부동산

2013년 4.1 부동산 대책으로 이참에 내 집을 마련하겠다는 사람이 의외로 많은 것 같다.

그동안 전세금 인상과 남의집살이로 신물이 나는 판국에 취득세도 면제해주고 5년 간 양도세도 면제해주겠다고 하니 귀가 솔깃할 만도 하다.

게다가 생애 최초 내 집 마련하려는 자에게는 대출 이자도 3.5%까지 낮춰준다고 하니 이자 부담도 줄어드는 것 같다.

하지만 빚을 얻어 내 집을 마련하려는 분들은 한 번 더 신중하게 생각해봐야 할 것이 있다.

취득세 면제는 이익임이 분명하지만 양도세 면제도 나에게 득이 될지는 분명하지가 않다는 점이다.

양도세가 면제되려면 양도차익이 발생해야 하는데 최근 7년 간 부동산 경기가 침체되어 집값이 계속 떨어졌다는 점을 감안한다면 앞으로 부동산 경기가 반전될 수 있을지 의문이다.

게다가 경기 침체와 저성장으로 인한 소득 저하, 1,2인 가구의 증가, 베이비부머 세대의 은퇴로 인한 매물 증가, 유럽 발 금융위기 상존 등으로 인해 부동산 경기 전망은 밝다기보다 흐릴 전망이 높다.

정부는 양도세 감면 등을 포함한 정책으로 부동산 경기가 극적으로 반전되어 양도차익이 많이 발생할 수 있으니 이번 기회에 집을 사면 내 집도 마련하고 시세 차익도 거둘 수 있으니 좋지 않느냐고 생각하는 듯 싶다.

과거에는 정부의 정책으로 인해 부동산 경기가 호황을 누린 적도 있지만 세계적으로 불경기가 지속되고 고령화로 인해 저성장이 시작된 한국으로서는 부동산 경기가 호황을 누릴 수 있는 원동력이 약해진 지 오래다.

돈을 가진 부자들은 이제 부동산 투자에 식상해 있고, 내 집을 마련하려는 젊은 층들은 소득에 비해 집값이 너무 비싸 집을 사려는 의욕이 점차 사라지고 있다.

따라서 빚을 내 집을 샀다가 집값이 오르지 않으면 대출 이자 갚다가 신세를 망칠 소지가 높다. 월급쟁이가 한 달 이자 50만∼100만 원 정도를 부담하려면 허리띠를 졸라매고 살아야 한다.

이미 하우스 푸어로 고생하고 있는 많은 사람들은 집값이 오를 줄 알고 무리해서 빚을 내 집을 샀다가 집값이 오르지 않아 덫에 걸린 케이스다. 정부가 하우스 푸어를 구제하기 위해 제2, 제3의 하우스 푸어를 만들겠다는 속셈을 알아차릴 필요가 있다.

설사 부동산 경기가 활성화되어 집값이 다소 오른다 하더라도 거주비용을 많이 지불하고 살게 되면 현금흐름이 나빠져서 여유 있는 생활을 할 수가 없고 밝은 미래를 설계할 수가 없다.

한국인들은 실거주 겸 투자 목적으로 자신의 수입에 비해 과도하게 비싼 집을 구매해 살고 있는 경향이 강해 다른 나라 사람들에 비해 거주비용을 많이 지불하고 있다.

거의 전 재산도 모자라 빚까지 얻은 큰돈을 엉덩이에 깔고 앉아 살게 되므로 집값이 오르는 것 외엔 다른 재테크를 할 여유가 없는 것이다.

서울 시내의 33평형 4억 원짜리 아파트를 자기 돈으로 장만하게 되면 거주비용은 4억×6%(기회비용)=2,400만/12=200만 원이 된다.

이율 3.5%로 대출 1억 원을 받아 구입하게 되면 거주비용은 4억×6%+1억×3.5%=2,750만/12=229.16만 원이 되고, 대출 2억 원을 받으면 거주비용은 258.33만 원이 된다.

한 달에 500만 원을 버는 이의 거주비용이 200만 원이 넘는다면 그는 사치스런 거주비용을 지불하고 있는 셈이다.

게다가 빚을 지고 살면 밤에 잠도 잘 오지 않고 뭔가 꽉 체한 것 같은 느낌이 드니 허리띠를 졸라매고 아껴서 대출 원금을 갚아나가야 한다.

한 달 500만 원 버는 월급쟁이가 한 달에 100만 원을 모으기가 얼마나 힘이 드는가. 이렇게 10년 가까이 모아야 대출금 1억 원을 갚을 수 있으니 아이들 공부시키고 노후 대책을 위한 여유자금 마련은 요원한 실정이다.

