새 정부의 첫 부동산 대책인 4.1 부동산대책이 시장의 예상보다 다소 강한 수준으로 나왔다.
생애최초 구입자 취득세 면제와 1주택자 집을 구입할 경우 5년간 양도세 면제 이 두 가지가 가장 눈에 띄고 체감할 수 있는 효과적인 대책이라는 데는 의심할 여지가 없다.
그런데 여기서 이 두 가지 대책에 공통으로 걸리는 조건이 있는데 바로 전용면적 85㎡ 이다.
전용면적 85㎡이하 중소형 주택에만 혜택을 주겠다는 것인데 국민주택규모가 적용되는 서민에게 혜택을 주겠다는 취지는 이해를 하지만 전용면적 85㎡가 과연 서민의 기준이 될 수 있을까에 대하여 생각해 볼 필요가 있다.
예전 절대적인 집의 부족 시대 지역별 가격편차가 크지 않던 시절에는 큰 면적의 집을 사는 사람들이 상대적으로 경제적인 여유가 되는 분들이 많았고 그래서 전용면적 85㎡ 기준으로 중소형ㆍ중대형을 구분하였지만 지금은 양의 부족이 아닌 질의 부족, 즉 질로 평가를 받는 시대이다.
굳이 개포주공 예를 들지 않더라도 강남의 중소형 아파트의 경우 보통 6억이상이고 9억을 넘는 집들도 허다하고 6억 이상의 고가 전세 집들도 쉽게 찾아볼 수 있다.
반면 수도권으로만 눈을 돌려도 전용면적 85㎡초과 중대형 아파트 가격이 강남의 85㎡이하 중소형에도 미치지 못하는 경우가 대다수이고, 강북의 85㎡이하 중소형과 비슷하거나 그 이하의 집들도 많다.
심지어 3~4억대 전용면적 85㎡초과 집들도 쉽게 찾아볼 수 있는데 서울의 전용면적 85㎡이하 중소형 전세가격에도 못 미치는 금액이다.
이런 상황에서 전용면적 85㎡이하 강남 아파트는 서민아파트이고 전용면적 85㎡초과 경기도 아파트는 부자아파트라는 것은 말이 안 되는 것이고 전혀 현실과 맞지 않는 기준이다.
다행히 이런 문제점을 인지하고 정부나 국회에서도 이번 4.1대책에 면적기준을 배제하거나 변경하겠다는 움직임이 감지되고 있는데 그나마 다행이라 할 수 있다.
하지만 여기서 한번 더 생각해야 할 것은 현재 침체된 부동산 시장 상황에서 전용면적 85㎡초과 중대형 주택에 대하여 역차별을 없애는 것을 넘어 오히려 혜택을 줄 필요성도 있다.
현재 취득세만 하더라도 전용면적 85㎡초과 중대형의 경우 전용면적 85㎡이하 중소형 대비 2배의 취득세율이 적용되고 있다.
중대형이 투자가치가 낮다면서 중대형 집 구입을 꺼리고 있고, 면적이 크다 보니 분양가격이 높아서 경제적 부담이 큰 전용면적 85㎡초과 중대형에 대하여 불이익을 준다는 것은 잘못된 것이고, 이제는 중소형ㆍ중대형 기준을 없애버리거나 오히려 전용면적 85㎡초과 중대형에게 혜택을 주어야 할 상황이 된 것이다.
아이들이 많거나 부모님 봉양 때문에 중대형이 필요한 실수요자들이 많음에도 예전 부동산 호황기 시절 형성된 기준을 그대로 적용하는 것은 현실적으로 맞지 않다.
고가주택의 기준은 주택가격으로 결정할 문제이지 주택면적이 기준이 되어서는 안 된다.
이제는 중대형에 대한 인식의 변화가 필요한 시점이 되었기에 주택면적에 대한 기준자체를 없애거나 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대하여 오히려 혜택을 주는 방안도 충분히 고려해볼 때가 되었다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1
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