월급쟁이, 종잣돈을 목돈으로 만드는 단계적 방법

소액분산투자로 임대목적을, 그 이후에 매도목적을 노려라.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2013.04.22 11:46

※ 지난 주 ‘재테크를 위한 종잣돈, 어떻게 굴릴 것인가?’에 이은 세 번째 연재칼럼입니다

재테크를 하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 다양한 답이 돌아온다.
“부자가 되고 싶어서요”
“빌딩의 소유자가 되고 싶어서요”
“순자산 50억이 제 목표입니다”
“매달 월세를 1000만원씩 받고 싶어요”
“은퇴 후에 돈 걱정 하지 않을 정도면 돼요”

결론적으로 이 사람들이 원하는 것은? 경제적 자유, 즉 돈에 얽메이지 않는 삶이다.
그런데 목표를 달성하기 위해 어떠한 노력을 하고 있고, 구체적인 방법이 무엇이냐고 재차 물으면 많은 사람들이 말은 없고 한숨만 쉰다. 목표는 이상적이지만 현실은 아직 준비되지 않았기 때문이다. 아니 더 정확하게 말하면 종잣돈으로 목돈을 만들어 목표를 이루면 되지만, 그 방법을 모르거나 이를 알려줄 멘토를 찾지 못해서일 것이다. 나 역시 그랬다. 지난 15년간의 경험을 바탕으로 종잣돈이 많지 않은 직장인들이 리스크를 최대한 줄이면서 안전하게 재테크할 수 있고, 목표에 한 발 더 다가갈 수 있는 경매 재테크 방법을 소개하고자 한다.

초보라면 매도보다는 임대, 대형보다는 소형

실투자금이 적은 경우의 경매 노하우는 이렇다. 첫째, 물건 규모보다는 개수로 승부해야 한다. 둘째, 자기자본을 최소한으로 줄이고 타인자본(대출, 전세금 등)을 늘려야 한다. 셋째, 동일한 지역에 집중투자하기 보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하다. 넷째, 매도차익을 크게 볼 수 있는 물건에 올인 하기보다는 월세가 나오는 임대목적의 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다.

실투자금이 많더라도 초보자라면 리스크를 줄이는 차원에서 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트에 관심을 갖는 것이 바람직하다. 투자금에 여유가 있어 첫 경매부터 실투자금이 많이 들어가는 물건을 입찰했다고 하자. 결과가 좋으면 다행이지만 그렇지 않을 경우 손실이 만만치 않을 것이다. 그 손실이 크면 시작도 하기 전에 경매를 포기할 수도 있다. 그래서 투자금이 얼마나 있는지와 관계없이 첫 입찰은 지방 소형아파트로 경험을 쌓는 것이 좋다.

초보자들에게 임대목적 물건을 추천하는 또 다른 이유는 낙찰 후 임대를 놓으면 바로 월세수익을 얻게 되므로 이자비용을 충당할 수 있기 때문이다. 게다가 매달 들어오는 월세를 보고 있노라면 임장과 입찰 그리고 명도하면서 경험했던 것들이 주마등처럼 스쳐 지나간다. 시간과 노력을 투자한 결과가 매달 통장에 찍히는 것을 볼 때마다 힘이 나고 동기부여가 된다.

낙찰보다 사후관리가 중요하다

임대목적 물건을 몇 채까지 낙찰받는 것이 좋냐고 물어보는 이들이 꽤 있다. 나는 본인이 관리할 수 있을 정도로 낙찰 받으면 된다고 말한다. 지금 당장 10채, 20채, 30채 이렇게 결정할 필요는 없다. 한 채씩 낙찰 받다보면 본인이 관리할 수 있는 게 몇 채인지 스스로 느끼게 되므로, 그때 임대목적 입찰을 중단하고 매도목적 물건을 입찰하면 된다.

내 경험상 임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 10채를 낙찰 받으면 그간의 물건들을 수익률 순서대로 정리해 본다. 임대목적 물건은 더 이상 낙찰 받지 않을 계획이었는데 수익률이 괜찮은 임대목적 물건이 눈에 띄는 경우가 있다. 이때는 그 물건의 예상수익률과 본인이 보유하고 있는 10채 중에 가장 수익률이 나쁜 10위 물건을 비교해보자. 10위 물건에 비해 수익률이 좋으면 일단 입찰해서 낙찰을 받은 후에 10위 물건을 매도해서 다시 10채를 맞추면 된다.

내 멘티 중에 임대목적을 중심으로 투자 방향으로 잡고 지금도 열심히 현장을 누비는 회원이 있다. 그의 투자 원칙을 들어보자.

“기본적인 구조는 낙찰가 5천만 원짜리 소형아파트를 사서 80%에 해당하는 4천만 원을 대출받고 보증금 1천만 원에 월세 30만원으로 세를 놓는 식이다. 그럼 실투자금은 약 5백만 원이 들고, 월세로 이자를 내고 나면 약 10~15만 원이 남는다. 경우에 따라서는 자기의 투자금 없이 월 20~30만원이 남는 경우도 있다. 실투자금 5백만 원으로 한 달에 10만~20만 정도가 남는 구조이니 자기자본 수익률은 대략 20~40% 정도가 된다.

혹자는 이러한 투자를 터부시하는 것도 본다. 한달에 10만원, 20만원 남아서 무엇 하겠느냐는 것이다. 하지만 이것이 열 건, 스무 건, 삼십 건이 되면 얘기는 확 달라진다. 내가 10개월만에 웬만한 직장인 월급에 해당하는 월 350만 원 수익구조를 만들어보니 그 위력을 조금은 알 것도 같다.”

자기만의 경험이 쌓여야 진정한 고수다

매달 고정적으로 들어오는 월세는 물건의 개수가 많아질수록 증가할 것이다. 여기서 주의할 점은 부동산을 아무 대책 없이 낙찰 받아서 무작정 개수만 늘리는 것은 의미가 없다는 점이다. 안정적인 ‘머니 파이프라인’을 만드는 것은 임대물건을 얼마나 효율적으로 관리하느냐에 따라 그 성패가 좌우된다. 얼마나 보유하고, 언제 팔 것이며, 얼마의 수익을 남기느냐를 정확히 예측하기 위해 끊임없이 시장과 정보에 관심을 가져야 한다.

경매 재테크에서는 하수가 고수인 척을 할 수는 있다. 하지만 효율적인 관리 노하우를 직접 경험해 보고 자신에게 맞는 최적의 관리방법 및 포트폴리오를 만들지 못했다면 진정한 재테크 고수가 되기란 사실상 불가능하다. 그래서 나는 책을 쓰고 칼럼을 쓰면서 수없이 많은 시행착오를 통해 정립한 관리의 기술을 아낌없이 공유하려는 것이다. 내가 겪은 실패를 다른 사람이 반복하지 않고, 혼자가 아니라 함께 부자가 되기 위해서 말이다.

*** 다음 편에서는 월급쟁이가 경매 재테크를 성공하기 위해 어떤 방식으로 시간관리를 해야 하는지에 대해 알려드릴 계획입니다. 많은 관심과 사랑 부탁드립니다.
***4년의 공백을 깨고 제 두번째 책인 [월급쟁이를 위한 부동산경매] 가 출간 되었습니다. 더하지도 덜하지도 않고 제 마음과 경험을 그대로 담아 만든 책입니다. 많은 관심과 사랑 부탁드립니다.

오은석, 부동산재테크 북극성 대표