부산 동래 롯데백화점 VS 대구 상인 롯데백화점

롯데백화점 입지로 풀어본 지역 분석

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2013.04.11 08:04

2008년 미국발 금융 쇼크로 서울, 수도권 부동산이 꺾이니 그후 지방 산업단지 부활 그리고 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설로 지방 대세가 시작되었습니다.

지방 대세의 선두주자는 우리나라 제2의 도시이자 항구 도시인 부산과 경남도청 소재지 창원 등이었고 이들 지역의 부동산은 특히 이명박정부때 급상승하였습니다.

서울, 수도권 부동산이 득세를 한 2000년대에 지방선두자자 부산 등과 지방후발주자 대구 등은 각각 2002년, 2006~2007년도에 정점을 쳐 4~5년의 시차를 두고 있습니다.

그후 이러한 시차가 적용, 2007년 하반기부터 부산 등이 대세상승하였고 그로부터 4~5년뒤인 2011년~2012년부터는 대구 등이 대세상승하였습니다. 기가막히게 돌아가는 부산, 대구의 4~5년 시차입니다.

이러한 시차를 적용하여 부산 모 지역과 대구 모 지역을 분석해 봤는데 이들 두 지역은 유사한 점이 많으나 현재 아파트 가격은 많은 차이를 보이고 있습니다.

필자는 지역 분석을 함에 있어서 백화점이 들어선 자리를 예의주시하고 있습니다.

특히 우리나라 대표 백화점인 롯데백화점은 우리나라 대표 유통 재벌이자 재벌급 디벨로퍼라고 할 수 있습니다.

롯데백화점은 국철, 전철 등 주로 교통요충지에 들어서는데 대표 롯데백화점으로 잠실 롯데백화점, 롯데월드를 들 수가 있습니다.

잠실 롯데백화점, 롯데월드 자리는 과거 서울시 체비지 땅으로 서울 강남과 강북을 순환하는 지하철2호선 잠실역에 자리잡고 있습니다.

서울 강남과 강북을 순환하는 지하철2호선 강남권 주요역인 잠실역에 자리잡고 있으니 백화점 등을 이용하는 고객들의 교통 접근성은 매우 좋은 편입니다.

잠실역에 롯데백화점, 롯데월드가 들어서니 이 일대 과거 5층 아파트인 잠실 주공 1~4단지가 재건축에 들어가 그후 고층 아파트로 변모했습니다.

석촌호수 뒤편 단독주택지 역시 이 일대의 고층 아파트 건설과 함께 새로운 지역으로 변모하기도 했습니다.

그후 롯데백화점은 서울 주요 도시철도역 즉 교통요충지에 속속 들어서 유통 재벌으로서의 면모를 과시하고 있습니다.

필자는 지역분석을 함에 있어서 우리나라 최대 유통 재벌이자 재벌급 디벨로퍼라고 할 수 있는 이 롯데백화점이 들어선 자리를 좋은 지표로 삼고 있습니다.

지방 대표도시 부산에는 현재 부산 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면에 롯데백화점이 들어선 이후 이어 해운데 센텀시티, 옛부산시청 자리에 롯데백화점이 들어섰고 일반 지역으론 유일하게 동래 동래역 인근에 롯데백화점이 들어섰네요.

부산에는 또 해운대 센텀시티에 세계최대 규모의 신세계백화점이 들어서 향후 이 일대의 급속한 발전이 예상됩니다. 해운대 센텀시티와 마린시티는 부산 최고의 유통가, 주택가로 서울 강남 최고 유통가, 주택가를 방불케 합니다.

그러나 마린시티 구아파트 가격은 서울 강남 요지 구아파트 가격의 4분의 1 값에 머무르고 있군요.

몇년전에 인천에 밀리기는 했지만 과거 부산에 이어 전국에서 3번째로 큰 도시인 대구는 현재 대구역 롯대백화점과 일반 지역에선 달서구 상인네거리에 롯데백화점이 들어서 있습니다.

