나쁜 빚은 금물, 좋은 빚은 더 많이 빌려라

이자만 나가는 것은 나쁜 빚, 돈 벌어 주는 것은 좋은 빚

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2013.04.22 18:59

A씨와 B씨는 대학 동창이면서 대기업 입사 동기이다. 둘 다 10년 차로 과장이고 수입도 비슷하지만 삶의 질은 전혀 다르다. A씨는 매월 대출 원리금 갚느라 애들 사교육비 대기도 힘들어 해외여행 한 번 제대로 가기 힘든 처지이나, B씨는 가족들과 해외여행도 일 년에 한 두 번 가고 외식도 자주 하는 등 생활의 여유가 넘쳐난다. B씨 역시 A씨처럼 은행 빚을 1억8000만 원이나 지고 있지만 A씨처럼 대출 원리금 갚느라 허덕이지 않는다. 무슨 이유일까?

A씨는 전세금 1억5000만 원에 대출 1억8000만 원을 받아 동탄신도시에 내 아파트를 마련했다. 평생 모은 전 재산과 대출금을 부동산에 묻었지만 A씨는 전혀 걱정하지 않았다. 모든 사람이 그러하듯 내 집 마련의 꿈을 이루었고, 아파트 값도 적당히 올라 주리라 생각해 한동안 너무 기뻐 잠을 이룰 수가 없었다. 그러나 시간이 지나면서 아파트 값은 점점 떨어졌고, 대출 원리금 갚느라 생활은 점점 빠듯해져갔다.

B씨 역시 평생 모은 전 재산이 1억5000만 원쯤 됐지만 그는 아파트에 자신의 전 재산을 묻고 싶은 마음이 없었다. 그는 앞으로 아파트 값이 과거처럼 오르지 않을 것이라 예상했고, 집이란 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이라 생각했기에 무리하게 대출 받아 집을 사는 것은 어리석다고 판단했다. 그는 분당의 방 2개짜리 다세대주택에 전세 1억5000만 원에 거주하다가 집주인이 전세금을 올려달라고 하자 보증금 3000만 원에 월세 100만원짜리의 전에 살던 집과 비슷한 크기의 다세대주택으로 이사했다.

대신 남은 현찰 1억2000만 원으로 대출 1억8000만원을 합쳐 강남구 논현동에 원룸 2개를 매입했다. 자기자본 수익률이 7.5%여서 이자를 내고도 매월 75만원이 남았다. 그는 이 돈으로 월세를 부담하면 되므로 월급에서는 25만원만 지불하면 되었다. A씨가 매달 이자로 60만원을 지불하는 것에 비하면 그의 부담은 매우 가벼웠다. 그러나 더 중요한 것은 A씨는 아파트 값이 올라야 하우스 푸어에서 해방되는 반면 B씨는 매년 오르는 임대료에 의해 자산가치가 불어나므로 미래가 점점 밝아진다는 점이다.

A씨와 B씨의 삶은 오늘을 사는 우리들의 자화상과도 같다. 똑같이 빚을 지고 살지만 한 사람은 이자 갚느라 허리가 휘고 있고, 한 사람은 이자를 내고도 돈이 남아 생활에 활력소가 되고 있다. 물론 A씨가 산 아파트가 나중에 많이 오른다면 그 고생을 상쇄할 수 있겠지만 만약 오르지 않는다면 그는 사치스런 거주비용을 지불하는 셈이 된다.

많은 사람들이 아파트 값이 오르기를 기대하고 자신의 수입보다 비싼 거주비용을 지불하며 살고 있다. 자신의 전 재산을 묻는 것도 모자라 과도한 대출금까지 받아 이자 갚느라 생활이 곤궁해지고 있다. 과거에는 집값이 계속 오를 것이라 확신했기 때문에 내 집을 마련하는 것이 미덕이었지만 집값이 오르지 않는다면 무리해서 집을 얻는 것은 자신의 인생을 저당 잡히는 것과 다를 바 없다. 오죽했으면 하우스 푸어란 신조어가 생겼겠는가.

A씨처럼 생활을 힘들게 하면서까지 이자를 내야 하는 빚은 나쁜 빚이다. 자신의 수입에 비해 지나치게 비싼 집에 사는 대가를 치르는 것이다. 현금흐름이 나쁘기 때문에 그의 미래는 불투명해지고 노후 대책은 꿈도 꿀 수 없다. 오로지 자신이 산 아파트 값이 오르기만 기대해야 하는데 저성장과 고령화로 인해 부동산 시장이 과거처럼 호황을 누리기는 힘들 것으로 보인다.

