1985년 하반기~1987년 상반기까지 불어닥친 3저경기(저유가, 저금리, 저원화가치)로 실물경제가 좋아지자 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산 가격의 대폭등이 있었습니다.
이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 1994년 하반기~1997년까지 부동산 경기가 그런대로 돌아 갔습니다. 이 기간동안은 지방보다도 서울 특히 개포 주공1단지 등이 급부상하였습니다.
그러던 부동산이 1997년 12월에 IMF 국가비상사태를 맞아 1998년도에 대폭락하였습니다.
1998년에 바닥을 친 서울.수도권 부동산은 1999년도부터 꿈틀대기 시작, 2000년도에 조정을 거쳐 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2007년까지는 강남권중대형 전성시대가 되었습니다.
이 기간동안 지방은 서울.수도권 부동산에 밀려 약간의 열기만 있었을 뿐입니다.
서울.수도권 부동산은 2007년 전후에 정점을 쳤는데 2008년 미국발 금융쇼크로 그만 풀석 주저앉고 말았습니다.
지방 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크 이후 급부상하였는데 2012년 유럽발 재정위기 전까지 특히 지방선두주자 부산, 창원 등 소형아파트가 강세를 나타냈습니다.
이 기간에 지방 부동산이 급부상한 것은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설, 2007년도에 서울.수도권 부동산이 정점을 치고 폭락하는 과정에서 상대적으로 지방이 유리한 고지에 있었기 때문입니다.
2000년대에 서울.수도권 부동산이 득세하고 있을 때 지방 부동산은 소외되어 있었는데 이때 눌려있었던 지방 부동산이 2010년대부터 대세상승하고 있습니다.
서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있는데 서울.수도권 부동산의 진바닥은 1998년이고 지방 부동산의 진바닥은 미국발 금융쇼크가 있은 2008년이라고 할 수 있습니다.
서울.수도권 부동산의 경우 1998년도에 진바닥을 치고 2007년까지 대세상승하였는데 지방 부동산 역시 2008년도에 진바닥을 치고 2017년까지 대세상승하여야 한다는 것이 필자의 생각입니다.
서울.수도권과 지방 부동산은 10년 시차를 두고 움직이고 있으나 자장면 한그릇값이 배로 올랐듯이 즉 물가가 상승하였듯이 지방 부동산도 물가 상승과 같이 배로 올라야 합니다.
2009~2011년 3년동안 지방선두주자 소형아파트가 강세를 나타냈는데 소형에 이어 중대형도 강세를 나타내야 한다는 것이 필자의 부동산 경제관점입니다.
서울 압구정동 모 아파트의 경우 1998년 진바닥에서 2007년 정점까지 무려 6배나 대폭등하였습니다. 이 기간동안 서울 웬만한 아파트는 거의 3배 정도 올랐습니다.
진바닥 3억원에서 18억원까지 무려 6배나 오른 서울 강남구 압구정동 모 아파트의 경우 최근 몇년동안 3~4억원이 내렸다고 해봤자 진바닥 가격 3억원에 비하면 아직도 아주 높은 가격에 있습니다.
자장면 한그릇값이 배 오른 지금 2008년도에 진바닥을 찍은 지방 부동산값도 바닥에서 배 이상 올라야 한다는 것이 필자의 생각입니다.
2009~2011년 3년동안 지방선두주자 부산,창원 등 소형아파트값은 바닥에서 배 이상 올랐지만 여타지역 소형아파트값은 아직 거기까지는 미치지 못하고 있고 중대형아파트의 경우에는 이제 막 바닥을 탈피한 상태입니다.
최근 중대형아파트가 꿈틀대는 조짐이 있는데 중대형아파트가 대세상승하면 서울.수도권, 지방할 것 없이 동시다발적으로 움직일 것으로 예상되는바 그 중에서도 특히 지방 중대형아파트가 한번 크게 갈 것으로 생각됩니다.
부동산 가격 상승에 있어서 수요공급의 원칙을 결코 무시할 수는 없는데 2007년도에 대상투를 친 서울.수도권 중대형아파트는 그동안 매물이 겹겹이 쌓여 매물벽에 부딪칠 가능성이 있지만 지방 중대형은 매물벽이 없어 가격이 상승하면 서울.수도권보다 몸집이 가벼울 것으로 사료됩니다.
작금의 지방 부동산은 지방산업단지의 부활, 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이라는 호재로 움직이고 있지만 근본적으로는 그동안의 인플레 즉 물가상승에 의한 움직임이 아닌가 합니다.
서울.수도권 부동산은 2007년 정점 이후 몇년동안의 조정기간을 거쳐 이제 움직일 때도 됐지만 전국 부동산시장은 결국에는 지방 부동산이 선도하는 현상이 나타날 것입니다.
2009~2011년 3년동안 지방 일부 중소형아파트가 대세상승하였으나 중대형아파트는 이제 막 바닥을 탈피한 단계입니다.
2013년 올해부터 중대형아파트의 본격적인 상승이 예상되는바 서울.수도권 중대형이 2003~207년까지 내리 5년동안 상승하였듯이 지방 중대형도 그러한 전철을 밟지 않을까 합니다.
지방 부동산은 1991년도에 대상투를 친 이후 2008년도에 진바닥을 찍고 대세상승 중인데 이번 대세상승은 20여년만에 오는 대세상승이라 한풀이 장세를 펼칠 것으로 보입니다.
서울.수도권은 IMF 직후인 1998년도가 가장 힘들고 어려웠지만 지방은 제2의 IMF라고 할 수 있는 2008년 미국발 금융쇼크때가 가장 어렵고 힘든 시절이었습니다.
서울.수도권은 IMF를 어느정도 벗어났지만 지방은 이제 IMF를 벗어나는 과정에 있습니다.
이러한 맥락에서 지방 중대형아파트는 이제부터 본격적인 상승기에 진입할 것으로 예상됩니다.
향후 부산 해운대, 대구 수성구, 울산 남구 등 그리고 지방광역시 산업단지 인근인 부산 강서구, 대구 달서구, 울산 동구 등 저평가된 중대형이 각광을 받을 것으로 예견됩니다.
큰틀에서 본다면 1997년 12월 IMF 이후 경제가 안정되는 과정에서, 물가가 상승하는 과정에서 부동산 가격도 한단계 레벨업하고 있습니다.
IMF 이후 부동산은 이러한 과정에서 움직이고 있는게 아닌가 합니다.
경제도 돌고돌고, 국토도시개발도 돌고돌고, 부동산도 돌고돌고 하는가 봅니다.
재테크맨 이주호
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