아리송한 4ㆍ1 부동산 대책 어떤 내용 있나

논란이 되고 있는 부분은 수정될수도 있어

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.04.06 22:42

질문) 생애 최초 주택 구입자금으로 주택을 장만할려고 합니다. 신혼부부 맞벌이 합산 소득 연 6000만원 기준은 본봉 외에 수당ㆍ상여금을 모두 포함되는지요?

박 대표)그렇습니다. 생애 최초 주택 구입으로 취득세를 면제받고 주택기금에서 주택구입자금을 지원받을 수 있는 소득 기준액 6000만원은 부부 합산 `총소득`을 기준으로 합니다. 상여금, 수당, 기타 각종 수입이 모두 포함됩니다.

외벌일지라도 남편이 연봉 6000만원이하미면 혜택을 되고 각각의 소득 합산이 6000만원을 넘으면 안됩니다. 참고로 4·1 부동산대책'을 통해 내놓은 생애최초주택 구입자가 85㎡·6억원 이하 주택을 사면 연말까지 취득세를 전액 면제해주고 대출도 저리(3.3~3.5%)로 해줍니다.

생애 최초의 기준은 세대를 기준으로 판단되며, 주민등록표상 세대원 전체가 생애최초주택이어야 합니다. 다만, 공유지분으로 취득하는 상속주택 등 특정사유로 주택을 소유한 적이 있는 경우 예외적으로 감면대상으로 인정된다. 주택소유자인 자녀가 결혼 후 세대분리를 했거나 이혼해 현재 단독세대주인 경우도 생애최초가 적용됩니다.

질)신혼집으로 직장과 가까운 오피스텔 구입을 고려중입니다. 오피스텔도 생애최초 혜택을 받을수 있나요?

박) 생애최초주택 중 취득세 면제 대상은 아파트, 빌라, 연립, 단독주택, 다가구주택 등 인데 반해 오피스텔은 건축법상 업무시설 용도이기 때문에 면제대상에서 제외됩니다. 참고적으로 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권을 사는 경우도 취득세 납세의무가 없기 때문에 취득세 면제대상이 아닙니다.

질문)신혼부부 전세자금대출을 받은 게 올해 말로 만료됩니다. 그전에 주택구입자금 지원을 중복해서 받을 수 있나요?

박 대표)원칙적으로 전세ㆍ구입자금 지원을 중복해서 받을 수는 없습니다. 다만 전세자금대출 만기가 돌아오는 날과 새로운 주택을 매입하고자 하는 시점이 일시적으로 겹치면 `당일 상환` 조건으로 지원받을 수 있습니다.

질문)매수할려는 아파트가 공급면적 110㎡(구 32평) 아파트인데 전용으로 환산하니 90㎡다. 양도세 감면 혜택을 받을 수 있나요 ?

박 대표)안타깝지만 전용면적이 85㎡이기 때문에 받을 수 없습니다만 정치권에서 개정중에 있기 때문에 계속 관심를 가지셔야 합니다.

질문)5년간 양도세 감면주택 기준은 알겠는데 어떤 공시가나 매매가중 어떤 시세를 기준으로 하나요?

박대표) 주택매매 계약서에 표시된 실거래가 기준입니다. 9억원 이하에서 매매계약서가 오가면 5년간 양도세 감면 혜택 대상이지만 9억원을 넘는 순간 수혜 대상에서 제외됩니다.

참고로 취득세 면제 시행일은 국회에서 결정할 사항입니다. 정부는 상임위원회 통과일부터 올해 말까지 적용하는 방안을 추진 중인데 정치권 일각에서는 대책 발표일인 1일부터 소급 적용하자는 목소리도 있어 지켜봐야 합니다. 취득세 면제는 지방세특례제한법 개정이 필요한데 이달 중 관련 법률 개정안이 국회에 제출될 예정입니다.

질문)집이 팔리지 않아 일시적 2주택자가 되었습니다. 6월1일에 2주택자 비과세 기간이 종료됩니다. 이 주택의 매수자도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니까?

박)만약 6월 1일까지 소득세법 개정안이 상임위를 통과하면 양도세 면제 대상이지만 6월 이후까지도 통과하지 못하면 매도자가 2주택자로 간주돼 구입자가 양도세 면제를 받을 수 없습니다.

참고적으로 1주택자나 일시적 2주택자의 여부는 거래 '계약시점'이 기준이 됩니다. 일시적 2주택자의 비과세 기간이 6월1일에 끝나더라도 5월 말일까지 계약이 이뤄지면 양도세 면제 대상입니다

질문) 기존주택 매도인의 1주택자 또는 일시적 2주택자 여부는 어떻게 확인하나요?

박 대표) 매도자는 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 줘야 한다. 매수자는 추후 해당주택을 매도한 뒤 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출하면 된다. 하지만 현실적으로 시장·군수·구청에 1주택을 확인할수 있는 전산망 설치가 늦어지고 있어 일선세무서로 가서 확인해야 한다.

질문)현재 집이 5채다. 양도세 면제주택을 받는 주택을 살려고 한다. 제 보유 주택수는 상관없습니까?

