이 글은 윤정웅 내 집 마련 아카데미 윤명선 전문가가 쓴 글을 필자가 대신해서 올리는 글입니다.
입주가 시작되면 중도금 대출액에 대한 이자는 아파트나 오피스텔을 분양받은 수분양자가 직접 내도록 되어 있고, 해당 은행에서 통지나 문자로 연락을 해 줍니다. 입주 후에 매달 내는 이자는 입주를 하건, 안 하건 수분양자가 내야 할 돈이므로 후불제 이자와는 성질이 다릅니다.
분양 때부터 입주시작 때까지의 중도금에 대한 대출이자는 분양 당시 무이자 약정도 있고, 잔금 때 한꺼번에 내는 후불제가 있으나, 이 이자는 입주 후에 내는 이자와 다르다는 내용입니다. 따라서 후불제는 건설사에서 대납을 한 이자이므로 건설사에 지급 의무가 있고, 입주 후 이자는 입주 시작과 함께 은행에 내야 하는 돈인 것입니다.
요즘은 한 번 연체할 때 수분양자 또는 건설사가 이자를 내지 않으면 바로 신용카드가 정지됩니다. 집단소송을 했건 아니 했던 정지를 시키고 있습니다. 대개 입주기간은 3개월인데 3개월 동안 단 한 번도 내지 않았다면 은행과 건설사에서는 재산조사나 직장조사, 사업체 조사에 들어가게 됩니다.
은행과 건설사에서는 수분양자들과 일일이 싸우지 않으려고 후불제 이자나 대납한 이자, 또는 연체부분만을 떼어 신용정보회사로 넘기게 되는데 그들의 독촉은 보통이 아닙니다. 심지어는 집에나 직장에 찾아오는 일도 있어서 입주 못한 수분양자들이 애를 태우고 있습니다.
건설사, 은행, 신용정보회사들이 보내는 독촉장은 내용이 험악하고 법적조치, 신용, 가압류 등 무서운 말들이 적혀 있기 때문에 일반 서민들은 고민을 하게 되고, 심지어 심장이 떨려 병원에 입원한 사람도 있습니다. 그러나 내가 입주하지 못할 형편에 있다면 겁낼 필요는 없다고 봅니다.
1. 재산가압류
재산가압류는 부동산, 월급, 통장, 유체동산 가압류, 채권가압류가 있습니다. 은행, 건설사, 신용정보회사 등이 법원의 결정을 받게 되면 판사의 명령으로 집행하게 됩니다. 가압류를 당했을 때는 바로 대항하지 마시고, 추이를 관망하시면서 전문가의 조력을 받도록 하셔야 합니다. 가압류가 되면 불편하기는 해도 당장 그 돈이 빠져 나가는 일은 없으므로 느긋하게 기다려야 합니다.
가압류 불복방법으로 이의신청이 있지만 그럴 필요 없이 후속 법적조치를 기다리는 게 좋습니다. 수분양지가 겁을 내면 오히려 채권자들은 좋아하게 되므로 꾹 참고 기다리시는 게 좋습니다. 그러나 급히 팔아야 할 집에 가압류가 되면 팔 수 없으므로 적은 금액은 해방공탁을 하고, 큰 금액은 매매를 보류하셔야 합니다.
2. 지급명령
통상적으로 많이 사용하는 방법입니다. 어차피 질 재판으로 생각하고 이의신청도 아니 하고, 법정에도 나가지 않아 확정 돼버린 일이 있는데 그건 옳은 방법이 아닙니다. 받은 날로부터 2주일 이내에 이의신청을 제출하시고 재판 날짜가 정해지거든 출석하셔서 억울한 사정을 변론하셔야 합니다.
집단소송은 전체적으로 가타, 부타를 정하지만 개인재판은 억울한 사정을 다 들어주고 조정, 합의 또는 개인사정의 변경을 다 들어 줍니다. 본인이 재판에 나갈 수 없을 때에는 설령 돈이 들더라도 변호사를 선임하는 게 좋습니다. 지급명령은 본인이 받지 않으면 효력이 상실됩니다. 그렇다고 임의로 피하시는 일이 없기를 바랍니다.
3. 정식소송
대개 정식소송은 금액도 많지만 1대1로 걸어오는 수도 있고, 여러 명을 피고로 하여 걸어오는 수도 있습니다. 소장을 받은 날로부터 1개월 이내에 반드시 답변서를 써넣어야 합니다. 지급명령도 그렇지만 재판이 끝나게 되면 가압류가 아닌 본압류가 들어가고 집행관의 주관하에 경매가 진행되는 수가 있습니다.
처음에는 협의회나 비상대책 위원회가 주축이 되어 소송도 하고, 입주거부도 하지만, 대표자들 재산에 가압류가 되거나 재판이 들어오면 흐지부지 깨져 버립니다. 정식소송에서도 건물의 불비한 점이나 인프라가 부족한 점 등에 대해 변론 할 수 있고, 오히려 집단소송보다 세밀하게 따질 수 있습니다.
계약해지 문제는 노하우적인 문제와 법률문제가 완벽하게 이루어져야 자신의 억울함을 호소할 수 있는 소송이므로 어려우신 문제가 있게 되면 형편이 어렵더라도 꼭 계약서를 지참하시고 찾아 오셔서 상담을 받아주심이 좋습니다. 요즘은 일단 해지통지를 하고 나서도 소송이 들어오고 있음을 염두에 두셔야 합니다.
글쓴이 : 윤명선
법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein
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