※ 지난 주 ‘월급쟁이도 경제적 자유를 얻을 수 있을까?’에 이은 두 번째 연재칼럼입니다.
생활비와 재테크자금을 구분했고 재테크자금을 굴려 목돈을 만들 준비가 되어 있다면, 지금부터 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까? 목표를 정하고 그 목표에 맞는 계획을 세우는 것이다. 이때 꾸준한 피드백을 통해 본인이 원하는 방향대로 가고 있는지 체크를 하는 것이 중요하다.
어떤 재테크든 두루뭉술한 추상적 목표와 계획보다는 정확한 수치를 목표로 정하는 것이 중요하다. 예를 들면 ‘5년 안에 매달 300만 원씩 월세가 들어오는 제2의 월급통장을 만드는 것’처럼 말이다.
'목표는 구체적으로, 실천계획은 현실적으로'
목표를 정한 다음에는 구체적인 실천계획을 세워야 한다. 실천계획을 세우기 위해서는 현재 본인이 가지고 있는 재테크자금이 얼마인지 정확히 알아야 한다. 만약 경매 재테크에 입문한지 얼마 되지 않은 당신에게 실전에 투입할 수 있는 재테크자금이 5000만 원 있다고 하자. 당신은 이를 어떻게 투자할 것인가? 다음 세 가지 안 중에 당신이 원하는 투자 방법이 있는가?
제1안 : 낙찰예상가가 2억원 정도 하는 물건을 검색한다. 5000만원을 제외한 나머지 금액은 모두 경락잔금대출로 충원한다.
제2안 : 본인이 매달 감당할 수 있는 대출이자를 확인하고, 역으로 계산하여 감당할 수 있는 이자의 원금이 5000만원이라면 재테크자금 5000만원을 더해 낙찰예상가 1억원 정도의 물건을 검색한다.
제3안 : 경락잔금대출을 전혀 받지 않고 낙찰예상가 5000만원의 범위에서 물건을 검색한다.
제1안의 경우 '모 아니면 도'라는 식으로 투자하는 사람들이 선호하는 방법이다. 입찰하는 물건의 금액이 커야 나중에 매도할 때 수익도 크다는 생각으로 무리해서 대출을 이용하는 것이다. 만약 부동산 호황기 때 매수한 부동산을 침체기 때 매도하게 된다면 힘들게 모은 자산을 한순간에 잃어버릴 수도 있다.
제2안의 경우 얼핏 보면 현명한 방법 같다. 그렇지만 여기에도 함정이 있다. 재테크자금이 5000만원뿐인데 5000만원을 추가로 대출받으면 그 이자는 고스란히 생활비에서 나가게 된다. 이전 칼럼에서 설명했듯이 생활비는 반드시 재테크자금과 별개로 관리 되어야 한다. 이자 역시 재테크자금에서 충당해야 한다는 사실을 절대 간과해서는 안 된다.
그럼 제3안이 좋은 답일까? 역시 아니다. 세금 및 부대비용까지 모두 합쳐 5000만 원에 낙찰받았다고 하자. 낙찰받은 다음에 우리는 무엇을 할 수 있을까? 다시 재테크자금을 모으는 것뿐이다. 재테크자금은 계속 회전되어야 한다. 5000만 원을 투자하고 나서 그 결과에 따른 수익을 얻기까지 재테크자금이 없어 아무것도 할 수 없다면 그건 본인의 재테크자금 전부를 ‘숙성’시키는 것이지 진정한 의미에서의 재테크는 아니라고 본다.
'초보자라면 무조건 실투자금을 줄여라'
내가 추천하는 투자 방법은 5000만 원을 분산 투자하는 것이다. 특히 경매 재테크에 입문한지 얼마 되지 않은 경우에는 더더욱 초기 투자금을 최소화해야 한다. 실투자금이 최소화 될수록 리스크를 분산시킬 수 있는 효과가 극대화된다.
예를 들어 하나의 부동산에 들어가는 실투자금이 500만 원이라면 5000만 원의 재테크자금으로 10채 정도의 부동산을 보유할 수 있다. 직장인이 1년에 3~4채 정도 낙찰을 받을 수 있다는 가정 하에 적어도 2년간 투자를 할 수 있는 금액이 된다.
2년 뒤에는 저축으로 모은 돈을 합칠 수도 있고, 기존에 낙찰받은 물건 중 임대수익률이 좋지 않거나 매매가격이 상승해 당분간은 가격조정을 받을 가능성이 높은 물건을 매도해서 그 자금을 재테크자금에 합칠 수도 있다. 아마 재테크자금은 2년 전과 비슷해질 것이다. 그렇지만 2년 전에는 본인 명의의 부동산이 한 채도 없었던 반면 2년이 지난 후에는 이자를 제외한 월세가 꼬박꼬박 들어오는 부동산이 최소한 5채 이상은 되어 있을 것이다
이처럼 실투자금을 최소화해서 분산투자를 하고, 매도차익 등을 통해 재테크자금을 회전시켜 나간다면 동일한 조건 속에서도 원하는 목표를 좀 더 빨리 이룰 수 있을 것이다. 이렇게 재테크 자금이 증액되면 이것으로 내 집을 마련하거나 노후준비를 할 수 있을 것이다.
“취득하는 부동산의 수가 증가하면 세금이 많이 나오지 않습니까?” 라고 질문하는 분들이 많다. 당연히 많아진다. 그렇지만 임대사업자와 매매사업자 등록제도를 잘 활용하는 등 세금을 아낄 수 있는 방법은 많다. 설령 세금을 낸다 하더라도 전에는 전혀 들어오지 않았던 수익이 지금은 들어오고 있지 않은가? 그 금액은 한 달에 100만원씩 저축해서 모은 종잣돈과는 비교할 수 없을 만큼 빠른 속도로 늘어날 것이며, 그 속도에 놀랄 것이다.
* 다음 편에서는 소액 종잣돈을 단계적으로 키우는 구체적 전략에 대해 알려드릴 계획입니다.
*4년의 공백을 깨고 제 두번째 책인 [월급쟁이를 위한 부동산경매] 가 출간 되었습니다. 더하지도 덜하지도 않고 제 마음과 경험을 그대로 담아 만든 책입니다. 많은 관심과 사랑 부탁드립니다.
오은석, 부동산재테크 북극성 대표