30세에 취직을 해서 한 번도 쉬지 않고 60세까지 30년 동안 일을 했다면 모을 수 있는 금액이 얼마나 될까? 30세의 연봉과 60세의 연봉의 차이는 있겠지만 평균적으로 연봉 5천만 원을 받는 직장인을 기준으로(기획재정부, 2012년 기준 가구당 월 평균 소득은 407.7만 원) 한 푼도 쓰지 않고 30년 동안 저축하면 총 12억 8,000만 원이 된다고 한다. 이 금액에서 생활비, 식비, 여가문화생활비 등 생계비를 제외하면 직장인들이 실질적으로 저축할 수 있는 돈은 확 줄어들게 된다.
각자의 상황에 따라 다르겠지만 30년 동안 월 평균 100만원을 저축한다고 가정 하더라도 3억 6천만 원밖에 되지 않는다. 서울에 소재하는 32평형 아파트의 평균 가격이 5억 원 정도인 점을 감안하면 부모님의 도움 없이 저축만으로 내 집 마련을 하는 것이 불가능에 가깝다는 것은 결코 엄살이 아닐 것이다.
월급쟁이들에게 지금 가장 필요한 것이 무엇이냐고 물어보면 ‘경제적 자유’라고 한다. 사랑하는 가족과 행복하게 살 정도로 경제적인 여유를 갖고, 퇴직 후 노후에도 자식들에게 짐이 되지 않게 매달 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산을 보유하고 싶으며, 소외되고 어려운 이웃과 행복을 함께 나눌 수 있기를 원한다.
그렇지만 막상 현실은 다르다. 반복되는 일상에 삶은 팍팍해 지고, 월급날 월급이 들어와도 순식간에 카드와 보험회사 등에서 자동이체로 자금이 빠진 통장을 보고 있노라면 쓴웃음만이 난다. 월급만으로 경제적 자유를 논하고 미래의 노후 대책을 생각하는 것 자체가 무의미해져 버린 것이다. 자의든 타의든 재테크 없이는 불안한 삶의 줄타기를 할 수 밖에 없는 상황에서 저축, 예금, 적금, 펀드, 주식 등 다양한 재테크를 활용해 종잣 돈을 굴려 목돈으로 만들기 위해 노력하는 이가 적지 않다.
인생의 선배들이 옛날에는 무조건 아끼고 또 아끼는 것이 미덕이었다고 말한다. 그러나 인생은 한 번 뿐이다. 젊어서 누릴 수 있는 행복이 있고 나이에 따라 경험 할 수 있는 수많은 재미가 있다. 무조건 생활비를 아끼고 저축만을 고집하다 보면 현재 누릴 수 있는 소소한 작은 행복과 추억들을 아직 오지도 않은 미래를 위해 고스란히 놓칠 수 있다. 미래의 행복을 담보로 현재 행복하지 않은 삶을 살고 있다면 노후의 삶이 행복하다고 해서 만족한 삶이었다고 자평할 수 있겠는가? 아니, 행복한 삶은커녕 돈의 노예가 된 자신의 모습을 회상하면서 후회 할 것이다.
월급쟁이들이 돈의 노예가 되지 않고 행복한 삶을 살면서 내 집 마련도 하고 경제적으로 여유로운 노후생활까지 할 수 있는 방법은 없을까? 15년 전 한 회사의 말단 사원이었던 내가 한강 조망이 보이는 아파트에서 거주하고, 벤츠를 타고 다니며, 매년 2천만 원 이상을 소외된 이웃을 위해 기부하면서 경제적 자유와 정신적 자유를 누리게 해준 나만의 재테크 포트폴리오가 있다. 지금부터 가감 없이 공개할 것이며 이를 각자의 상황에 맞게 응용한다면 적어도 오늘보다 나은 미래를 꿈꿀 수 있을 것이다.
재테크를 하는데 가장 중요한 절대 원칙 중에 하나가 바로 생활비와 재테크자금을 나누는 것이다. 매달 받은 월급에서 생활비와 기타 비용을 제외한 일정금액을 저축한다. 저축한 자금이 천만 원 이상이 되면 이는 재테크자금으로 따로 분리해서 관리한다. 즉, 생활비는 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고, 재테크를 위해 필요한 비용은 재테크자금으로만 활용한다. 예를 들어 소액 부동산 재테크를 하면서 매달 이자는 20만원을 내고 월세는 40만원이 들어온다고 가정 하면 월세 40만원에서 이자 20만원을 제외한 20만원이 순수익이 될 것이다. 혹여 세입자의 사정으로 월세를 받지 못했다면 이자 20만원은 생활비가 아닌 재테크자금에서 지급해야 한다. 만약 내가 관리하고 있는 임대주택이 한 채가 아닌 열 채라면 매달 이자를 제외한 200만원이 내 통장으로 들어올 것이다. 이 자금은 재테크자금으로 편입을 해야지 생활비로 흥청망청 쓰면 안된다.
재테크를 하다보면 수익을 얻을 수도 있지만 손실이 날 수도 있다. 만약 손실이 발생해 재테크자금이 천만 원 아래로 떨어지면 현재 진행하고 있는 모든 재테크를 구조조정 해서 포트폴리오를 다시 짜야 한다. 또한 추가 투자는 지양하고 월급 등에서 유입된 재테크자금이 천만 원이 될 때까지 긴축경영을 해야 한다. 이를 무시하고 재테크자금이 고갈된 뒤에 이자 등을 보전하기 위해 생활비에서 충당할 경우 삶의 질은 떨어지고 계획성 없는 투자로 재테크에 대한 두려움이 생겨 당신의 소박한 꿈은 점점 멀어질 수 있다.
재테크자금은 철저하게 생활비와는 별개로 관리해야하며, 모든 재테크가 이 자금만으로 융통되어야 하는 이유다. 변경하거나 어겨서는 안되며, 안전하고 지속적인 재테크를 하기 위한 최소한의 약속이다. 지금부터가 중요하다. 한푼 두푼 소중하게 모은 이 재테크자금을 어떻게 활용하느냐에 따라 내 집 마련뿐만 아니라 경제적으로 여유로운 생활을 할 수 있을지가 결정된다.
그럼 천만 원의 재테크자금을 어떻게 굴려야 할까?
***다음 주에는 천만 원의 재테크자금으로 목돈을 만들기 위한 포트폴리오 구성에 대해서 말씀 드릴 예정입니다.
***4년의 공백을 깨고 지난주 제 두번째 책인 [월급쟁이를 위한 부동산 경매]가 출간 되었습니다. 더하지도 덜하지도 않고 제 마음과 경험을 그대로 담아 만든 책입니다. 조인스랜드 독자들의 많은 관심과 사랑 부탁드립니다.
오은석, 부동산재테크 북극성 대표