두 마리 토끼를 따로 분리해서 생각해야 한다
IMF이후 침체된 내수경제와 부동산을 살리기 위하여 거의 모든 부동산 규제를 풀어준 15대 DJ정부의 부동산 정책 목표는 부동산 살리기였다.
그러다가 부동산가격이 급등하게 되고 급등하는 부동산을 두고 볼 수 없는 상황이 되자 16대 참여정부부터 부동산 정책의 목표가 되면서 부동산규제를 하기 시작하면서 부동산 정책 목표가 부동산 가격 안정화가 되었다.
17대 MB정부에서는 부동산규제 완화를 한다면서도 참여정부 기간 동안 묶어둔 부동산 규제를 다 풀지 못했고 결국 부동산규제는 10년동안 이어졌다.
아직도 부동산시장에는 DTI, LTV로 대표되는 대출규제, 이번에 국회에서 무산된 분양가상한제, 한시적으로 연장만 하고 있지 영구폐지를 하지 못하는 양도세 중과세 등 각종 세금규제, 각종 재건축 규제 역시 아직도 살아있다.
18대 박근혜 정부의 부동산 정책목표가 부동산거래 활성화라고 하는데 부동산 규제만 풀어주면 부동산 거래가 활성화 되고 부동산 정책의 목표는 달성되는 것일까?
아니다. 이제는 부동산 정책 목표부터 새로운 패러다임으로 재 설정을 해야 할 때가 되었다.
기존과 같이 부동산수요층을 하나의 묶음으로 해서 동일한 정책을 일괄적으로 적용하기 보다는 집을 살 수 있는 능력이 있는 계층과 집을 사기 어려운 계층 두 마리 토끼를 따로 분리해서 각각의 토끼에 맞는 부동산정책의 목표를 세우고 대책을 만들어야 한다.
글로벌 경제상황이 어렵고 부동산시장 침체가 깊어지는 상황에서 전세를 끼고 집을 구입하려는 투자수요가 줄어들고 집을 살 수 있는 능력이 있음에도 집을 구입하지 않고 전세로 거주하는 실 거주 수요도 줄어들고 있는데 이런 상황이 지속되면 전세제도는 점점 사라지고 그 피해는 진짜 집을 구입할 능력이 안되어서 전세가 필요한 수요자들한테 돌아갈 것이다.
집을 살 수 있는 능력이 있는 계층은 집을 사면 혜택을 주고, 집을 안 사면 오히려 불이익을 주는 방향으로, 집을 살 수 있는 능력이 부족한 계층은 최소한의 거주문제는 해결해 주는 방향으로 부동산 정책을 별도로 세워야 한다는 것이다.
즉, 집을 살 수 있는 능력이 되는 계층한테는 전세자금대출은 규제를 해야 하고, 전세기간 동안 해당 집의 보유세는 집주인이 아닌 거주하는 세입자가 내도록 하는 등 전세로 거주할 경우 불이익을 받게 하는 대신 주택구입 수요자에게는 최소한의 안전기준 내에서 담보대출을 보다 쉽게 해주고, 금리도 낮추고, 취득세, 보유세, 양도세 모두 혜택을 주어서 집 사는데 부담을 줄여주면서 전세보다는 집을 구입하는 것이 더 유리하도록 해주어야 한다.
또한 현재청약제도에서는 무주택자에게만 공공분양자격을 주고 있는데 주택구입능력이 있음에도 인기지역 공공분양주택을 분양 받기 위하여 일부러 주택구입을 하지 않는 무주택자들이 많은데 이런 고의 무주택자한테는 청약혜택을 줄 필요는 없기에 유주택자에게도 공공분양 청약자격을 부여해서 집을 사도 인기지역 공공분양 주택을 청약할 수 있도록 하고, 공공분양 물량자체를 줄이는 대신 주택구입능력이 안 되는 분들을 위하여 임대물량을 더 늘리는 정책변화가 필요하다.
반대로 집을 살 수 있는 능력이 안 되는 계층한테는 최소한의 주거안정문제를 해결하기 위하여 적정규모 이하 면적의 주택에 대한 전세자금대출을 확대 및 전세자금대출 금리도 낮춰주고, 임대주택 물량도 늘리고 당첨의 문도 더 넓혀주는 정책이 필요하다.
다만 이런 두 마리 토끼를 모두 잡기 위해서는 소득, 자산 등 정확한 판단기준을 세워서 사회적 공감대가 형성 되고 특정계층이 소외되지 않도록 철저한 준비가 필요하다.
또한 집을 사면 투기꾼이 아니라 집을 살 수 있으면 사야 하는 것이 당연하다는 사회적 분위기도 확산시켜야 할 것이다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1