최근 몇년 필자는 상승론을 주장했습니다. 결과는 보기좋게 패배했습니다.
그동안 상승론을 주장한 이유 중에 가장 큰 이유가 전세값이 상승하면 전세보다는 매매를 할것이라 판단했기 때문입니다. 그런데 이러한 예상은 보기 좋게 빗나갔습니다.
현재 전세대출이 과거와 다른게 고액도 전세 대출이 가능 하다는 점입니다. 과거에는 고작 영세민등주로 저가ㆍ소액등을 정부 주도 하에 해줬는데 지금은 은행 위주로 고액도 해준다는점입니다.
소심한 은행지점장님들이 전세 대출를 해줄수 있는 배경은 전세 대출이 문제가 생기면 정부가 보증을 해준다는 점 때문입니다. 이 점이 최근 전세 대출에 혁명을 가져왔습니다.
특히 다년간 수도권 기존 주택에만 있는 DTI규제가 전세 대출에도 적용이 되는데 전세 대출은 이자 상환 능력만을 봅니다.
기존주택담보대대출은 이자+원금상환능력도 보는 것과 다릅니다.
이 부분에서 현재 정부는 전세는 장려하고 매매는 부정하는 결정적 증거라 할수 있습니다. 특히 가계부채증가 운운하면서 수도권 기존 아파트 거래에만 있는 DTI규제가 있는데
기존아파트 거래에는 대출을 받고 주택을 구입하면 매도인 또한 대출금을 상환해야 하기에 집값이 과거보다 하락한 현 시점에서는 오히려 가계부채가오히려 줄어들고
전세대출은 세입자가 대출를 받으면 매도인이 없으니 새로운 가계부채가 생기는 것입니다.
신용대출로 둔갑한 전세대출이 없어지지않는한 가계부채는 끈임없이 늘어날 것입니다.
정부는 더이상 수도권주택보유자들을 기만하지말고 하루빨리 전세대출에도 원금상환액을 보고
가계부채증가를 방지해야합니다.
이원용부동산연구소
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