몇년전엔 부산 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역과 유사한 자리인 대구 도시철도 1, 2호선 환승역 반월당역에 현대백화점이 들어서 대구 유통업계에 태풍을 일으키고 있습니다.

특히 현대백화점이 들어선 반월당역은 대구 최고의 주거지인 수성구와 달서구를 잇는 도시철도 2호선 정 중간 지점에 위치하고 있어 현대백화점 시설은 물론 입지 또한 최고를 자랑하고 있습니다.

부산의 서면과 대구 반월당은 도시철도 1, 2호선을 놓고볼때 환승역으로 유사한 점이 많아 현재 서면의 발전상을 보면 향후 반월당의 발전상을 보는듯 합니다.

지역 분석을 함에 있어, 부산의 일반 지역에선 유일하게 동래에 롯데백화점이 들어서 있는데 대구의 일반지역에선 달서구 상인네거리에 롯데백화점이 들어서 있네요.

부산 동래 롯데백화점 옆의 럭키아파트는 오늘날 해운대가 최고의 주거지역으로 자리매김하기 전인 1980년대에 남천동 삼익비치아파트, 구서동 선경아파트와 함께 부산 3대 아파트로 명성을 날렸습니다.

이 동래 럭키아파트는 1983년도에 입주한 아파트로 1500세대가 넘는 대단지인데 이명박정부때 가격이 많이 올라 현재 50평 근접 아파트가 4~5억원을 호가하고 있습니다.

반면 부산 부동산보다 4~5년 늦게 움직이고 있는 대구 부동산 즉 대구 아파트 가격은 현재 부산 아파트 가격의 반값에 머무르고 있군요.

과거 1990년대 초반만하더라도 대구 최고의 요지 아파트인 수성구 범어동 가든3차 아파트와 부산 최고의 요지 아파트인 남구 남천동 삼익비치 아파트 가격이 비슷했는데 오늘날은 부산과 대구 4~5년 시차 때문인지 너무나 많은 집값 차이를 보이고 있습니다.

일부 지역 아파트의 경우, 부산과 대구 대형아파트는 2003~2005년만하더라도 비슷한 가격이었는데 오늘날 대구 대형아파트는 부산 대형아파트의 반값에 머무르고 있는 실정입니다.

일례로 부산 동래 롯데백화점 인근 온천동 럭키아파트 50평 근접 아파트는 시세가 4억~5억원인 반면 대구 상인네거리 롯데백화점 인근 대형아파트는 시세가 그 반값인 2억 5천만원 전후에 머무르고 있습니다.

좀 더 자세하게 말씀드리자면 대구 대형아파트는 전세가 2억 5천만원인 경우 매매가가 3억원 내외인데 부산 대형아파트는 전세가 2억 5천만원인 경우 매매가는 전세가의 2배인 5억원 내외를 형성하고 있군요.

대구 대형아파트가 부산 대형아파트보다 저평가되어 있는지 시차를 두고 재평가될지 향후 이들 지역의 아파트시장 향방이 무척이나 궁금합니다.

상인네거리 롯데백화점 일대는 달서구 최고의 학군 영남고가 자리잡고 있고 인근에 달서구청이 소재하고 있는 등 빼어난 입지를 자랑하고 있습니다.

박근혜대통령 당선을 전후해서 구미~칠곡~대구 라인, 울산, 광주, 혁신도시의 상승률이 매우 높습니다.

이러한 지방후발주자 대구, 구미, 울산, 광주, 혁신도시 등의 대세상승에 따라 이들 주요 지역 부동산에 투자하는 것도 좋은 투자 방법이 아닌가 합니다.

그러고 보면 부동산 투자는 지역별 부동산 경기사이클, 정책, 개발 등을 과학적으로 잘 분석해야 성공투자로 갈 수 있는 길이 아닌가 합니다.

이상에서 밝힌 부산 동래 롯데백화점 VS 대구 상인 롯데백화점 지역 분석은 지역 분석의 한예로 부동산 투자를 함에 있어서 이러한 지역 분석도 필요함을 나름대로 서술해 보았습니다.

재테크맨 이주호
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