천만 원에 팔기가 억울한 사람들은 기다리면 될 것이고, 값이 그 이하로 내리기를 원하는 사람들은 다시 금융위기가 도지기를 기다리면 될 일이다.
물론 입지가 더 좋은 곳은 더 비쌀 것이고, 못한 곳은 1천만 원에 미치지 못할 수도 있다. 서울이나 지방은 이 가격에 비례해서 계산하면 큰 무리는 없을 것이다. 입지가 비슷한 곳에서 3.3㎡당 1500만 원에 분양받아 입주한 사람들이나, 분양을 받아 둔 사람들은 어찌해야 할까? 신부가 열 받아서 옷을 벗을 때까지 기다려야 하지 않겠는가? 그래서 부동산도 복불복(福不福)이라고 말하는 것이다.
-부동산은 2년짜리가 있고, 5년짜리가 있다-
동탄2신도시 분양가를 원점으로 보는 이유는 첫째, 부동산은 모진 고초를 겪고 오늘에 이르렀다. 둘째, 그간 급히 팔아야 할 사람은 거의 팔았다. 셋째, 가계부채 중 부동산담보대출은 몸짱이 되기 위해 갖은 노력을 해왔고, 실제 많이 줄어들었다. 사랑하는 사람(아까운 부동산)보내고, 다시 제자리로 돌아올 사람은 다 돌아왔다는 뜻이기도 하다.
앞으로 소형위주로 거래가 되겠지만, 중대형에도 슬슬 입질이 있을 것이다. 일반주택시장은 2년 후면 완연한 봄을 맞을 것이고, 악성미분양이거나 외곽 신도시 아파트는 4-5년 후라야 봄기운을 맛볼 것이다. 그도 겨우 분양가 정도로 말이다. 따라서 거래는 있을지언정 값은 오르지 않을 것이니 그리 아시라. 살림에는 눈이 보배라고 했다. 이제부턴 명품을 사되, 크고 싼 집을 원한다면 50%정도 통 큰 할인도 찾아보자.
지방은 어떨까? 수도권의 부동산과 지방의 부동산은 역으로 간다는 사실을 명심하시라. 수도권에 거래가 있게 돼도 그 돈은 좀처럼 지방으로 가지 않는다. 수도권이 펄펄 끓어 넘치게 되면 그때서야 돈은 비로소 지방으로 가게 될 터, 앞으로 5년은 보합세가 될 것이다. 물량이 많은 혁신도시나 광역시를 비롯한 지방도시는 공동화현상이 나타날 수 있음도 유념할 일이다.
가마는 앞뒤로 두 사람의 가마꾼이 맨다. 신부가 무거우면 가마꾼은 등짝이 벗어진다. 설사 경기가 좋아진다 하더라도 무거운 가마를 짊어지지 마시라. 가계부채는 쓸모없는 뱃살임이 분명하다. 그러나 뱃살이 너무 없어도 힘을 쓰지 못한다. 뱃살이 약간 있는 남자를 좋아하는 여자도 있다. 각자 처지에 맞게 대출을 받되 원점에서 다시 시작한다는 마음으로 이제부터 부동산을 새롭게 바라보자.
법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum/net/2624796
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796, 031-213-4796