2000년대는 내내 서울, 수도권 부동산이 독주하여 5년마다 한번씩 도래하는 부동산경기 소사이클이 없이 10년마다 한번씩 도래하는 부동산경기 대사이클이 상당기간동안 이어졌습니다.
이는 IMF로 1990년대 후반부에 부동산 가격이 대폭락하여 제자리로 돌아가는 과정 그리고 2005~2007년 코스피가 2000을 돌파하는 등 실물경제가 회복, 상승되는 과정에서 나타난 폭발적인 현상이 아닌가 합니다.
그러나 1990년대만 하더라도 1991년 상반기에 부동산경기 대사이클 정점을 친 이후 1994년 하반기부터 부동산경기 소사이클이 도래하여 1997년 IMF 이전인 1996년까지 부동산경기가 그런대로 돌아 갔습니다. 정점을 친 이후 4년만에 부동산경기 소사이클이 도래하였습니다.
이때 부동산경기 소사이클 그 선두에는 개포 주공1단지 등 강남권재건축이 있었습니다.
1991년 부터 분당신도시의 입주가 시작되어 막상 분당신도시에 살다보니 서울에서 너무나도 먼 거리라 서울시내 아파트를 갈망한 나머지 개포 주공1단지 등이 부상한 것으로 풀이됩니다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 이명박정부의 경기부양책에 힘입어 그해 말부터 부동산경기가 살아나는 과정에서 그 다음해인 2009년도에 강남권재건축은 대상투를 친 반면 지방 부동산은 틈새시장을 형성하여 대세상승하기 시작하였습니다.
2009년도에 대상투를 친 서울 부동산경기 대사이클이 이제 4년 정도의 조정을 거쳐 금반 4.1 부동산대책에 힘입어 부동산경기가 살아날려고 합니다.
이번에 살아나는 서울, 수도권 부동산경기는 소사이클 도래로 간주하고 싶으며 1994년 하반기부터 살아난 부동산경기 소사이클과 유사한 점이 많습니다.
1994년 하반기부터의 소사이클은 개포 주공1단지 등 강남권재건축이 주도한 반면 금반 부동산경기 소사이클은 분당ㆍ일산 등 수도권1기 리모델링대상 아파트가 주도할 공산이 큽니다.
2010년대에 입주하는 동탄신도시 등 수도권2기 신도시가 서울에서 너무나도 먼 거리라 이제 동탄신도시보다 서울에서 가까운 분당 등 수도권1기 신도시에 관심이 쏠릴때가 되었습니다.
분당 등 수도권1기 신도시가 부상할려면 새 아파트로 변모해야 하는데 마침 분당 등 수도권1기 신도시의 리모델링 수직 증축 허용이 발표되어 이러한 새 아파트로의 요건을 충족해 주는군요.
금반 4.1 부동산대책 중엔 취득세, 양도소득세 감면 등 거래활성화도 있지만 개발적인 측면에서 볼때는 리모델링 수직 증축이 특히 눈에 띄입니다.
이번에 분당 등 수도권1기 신도시 리모델링대상 아파트가 서울, 수도권 부동산경기를 주도하면 1994년도 하반기부터 도래한 소사이클 시기에 부동산시장을 주도한 개포 주공1단지 등 강남권재건축 아파트를 보는듯 하군요.
금반 4.1 부동산대책으로 서울, 수도권 부동산경기 소사이클 도래와는 별도로 지방은 2007년 하반기 이후부터 틈새시장을 형성하여 계속 대세 몰이를 하고 있으며 지방 대세는 아직도 저평가지역을 순환하며 대세상승 진행 단계에 있습니다.
박근혜정부에서의 부동산시장은 서울, 수도권 부동산경기 소사이클 도래와 지역별 지방 대세가 마무리되는 과정으로 보입니다.
이명박정부에서의 부산, 창원 등 지방선두주자의 대세에 이어 박근혜정부에서는 대구, 구미, 울산, 광주 등 지방후발주자로 순환하며 지방 지역별 대세 몰이를 하고 있습니다.
작금의 전국 부동산의 진정한 주도주는 지방후발주자인데 지방후발주자는 작년 상반기에 바닥을 쳐 여름부터 상승 곡선을 그리고 있습니다.
지방후발주자 대구, 구미, 울산, 광주 등은 박근혜대통령 당선 이후 더욱더 탄력을 받아 현재 대세상승 진행형입니다.
경제, 부동산은 살아움직이는 생명체와 같습니다.
2009년 정점 이후 4년 정도의 조정을 거친 서울, 수도권 부동산경기는 이변이 없는 이상은 금반 4.1 부동산대책으로 살아날 것으로 확신하며 지방은 2007년 하반기부터 지역별로 순환하며 대세 몰이를 하고 있습니다.
박근혜정부에서는 부동산경기가 그런대로 돌아갈 것으로 예상되나 그러나 박근혜대통령 임기 이후의 부동산시장이 문제입니다.
다음 정권때는 실물경제의 회복으로 서울.수도권 부동산경기 대사이클이 도래할지, 실물경제의 침체로 과거 2000년대의 일본 경제.부동산의 전철을 밟을지, 일본 경제의 상승 곡선으로 지리적으로 일본과 가까운 부산 해운대 등이 부상할지 박근혜대통령 임기 이후의 부동산시장이 참으로 궁금합니다.
향후 대한민국 경제, 부동산은 일본 경제가 주도권을 잡을지, 대한민국 경제가 상승 곡선을 탈지 그것이 문제로소이다.
참고로 일부 증권사에서는 2010년대 한국 경제는 주식, 부동산 투자보다 채권 투자가 낫다는 전망이 나오고 있습니다. 이는 대한민국이 2000년대의 일본 경제 침체 전철을 밟을 수도 있다는 얘기로 들립니다.
대한민국이 새로운 경제 돌파구를 찾고 2018년 평창동계올림픽 이후 대한민국이 한단계 더 도약하였으면 하는 간절한 마음입니다.
이상에서 밝힌바와 같이 현 시점 즉 박근혜정부에서의 부동산시장은 서울.수도권은 부동산경기 소사이클, 지방후발주자는 부동산 대세 상승 시기로 곧 서울.수도권 소사이클, 지방 틈새시장 쌍끌이 장세가 나타날 것으로 전망됩니다.
동트기 전이 가장 어둡다고 하는데 지금이 바로 동트기 전이 아닌가 합니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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