그래도 아파트를 잘 장만하게 되면 부동산 경기가 활성화되어 내 집도 마련하고 시세 차익도 얻을 수 있다는 희망을 버리지 않는 분들이 많은 것 같다.

다음의 표는 4억 원짜리 아파트를 1억 원을 대출 받아 구입했을 때의 수익분석이다. 5년 간 연 6%의 수익률을 달성하려면 4억 원짜리 아파트가 5년 후 5억 2000만 원이 되어야 한다.

그래야 연 6%의 기회비용을 포기한 대가를 얻는 것이므로 손해를 보지 않게 된다. 과연 5년 후 집값이 1억 2000만 원씩이나 오를 수 있을까? 5억 2000만 원이 되지 않으면 당신은 상당한 거주비용을 지불한 셈이고 미래를 위한 재테크를 포기해버린 것과 같다.

게다가 손해를 보고 팔려 해도 팔리지 않으면 당신도 하우스 푸어가 되는 것이다.

4억 원짜리 아파트를 1억 대출 받아 구입했을 때의 수익분석 (단위=만 원)

 
매매가 : 40,000
대출금 : 10,000(연 3.5%)
취득 비용 : 600(취득세 면제)
초기 투입비용 : 30,600
대출 이자 : 350 (5년이면 1,750만)

실 투자비용 : 32,350 (초기 투입비용+대출이자)
실 투자비용 대비 수익률 연 6% 달성하려면

32,350×〔100%+(6%×5년)〕+10,000=52,055
기회비용 : 12,000 연6%×5년

연 6%의 수익률을 달성해야 기회비용 상실에 대한 손해를 보지 않게 된다.

월급 500만 원짜리가 빚을 내어 3억∼4억 원짜리 아파트를 구입하는 것은 사치며 미래를 불투명하게 만드는 어리석은 짓이다.

당신은 가족의 미래를 책임져야 하는 가장이 아닌가. 거주비용을 줄이고 그 목돈으로 현금흐름이 창출되는 월세 부동산을 구입해야 미래가 있고 노후가 있다.

역세권의 방 2, 3개 짜리 다세대주택은 2억 원 내외로 구입이 가능하므로 무리하지 않는 선에서 내 집 마련이 가능하다. 그런 다음 남은 돈으로 레버리지를 일으켜 월세 부동산을 구입하면 이자를 내고도 돈이 남으므로 거주비용을 줄일 수 있다.

이 다세대주택을 구입할 능력이 없다면 반전세나 월세로 거주하면서 월세 부동산을 구입해서 현금흐름을 창출하는 것도 유력한 재테크 방법이다.

비록 내 집은 없지만 큰돈을 엉덩이에 깔고 살지 않고 현금흐름을 창출하는 곳에 투자했으므로 생활의 질도 나아지고 미래를 위한 준비를 착실히 해나갈 수 있다.

내 집은 향후 현금흐름이 좋아진 다음에 마련하거나 정부가 앞으로 대거 제공할 공공임대주택을 이용하면 된다.

박근혜 정부도 박원순 서울 시장도 임대주택 대량공급을 약속했으므로 굳이 전 재산을 아파트에 묻어둘 필요가 없다.

무주택자는 주택종합저축에 가입하고 5년이 지나면 1순위가 되므로 지금부터 가입할 필요가 있다. 공공임대주택은 5년 혹은 10년이 지나면 임차인에게 우선분양의 기회도 주어진다.

한국도 여타 OECD국가처럼 저성장시대에 접어들면 주택 특히 아파트 값이 오르는 시대는 종식하며, 월세 부동산의 가치가 점점 빛을 발하게 된다.

‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’에 전 재산을 올인하면 거주는 편할지언정 미래는 불편하게 된다.

이참에 내 집을 마련하려는 사람들은 과연 자신의 전 재산은 물론이고 빚까지 지면서 아파트를 구입해야 하는지 다시 한 번 깊이 생각해봐야 한다.

한편 그동안 하우스 푸어로 고생했던 사람들은 이번 기회에 집을 매도하는 것이 현명하다.

괜히 집값 오르지 않을까 하고 호가를 올리거나 매도를 유보하는 우를 범하지 않기를 바란다.

부동산 투자는 나보다 더한 바보를 찾는 게임이니 이번 기회에 집을 팔아 하우스 푸어를 탈출해야 할 것이다.

장인석 착한부동산투자연구소 대표

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