박 대표 )우선 , 4.1대책에 따르면 9억원 이하 신규·미분양주택, 전용면적 85㎡이하·9억원 이하의 1주택자(일시적 2주택자 포함) 보유주택 등 요건에 맞는 주택을 연말까지 구매한다면 매수자가 원래 보유하고 있던 주택수와 무관하게 5년간 양도세 면제 혜택이 부여됩니다.

즉 매수자가 보유하고 있던 주택이 5가구를 보유하고 있어도 연말까지 구입하는 주택에 대해서는 양도세 면제 대상이 되며 보유주택 수에 포함되지도 않습니다.

질문) 시중은행에서 일반 대출을 받았는데 생애최초 대출로 갈아탈 수 있나요?

박 대표) 시중은행에서 대출을 받았더라도 소유권 이전등기접수일로부터 3개월 이내면서 생애최초 대출 요건 자격이 된다면 기존 대출을 상환하는 조건으로 생애최초대출로 갈아탈 수 있습니다.

질문)전용면적 60㎡ 이하의 주택을 구입하면서 석달 전에 생애최초 구입대출을 받았습니다. 4.1대책으로 이자율은 어떻게 되나요?

박 대표) 현재 생애최초 대출을 받고 있다면 현행 3.8%에서 3.5%로 금리 인하만 가능합니다 4.1대책에서 전용 60㎡이하에 연 3.3%의 우대금리를 제공하기로 한 것은 신규 주택수요 창출을 위한 조치입니다. 기존 대출자는 전용 60㎡이하라도 60~85㎡ 주택처럼 연 3.5%의 금리가 적용됩니다.

한편 정부는 과거 집을 구매한 경력이 있는 무주택자가 하우스푸어 소유의 주택을 사거나, 현재 전월세로 거주하는 집을 살 경우에 한정해 ‘생애최초 주택구입’ 대출과 같은 금리(연 3.5%)로 국민주택기금 대출을 받을 수 있게끔 했습니다.

질문) '쪼개기 재건축'이 허용이 되었다는 의미는 무엇을 뜻합니까?

박 대표 )네, '쪼개기 재건축'은 허용 됐습니다. 1+1 재건축`으로 불리는 이 방식은 지난해 2월 `도시 및 주거환경정비법 개정안`을 통해 처음 도입됐습니다. 그러나 재건축하더라도 자신이 살고 있는 기존 주택 가격 범위에서만 분양받을 수 있다는 제한 규정을 둬 재건축에 따른 초과이익을 기대할 수 없었습니다.

하지만 이번 4.1 대책으로 대형 아파트를 재건축할 때 전용면적 범위에서 2개 아파트를 받을 수 있게 법을 개정할 계획입니다. 법이 개정되면 2~3인용 가구를 위한 소형 주택 공급에도 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

이번 개정안으로 가격 제한이 사라지고 전용면적 범위에서 2가구를 받을 수 있게 되면 전용면적 100㎡ 대형 아파트를 보유한 조합원은 재건축으로 50㎡와 50㎡ 2가구를 분양받을 수 있습니다. 또한 정부는 또 재개발ㆍ재건축 조합원 중 현금청산 시기를 늦춰 조합의 금융비용 절감을 도모할 방침입니다.

현금청산 시기는 기존 `분양신청 종료일 이후 150일 이내`에서 `관리처분계획인가 후 90일 이내`로 조정됩니다. 이에 따라 청산자금 조달에 여유가 생겨 재건축 사업이 더욱 수월해지게 됩니다.

질문)분당에 아파트를 한 채 소유중이다. 수직 증축 방식 리모델링을 허용한다는데 재건축 추진을 리모델링으로 바꾸는 게 이익입니까?

박 대표) 명확하게 재건축이 좋다. 리모델링이 좋다라고 말할수 없고 상황에 따라 다르다. 재건축은 30년 이상 된 낡은 아파트가 대상이기 때문에 1기 신도시 등 재건축 연한을 채우지 못한 아파트는 안전에 문제가 없는한 15년만 넘으면 할 수 있는 리모델링이 대안이 될 수 있습니다.

용적률이 높은 중층 노후 단지에 1대1 재건축을 할 때 드는 비용보다 수직증축을 해 일반분양을 하면 리모델링에 따르는 추가 분담금이 대체적으로 적을수 있습니다.

*유엔알컨설팅 , 11일(목) 13(토) 오후 2시 세미나

부동산컨설팅업체 유엔알컨설팅은 11일(목),13일(토) 오후 2시에 역삼역 4번출구 바로앞 제주은행빌딩 9층 '부동산전문가 포럼'에서 '박근혜 정부의 부동산 정책과 투자방향'에 대해 세미나를 개최한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표가 “4.1부동산 정책 해설과 투자방법”에 대해 실전사례를 중심으로 강의하고 “박근혜 정부 5년간 부동산 투자의 법칙” 에 대해서도 집중 분석할 예정이다.“ 박근혜정부 5년, 부동산투자의 법칙” 신간도서와 다과를 포함해 참가비는 15,000이다.

문의: 유엔알 컨설팅 02-525-0597 (www.youandr.co.kr)