양도세 면제 1가구 1주택 확인, 경매는?

1가구 1주택 여부를 확인할 수 있는 후속 조치 필요

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2013.04.24 17:00

4·1부동산대책에 따른 양도소득세 한시감면 혜택이 국회 기획재정위에서 통과 되어(조세특례제한법 개정안)22일부터 소급 적용된다. 이에 따라 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 기존 주택과 신규·미분양 주택 중 22일부터 올해 말까지 '전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'인 주택을 구입하면 향후 5년간 양도소득세가 면제된다.

기존주택 매도인의 1가구 1주택자 여부는 매도자가 매매계약서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부하면 매수자는 향후 해당 주택 매도 후, 양도세 신고ㆍ납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출함으로서 혜택을 받을 수 있다.

그러나 매매계약서가 존재하지 않고 기존주택을 매입하는 과정이 매매와 차이가 있는 경매주택은 현재 상황에서 1가구 1주택자 여부를 확인할 수 있는 방법이 없어 후속 조치가 요구된다.

필자가 지난 22일 경매주택의 경우 1가구 1주택자 확인 방법이 무엇인지 기획재정부의 담당자에게 문의했으나 아직까지 확정된 것이 없고 심지어 이번 4.1부동산 대책의 양도소득세 면제 범위와 관련해서 경매로 취득하는 부동산까지 적용할지 여부를 놓고 논의 중에 있다는 답변을 들었다.

논의 결과 당연히 경매로 인한 취득도 ‘기존주택 구입’에 포함될 것으로 예상하고 있으나 만에 하나 대상 부동산에 대해 분양이나 매매와 달리 경매를 범위에서 적용제외 할 경우 형평성에 반할 뿐만 아니라 이번 4.1부동산대책의 취지에도 부합되지 않아 파장이 예상된다.

이번 4.1 부동산 대책이 경매 시장에 혼선을 줄이기 위해 어떤 내용들이 구체화 되어야 할까?

첫째, 적용시점이다.

매매의 경우 기존주택을 2013년 4월 22일부터 12월 31일 사이에 계약을 체결(계약금 납부)해야 양도세 면제 혜택을 받는다. ‘계약의 체결 시점’과 관련하여 매각기일에 낙찰자가 입찰보증금을 납부하여 최고가매수신고인의 지위를 취득했을 때로 볼 것인지 아니면 최고가매수신고인 또는 경매절차상 하자가 없는지 최종적으로 확인이 끝나는 매각허가결정이 확정되는 시점을 볼 것인지 여부를 명확히 제시해야 한다. 법리적으로 본다면 매각허가결정확정일을 기준으로 보는 것이 타당하나 4.1부동산대책의 취지 및 세제 혜택을 받는 수혜층을 두텁게 하기 위해 4월 22일 이후에 낙찰 받은 물건부터 적용하는 것이 바람직해 보인다.

둘째, 1주택자인지 여부를 확인하는 방법이다. 확인방법은 크게 3가지 중에 하나 또는 이를 경매시장 상황에 맞게 수정한 내용을 취할 가능성이 높다.

첫 번째 방법은 매매시장에서 매도자를 대신해 경매 대상의 ‘소유자’가 시장․군수․구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 경매계에 제출 하면 접수된 사항을 ‘문건처리내역’에 올려 경매 입찰자가 확인할 수 있게 하는 것이다. 경매 물건의 경우 매매계약서가 당연히 존재하지 않기 때문에 ‘경매사실을 확인할 수 있는 서류’의 범위를 결정해 이를 대체하면 될 것으로 보인다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 낙찰자에게 확인날인이 찍힌 경매사실확인서를 교부하고 낙찰자는 향후 해당 경매 주택을 매도한 후, 양도세 신고·납부시 확인받은 경매사실확인서 사본을 과세관청에 제출함으로서 혜택을 받는 것이다. 그렇지만 이 대안은 경매라는 특수성으로 인해 그 대상이 되는 소유자가 직접 1주택자 여부를 확인해 준다는 것이 쉽지만은 않아 실효성에 의문이 든다. 그렇지만 소유자가 1주택임을 신고할 경우 다른 경매주택에 비해 세재 혜택을 받고자 하는 입찰자가 몰릴 것이고 그로 인해 높은 가격에 낙찰 되면 그만큼 채무가 탕감될 수 있어 긍정적인 결과를 기대할 수 있을 것으로 본다.

두 번째 방법은 관련 법을 개정해 법원관계자가 현황 조사시 시ㆍ군ㆍ구청에 방문해 1주택자임을 확인하고 이를 매각물건명세서에 명시하는 것이다. 그렇지만 이는 시행하기까지 많은 걸림돌이 있다. 먼저 1주택임을 확인하는 경매 주택의 범위다. 4월 22일 이후에 경매개시결정이 된 주택부터 조사해야 하는지 아니면 4월 22일 이후에 매각기일이 진행되는 주택을 모두 조사해야 하는지, 그리고 인력 및 비용은 어떻게 충당할 것인지도 고려해야 한다. 또한 4월 22일 이후에 경매개시결정이 된 주택으로 대상을 정할 경우 통상 6개월 뒤에나 첫 매각기일이 결정된다는 점에서 올해 말까지 한시적으로 적용되는 양도소득세 면제 혜택을 받는 주택이 매우 적다는 것도 문제다.

마지막 방법은 관련 법을 개정해 낙찰자가 직접 시ㆍ군ㆍ구청에 등기부등본 등을 첨부해 경매가 진행하고 있는 주택임을 고지하고 1주택자인지 여부를 확인한 후, 낙찰 받고 잔금을 납부하면 잔금납부영수증 등과 같은 경매사실확인서에 1주택자 확인날인을 받아 경매 주택 매도 후, 확인서 사본을 과세관청에 제출하는 것이다. 다만 이는 소유자의 개인정보를 경매가 진행하는 사실만으로 공개하는 것은 부적절하기 때문에 실현가능성이 매우 낮다.

이번 4,1 부동산대책의 양도소득세 면제는 부동산 시장 활성화를 위한 대책이지만 하우스푸어 등을 구제해 주는 간적접인 순기능도 포함되어 있다. 하우스푸어 지원 방안에 따른 조속한 후속대책도 중요하지만 과도한 채무로 인해 경매로 넘어가는 소유자의 채무탕감 및 정리와 경매시장의 활성화가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미친다는 점에서 정부의 깊이 있는 논의와 조속한 후속 조치의 단행이 필요한 시점이다.

오은석, 부동산재테크 북극성 대표