2-3년 전에 아파트를 분양받아놨으나 입주할 형편이 안 된다. 그에 대한 해결책을 알려 달라는 질문이 매일 3-4건씩 되지만, 부동산을 사겠다는 상담은 한 달에 한 건 없었음이 사실이다.
4.1. 부동산종합대책이 나왔어도 입주불가능에 대한 상담은 여전하다. 분양권에 물린 사람들 대부분이 이미 가난해졌거나, 분양권처리에 따른 부동산대책은 전혀 없기 때문이리라.
대책이 나온 이후부터 집을 사고자 하는 질문도 한두 건씩 들어오고 있다. 이 얼마나 다행한 일인가. 그러나 밥에 돌이 많음이 문제다. 아무리 거나한 밥상도 돌을 씹게 되면 밥맛은 고사하고, 이빨까지 다치게 된다. 이빨은 귀한 내 자본일 것이다.
이번 부동산대책 중 숨어있는 수수께끼를 찾아보자.
<질문1> 양도세면제를 받기 위해 또 집 한 채를 사서 2채가 되면 종합부동산세는 어떻게 되는가? 또 명의가 다를 때는?
<답변1> 현재 9억이하 1주택에 대해서는 종합부동산세가 비과세 된다. 공시지가 6억짜리 주택을 가지고 있는 사람이 또 6억짜리 양도세면제 주택 한 채를 사게 되면 2주택이 되고, 2주택자는 9억이 아닌 6억 이상에 대해 종부세를 내야하므로 세금은 각오해야 한다. 단, 남편과 처가 각각 소유하고 있을 때에는 비과세다.
<질문2> 생애최초주택으로 오피스텔을 사고자 한다. 괜찮을까?
<답변2> 아니다. 오피스텔은 주택에 포함되지 않는다. 주택이란 아파트, 빌라, 연립, 단독, 다가구주택 중 어느 것이라야 한다.
<질문3> 입지나 가격에 딱 맞는 분양권이 있어 생애최초주택으로 사고자 하는데 분양권도 해당이 되는지?
<답변3> 분양권은 입주할 수 있는 권리일 뿐, 주택이 아니다. 따라서 분양권은 해당되지 않는다.
<질문4> 국회를 통과해야 할 법안은 어떤 것이 있으며, 가능성이 있는지? 변죽만 울리다 말 것인지? 믿을 수가 없다.
<답변4> 생애최초주택 구입에 따른 취득세 면제, 신규. 미분양. 기존주택 중 85㎡이하, 9억 이하 주택에 대한 양도세 면제, 리모델링 증축 등에는 지방세특례제한법, 조세특례제한법, 소득세법, 주택법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 상임위에서부터 완강히 거부하겠다는 움직임이 보여 통과가 순조롭지 않을 것이고, 설사 통과되더라도 변경이 있을 것이다.
정부에서는 4월 임시국회에 통과시키겠다고 하지만 요즘은 국회선진화법 때문에 여당 단독처리를 할 수 없어 상당한 진통이 있을 것이다.
<질문5> 생애 최초 주택이란 세대기준인가? 개인기준인가?
<답변5> 세대기준이다. 그러나 남편명의로 주택이 있었으나 이혼했다면 처는 생애최초가 될 것이고, 부모 집에서 살던 자녀가 분가했다면 생애최초가 될 것이다.
<질문6> 서울에서 생애최초주택구입 혜택을 받아 집을 사고 싶다. 가진 돈이 1억5천이면 나머지는 대출이 가능할까? 또 월 이자는 얼마나 될까? 그렇게라도 집을 사야 하는지?
<답변6> LTV를 70%로 완화하기 때문에 3억5천만 원까지 대출을 받을 수 있다. 3억5천만 원에 대한 20년 분할상환원리금은 월 250만 원이다. 월 250만 원의 원리금을 부담하면서 주택을 구입하는 일은 옳지 않다고 본다.
<질문7> 부부합산 소득이 헷갈린다. 자세히 좀 알려 주시라.
<답변7> 신혼부부 전세자금은 부부합산 연소득이 5000만 원이고, 신혼부부서민주택 구입은 5500만 원이며, 근로자 서민주택 구입은 4500만 원이다.
<질문8> 3남매 공동명의로 상속받은 18평 주택이 있다. 이것 때문에 생애최초가 될 수 없다고 하는데 맞는가?
<답변8> 법안이 국회를 통과한 후 세부적인 지침이 나오면 알게 될 것이나. 이런 사람들이 생애최초주택을 원할 때에는 취득세 면제가 아닌 감면의 혜택을 볼 수 있을 것이다.
<질문9> 양도소득세 혜택은 연말까지 계약만 해도 되는가?
<답변9> 아니다. 반드시 잔금을 치루거나 이전등기를 치루거나 두 가지 중 하나를 이행해야 한다.
<질문10> 분양받아 놓은 새 아파트는 조금 깎아 준다고 하지만, 사업도 망했고, 살고 있는 집은 깡통이 돼버려 입주할 수 없는 처지다. 그나마 건설사에서 가압류를 해버려 옴짝달싹 할 수 없는 처지다. 도대체 이럴 때에는 어떻게 해결을 하는 게 지혜로울까?
<답변10> 입주 못한 채 어려움을 겪고 있는 서민들이 의외로 많다. 이번 부동산대책에 그런 구제책이 없어서 실망이 클 것이다. 아파트는 내가 안 들어가면 대신 들어와 줄 사람이 있어야 하는데 지금 시장으로서는 그런 기대를 하기 어렵다.
내가 못 들어간다는 것은 위약을 했다고 볼 것이므로 가장 손해가 적은 방법을 찾아야 할 것이다. 빨리 끝내려 애쓰지 마시라. 급히 가려고 택시를 타게 되면 버스를 탈 때보다 돈이 몇 십 배 더 들게 될 것이다.
윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796