강남권도 시행사 직접 통하면, 연수익률 10%

금융종합과세 강화로 수익형 쏠림현상 심화될듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2013.04.13 14:02

필자의 고객인 김 성순(가명,가정주부)는 1억 8000만원에 분양되는 강남권 도시형 생활주택을 시행사와의 직거래를 통해 1억 4500만에 매입, 보증금 2500만원에 65만원에 세를 맞췄다. 연 4% 저리로 8500만원 가량 대출을 받았기 때문에 실제 투자한 돈은 6000만원이고 대출이자를 제외하고도 연 8% 이상의 수익률을 올리고 있다.

아파트ㆍ도시형생활주택ㆍ오피스텔 등을 투자하게 될 때는 시행사를 통해 직접 매입하는게 효과적일수 있다. 강남권에서 공급되는 수익형 부동산의 경우 수익율이 평균 연 4% 정도 되는데 시행사를 통해 니오는 물건을 매입하게 되면 수익율이 연 8~10% 이상으로 올라가게 된다. 일부 시행사의 경우 초기분양율을 높이기 위해 수익율을 보장해주기도 한다.

금융종합 과세강화로 수익형 부동산 쏠림현상 심화 될듯

정기예금 가입자의 절반이 연 2%대 혹은 그 이하의 이자를 받는다. 1억원을 예금해도 월 이자가 17만원가량에 불과하다는 의미다. 금통위가 기준금리를 더 내린다면 예금 금리도 그에 따를 수밖에 없다. 따라서 저금리 기조 속에 예금을 받아도 돈을 굴릴 만한 투자처가 마땅치 않은 것이 자산가들의 고민이다. 게다가 이자ㆍ배당 등을 통한 금융소득이 2000만원을 넘으면 38%를 세금으로 내도록 금융종합소득과세 기준이 강화되면서 부동산시장으로 자금유입이 가속화 될것이다.

과세 강화발표이후 대표적 과세상품인 은행의 정기 예ㆍ적금 인기가 시들해지고 있고 시중은행 예금상품 이자가 연 3%인 점을 감안하면 금융자산이 6억7000만원 가량이면 금융소득이 2000만원을 넘어 전부 해당이 되기 때문이다.

‘절세 마케팅금융상품’은 수수료 먼저 따지고 가입하라

증권가에서는 세금 부담이 적거나 비과세가 되는 즉시연금ㆍ주가연계증권(ELS)ㆍ물가연동국채ㆍ브라질 채권과 같은 절세상품으로 돈이 옮겨가고 있다. 상장지수펀드(ETF)는 매매차익이 비과세인 만큼 거액 자산가들의 절세 수단으로 인기를 끌것이다. 하지만 위의 사례에 든 금융상품에 들기 전에는 금융 수수료가 부동산 수수료보다 10배이상 높은 경우가 많기 때문에 수수료를 먼자 따져보고 드는 습관을 들여야 한다. 그렇지 않으면 필자 경험상 세테크할려다가 오히려 과한 수수료로 인해 막대한 손실을 입을 수 있기 때문이다

필자가 주로 만나는 분들은 분양대행사나 중개업소보다 직접 건축하는 시행사와 시공사 대표ㆍ회장님들이 많다. 여러 이유가 있겠지만 건축을 유통하는 분들보다는 직접 만든 분들을 상대하다 보면 업무처리와 자금결제부분도 신사적이고 깔끔하다. 뿐만 아니라 필자의 고객들에게도 양질의 물건을 원가수준에서 소개해 줄수 있다.

일반인들이 시행사를 통해 직접 물건을 구입하는 것은 쉽지 않다. 하지만 전문컨설팅업체를 통하면 수월하게 시행사 물건을 구할수 있다.

시행사가 분양하는 물건을 구입한 수요자는 걱정할 필요가 없다. 대한주택보증이 취급하고 있는 분양보증으로 별다른 피해가 돌아오지 않기 때문이다.즉 일반분양 주택이 20가구 이상인 사업을 하고자 하는 건설사는 의무적으로 대한주택보증이 제공하는 분양보증에 가입해야 한다.

분양보증이란 아파트를 짓고 있는 건설사가 부도 등의 사유로 시공을 계속할 수 없을 때, 분양계약을 대신 이행해주는 보증상품이다. 대한주택보증은 건설사의 부도ㆍ파산ㆍ사업포기 등 보증사고가 발생하면 공정률 80% 이상 사업장에서는 승계시공사를 선정해 공사를 계속 진행시킨다. 반면 공정률 80% 미만인 곳은 수분양자들의 선택에 따라 분양계약을 이행하거나 계약금ㆍ중도금을 환급할 수 있다. 계약금 등 환급은 수분양자 3분의 2 찬성이 필요하다.

반대로 20가구 이하인 경우에는 분양보증의무대상이 아니기 때문에 시행사의 사업실적이나 신용도를 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다.

*유엔알 컨설팅, 19(금), 20(토) 오전 10시 30분 긴급특강

특강 제목: 4.1 대책집중분석및 부동산전략
장소: 역삼역 4번 출구 부동산전문가 포럼(제주은행 9층)
현장접수: 2000원

문의:02-525-0597