요즈음 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직입니다. 세상이 복잡하게 돌아가니 부동산도 복잡하게 돌아가는가 봅니다.
필자는 부동산 투자에 있어서 경기사이클, 정책, 개발을 대단히 중요하게 생각하고 있습니다. 그러나 이에 못지않게 부동산시장의 흐름 또한 중요합니다.
부동산시장은 시류에 따라 때에 따라 시시각각 색깔을 달리하고 있습니다.
이러한 부동산시장의 맥을 찾는다는게 여간 어려운 일이 아니나 부동산 투자의 성공 여부는 맥을 잘 찾느냐 못찾느냐에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다.
과거 1980년대만 하더라도 전국 부동산시장은 서울, 수도권, 지방할 것 없이 동시다발적으로 움직였지만 1997년 12월 IMF 이후부터는 지역별, 평형별, 상품별로 움직임을 달리하고 있습니다.
먼저 지역별을 보더라도 서울, 수도권, 지방 각각 움직임이 다릅니다. 평형별 역시 소형아파트와 중대형아파트는 일정한 시차를 두고 움직이고 있습니다.
상품별 또한 아파트, 오피스텔, 상가 등 상품별에 따라 움직임을 달리하고 있습니다.
지역별 움직임을 보면 김대중정부때에는 IMF 직후인 1998년도에 바닥을 찍고 1999년도부터 부동산이 살아나기 시작하여 2002년도까지는 서울 일부 지역이 움직였지만 2003년 출범한 참여정부때부터는 서울강남권, 수도권 일부지역이 움직여 소위 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이라는 신조어가 탄생하기도 하였습니다.
참여정부 내내 이들 버블세븐지역의 아파트 가격 상승은 그야말로 하늘 높은줄 몰랐습니다. 2005년 8.31 부동산대책도 아랑곧 하지않고 참여정부 임기말인 2007년까지 버블세븐지역 등은 극성을 부렸습니다.
그러나 버블세븐지역은 2007년쯤에 정점을 치고 그만 고개를 숙이고 말았습니다.
이들 버블세븐지역이 고개를 숙이니 그동안 잠잠했던 지방선두주자 부산, 경남지역이 2008년 이명박정부 출범때부터 지방산업단지 부활이라는 바람을 타고 이명박정부 내내 극성을 부리다가 이명박정부 임기말인 2012년쯤 정점을 치고 이 역시 그만 고개를 숙이고 말았습니다.
한마디로 말씀드리자면 참여정부 임기말땐 버블세븐지역이, 이명박정부 임기말때엔 지방선두주자 부산.창원 등이 정점을 쳤네요.
이 기간동안 지방후발주자 대구, 울산, 구미 등은 약세를 면치 못했지만 박근혜대통령이 당선되자 이들 지역 역시 지방 산업단지 부활이라는 바람을 타고 꿈틀대기 시작했습니다.
최근 전국 부동산시장 중 구미~칠곡~대구 라인과 울산 그리고 천안.아산시 등은 산업단지 훈풍을 타면서 대세 가도를 달리고 있고 세종시에 이어 혁신도시 아파트 분양 역시 쾌조를 부르고 있습니다.
박근혜정부 내내 이들 지방후발주자 대구, 울산, 구미 등이 전국 부동산시장을 주도할 공산이 큽니다. 평형별에서 본다면 지역별로 움직이는 그 선두에는 소형아파트가 있으나 결국에는 이들 지역별 중대형아파트도 뒤따라 움직였습니다.
김대중정부때에는 강남권재건축(소형)이 선두에 나섰으나 참여정부때에는 강남권중대형이 내내 전국 부동산시장을 주도하였습니다.
그러던 것이 이명박정부 내내는 지방선두주자 부산, 창원 중 특히 부산 해운대 신시가지 중대형아파트 등의 가격 상승폭이 컸습니다. 이러한 전국 부동산시장의 흐름을 놓고 볼때 박근혜정부에서는 지방후발주자 대구, 울산, 구미 등 중대형아파트가 시장 전면에 부상할 것으로 예상됩니다.
이들 지역 중대형아파트는 이명박정부 내내 조정을 보였던터라 이번에 상승세를 타면 몸집이 가벼울 것으로 사료됩니다.
마지막으로 상품별을 놓고 볼때 참여정부 내내 서울, 수도권 아파트가 움직였던터라 이명박정부에서는 이때 상승세에 동참하지 못한 오피스텔, 상가 그리고 상품별은 아니지만 경기도 외곽지역 평택, 안성 등이 산업단지 바람을 타고 전면에 부상했습니다.
결국에는 수년간의 시차를 두고 전국 부동산이 지역별, 평형별, 상품별로 움직이고 있습니다. 1988년 88서울올림픽 이후 전국 부동산시장이 비대해지다보니 2000년대에 들어와서는 전국 부동산시장이 지역별, 평형별, 상품별로 일정한 시차를 두고 움직이는가 봅니다.
이러한 움직임을 보면 이제 부동산시장도 주식시장처럼 새로운 주도주(주도부동산)를 형성하며 시시때때로 색깔을 달리하며 움직이고 있습니다. 요즈음 서울 부동산시장을 바라보고 있노라면 주식시장처럼 움직임의 기복이 심함을 느낍니다.
예전처럼 주택은 주거의 개념이 아니라 투자, 투기의 개념으로 흘러가고 있어 그야말로 집 하나 잘사면 평생 팔자 고치고, 집 하나 잘못사면 쪽박차는 세상입니다.
그래서 이제는 아파트를 살때에 아무런 생각없이 사는게 아니라 세계, 국내 경제 흐름 그리고 부동산시장의 흐름을 면밀히 신중하게 분석하여 사야하는 세상이 되었습니다.
집 투자, 부동산 투자에 성공하려면 이제 고도의 연구, 분석이 필요한 세상이 되었습니다.
작금의 지역별 부동산시장의 흐름을 보면 참여정부때 서울 찍고, 이명박정부때 지방선두주자 부산.창원 찍고, 박근혜정부에서는 지방후발주자 대구.울산.구미 등으로 입니다.
이러한 전반적인 흐름을 잘 살피셔서 집 투자, 땅 투자에 나서라는 말씀을 드립니다. 부동산 투자는 나무보다 숲을 봐야 합니다. 전국 부동산시장의 흐름을 봐야 비로소 지역 부동산시장이 보인다는 말입니다.
복잡다단하게 움직이는 부동산시장의 흐름을 볼때 바야흐로 부동산시장의 주식시장화입니다. 정신 똑바로 차려 집을 사야지 아무런 생각없이 집을 샀다가는 기복이 심한 주식 투자처럼 큰일나기 십상입니다.
부동산시장의 흐름을 예의주시하기를 부탁드립니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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