<질문 1> 부동산경기 활성화대책 나오면 입주불능이나 입주불가능 해소될까?
현재 저는 한때의 욕심으로 중대형 아파트를 분양받았으나 입주기간 2개월이 지나도록 아무런 대책도 세우지 못한 채 건설사와 대출은행의 처분만 바라보고 있는 실정입니다. 건설사의 독촉은 빗발치고, 은행에서도 매일 문자가 옵니다. 며칠 전부터는 신용정보회사까지 등장하여 피를 말리고 있습니다.
살고 있는 중형 아파트가 있으나 대출 제외하면 남는 건 1억 정도 됩니다. 6억짜리 새 아파트에 입주한다는 건 제 인생을 전부 담보하는 일이 되고, 또 그렇게 자금을 구입할 능력도 없습니다. 수입은 매월 200-300만 원의 월급이 고작이고, 그 월급이 4인 가족의 생명줄입니다. 큰 걱정 없이 살아가던 제 가정에 어느 날부터 새 아파트는 검은 그림자가 되고 있습니다.
부동산활성화 대책이 나오게 되면 입주불능이나 입주 불가능이 어느 정도 해소될 수 있을까요? 경기서북부에 있는 아파트라 워낙 물량이 많아 과연 거기까지 온기가 미칠지 걱정되고, 결국 살고 있는 집까지 빼앗길 일을 생각하니 기가 막힐 뿐입니다. 도대체 어떻게 대비해야 할까요?
<답변> 입주불능. 입주불가능과 부동산경기활성화대책 상관없어
양도세 비과세라는 낚시에 코가 꿰어 분양권전매 목적으로 아파트를 분양받아 놨으나 시세가 수억씩 내리는 바람에 오도 가도 못하는 수분양자와, 거주주택 시세하락으로 투자자금에 갭이 벌어져 새 아파트 근처에도 가지 못하는 수분양자들이 약 2만 가구로 추정되는데 대개 수도권(서울포함)에 몰려 있습니다.
앞으로 나올 부동산대책은 부동산 문제만을 다루기보다는 전반적인 경기활성화 및 가계부채문제가 대거 포진 될 것이기에 이러한 대책으로 인해 입주불능이나 불가능의 문제가 해결 될 수 없다고 봅니다. 입주하지 못한 새 아파트는 건설사에서 해제나 해지를 한 후 재분양을 해야 하는데 그렇게 하게 되면 건설사는 자금 부담을 이기지 못하고 모두 쓰러지게 됩니다.
설사 자금력이 어지간한 회사들이 물량을 다시 거두어 재분양을 한다하더라도 크게 할인을 해야 하고, 할인판매를 하더라도 지금의 부동산시장에서 대출받아 아파트 살 사람은 한정되어 있을 것이므로 건설사로서는 해제나 해지를 해줄 리 없고, 해제나 해지를 해주는 건설사를 지원하겠다는 특별혜택이 없는 이상 부동산대책과 입주불능은 당분간 상관이 없다고 보는 편이 옳을 것입니다.
앞으로 입주불능이나 불가능이 해소되려면 LTV와 DTI폐지 + 다주택자 양도세 폐지 + 경기활성화라는 3박자가 맞아야 합니다. 수분양자가 입주하지 못하면 그 아파트는 다시 미분양 아파트가 됩니다. 미분양 아파트는 집 있는 자본가들이 사게 돼있는데 지금 자본가들은 모두 다주택에 걸려 옴짝달싹 못하고 있습니다. 미분양투자는 이제 옛말이 돼버렸습니다. 피해가 가장 적은 방법을 선택하도록 하세요.
<질문 2.> 중도금 대출연장 - 너무 의견이 분분해서
중도금에 대한 대출이자도 내지 않은 채 3개월째 버티고 있는데 건설사에서 대출연장을 해 달라고 합니다. 이자는 자신들이 내겠으니 연장만이라도 해 달라고 하는데 아파트 카페에서는 연장을 해주지 않아야 대위변제가 빨리 되고, 그래야 해제가 된다고 하는데 연장동의를 해야 하는지, 하지 않아야 하는지 감을 잡기 어렵습니다. 해야 할까요? 하지 말아야 할까요?
<답변> 대출연장은 동의해 주는 게 옳다.
대출연장은 자신의 선택사항입니다. 동의나 부동의에 대한 책임은 필자에게 없음을 말씀드립니다. 그러나 참고적으로 다음과 같은 문제가 있음을 아셔야 합니다. 수분양자가 이자를 내지 않은 채 대출금에 대한 만기가 돌아올 때 대출자서를 한 본인이 연장동의를 하지 않으면 그때부터 연체료가 붙습니다. 5%대의 이자가 12%대를 초과하게 됩니다.
수분양자 자신이 이자를 내지 않으면 보증인인 건설사가 내야 하기 때문에 건설사는 자신들이 이자를 내겠으니 연체를 물지 않도록 연장을 해달라고 사정하게 됩니다. 이럴 때 연장에 동의하지 않겠다고 한다면 “너야 죽든지 살든지 나는 모르겠다.”는 식이 되겠지요. 연장에 동의하지 않아야 대위변제가 빨리 된다는 말은 잘못된 말입니다.
이자도 내지 않으면서 대출연장에 동의하지 않으면 건설사는 그 다음 날 바로 수분양자 재산이나 유체동산, 월급, 자동차에 가압류를 하게 됩니다. 가압류가 돼버리면 이제 법적싸움이 시작되고, 수분양자는 큰 고달픔을 겪어야 합니다. 자기 욕심에 아파트 분양 받아 고생하면서 다시 욕심을 부리다가 패가망신하는 일이 매일 일어나고 있습니다. 슬기롭게 대처하시라는 주문을 드립니다.
2편 글에서는 중도금대위변제와 금융회사들이라는 제목으로 칼럼을 쓰겠습니다.
윤정웅 내 집 마련아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796