B씨처럼 이자를 내고도 돈을 벌 수 있는 빚은 좋은 빚이다. 자신의 돈만으로 사업하는 사람은 거의 없고, 있다고 해도 성공하기 힘들다. 레버리지 효과를 이용해야 큰돈을 벌 수 있고 사업에 성공할 수 있다. 임대사업도 사업이므로 레버리지를 최대로 이용해야 한다. 좋은 빚은 빌릴 수 있을 만큼 최대한 빌려야 한다. 그래야 현금흐름이 좋아지고 부를 이룰 수 있는 시간이 단축된다. 내 집이 아니면 어떻고 아파트가 아니면 어떠랴. 10억짜리 부동산 가진 거지보다는 비록 남의 집에 살지만 현찰 부자가 훨씬 더 배가 부르다. 게다가 B씨는 임대료가 오르면 자산가치도 높아지니 미래가치도 아파트보다 훨씬 낫다.

과거에는 내 집 마련이 모든 서민들의 꿈이었지만 우리나라도 점점 내 집 마련을 포기하는 사람들이 늘고 있다. 아파트 값이 너무 비싼 데다 과거처럼 오른다는 확신이 없기 때문이다. 대신 현금흐름이 창출되는 부동산에 투자해 자신의 미래를 보다 확실히 대비하고 생활의 질을 높이려는 사람들이 늘어나고 있다.

A씨처럼 무리해서 대출 받아 아파트 구입해 사는 것보다 B씨처럼 월세로 살면서 현금흐름에 투자하는 것이 거주비용을 줄이는 방법이다.
A씨의 월 거주비용은 3억3000만×기회비용 6%+1억8000만×대출 이자 4%=2,700÷12=225만원.
B씨의 월 거주비용은 1억2000만×7.5%-(5000만×기회비용 6%+5000만×인플레이션 4%)-120만×12=1040만÷12=86.66만원.

A씨와 B씨는 거주비용에서 150만 원 가까이 차이가 나므로 B씨의 생활이 훨씬 나을 수밖에 없는 것이다. 월급쟁이가 월급 외에 무슨 돈을 벌 수 있겠는가. 또 월급을 아끼고 모아봐야 얼마나 모으겠는가. 그보다는 거주비용을 줄이는 것이 생활을 낫게 만드는 방법이며 미래를 대비하는 현명한 지혜다.

전세금으로 2억원을 묻는 것보다는 3,000만원에 월 140만원의 월세로 사는 것이 거주비용을 더 줄일 수 있다.
전세금 2억 원의 월 거주비용은 2억원×기회비용 6%+2억원×인플레이션 4%=2,000만÷12=166.66만원.
보증금 3,000만 원에 월 140만원의 월세로 살 때의 월 거주비용(이 경우 남은 돈 1억7000만 원으로는 7%의 수익을 올릴 수 있다고 가정함) 1억7000만×7%-(3000만×10%+140만×12)=790만.÷12=65.83만 원.

미국을 비롯한 선진 외국에는 자기 집을 가진 사람들은 부자다. 대부분의 서민들은 렌트로 살고 있고, 대출이 90%나 되는 모기지론으로 내 집을 마련하고 있다. 모기지론도 따지고 보면 월세 살이나 다를 바 없다. 전세 제도는 우리나라만이 유일하고, 아파트 구입에 전 재산도 모자라 대출까지 받는 곳은 우리나라밖에 없다.
서민들이 전 재산을 부동산에 묻으니 미래를 위한 재테크를 할 능력도 없고, 경제를 돌리는 원동력도 부족할 수밖에 없다. 외국처럼 돈이 부족한 서민들은 렌트나 임대로 살고 나머지 돈을 재테크에 쓴다면 본인들의 미래가치는 물론이고 경제에도 활력소가 될 것이 분명하다.

다행히 젊은 사람들의 생각이 집을 사는 것이 아닌 사는 곳으로 바뀌면서 무리해서 집을 구입하기보다는 임대로 사는 층들이 늘어나고 있다. 정부도 이런 인식의 변화를 인식해서인지 분양보다는 임대사업에 비중을 늘리고 있다. 청약통장에 가입해서 무주택 5년이 지나면 1순위로 공공임대아파트를 분양받을 자격이 생긴다. 또한 임대사업자가 늘어나면서 질 좋고 월세도 싼 임대주택의 공급이 늘어나고 있다.

한국의 경기는 밝아지기보다 어두워지고 있고, 많은 서민들이 힘든 나날을 이어가고 있다. 이 와중에 부동산에 자신의 전 재산을 묻는 것은 어리석은 짓이다. 부동산을 가볍게 하고 현금흐름을 확보하는 것이 미래를 밝게 하는 유일한 방법이다. 이 방법을 도와줄 우군은 바로 좋은 빚이다.

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